Как не платить за аренду, если магазин закрыли из-за пандемии

По всей стране закрываются торговые центры, магазины, рынки. По оценкам Эвотора, из-за коронавируса в России к 31 марта закрылось около 40% торговых точек. Арендаторы считают, что раз они вынужденно простаивают, то и платить арендную плату не нужно. Многие арендодатели с этим не согласны, так как во время простоя они несут расходы по эксплуатации и владению недвижимостью. Обе стороны по своему правы. Как найти решение, которое в конечном счете будет выгодно всем?

Премьер-министр Михаил Мишустин подписал распоряжение о переносе выплат платежей по аренде федерального имущества для малого и среднего на 2021 год. Правительство также намерено через региональные власти воздействовать на частных арендодателей, в первую очередь на собственников торговых центров, чтобы те не повышали ставки и предложили отсрочку при оплате аренды. Пока же предприниматели ушли на вынужденный простой без четких договоренностей со своими арендодателями.

По оценкам Эвотора, из-за пандемии в России уже закрылись около 40% торговых точек. Мы опросили несколько владельцев онлайн-касс «Эвотор», магазины которых закрыты из-за карантина. Никто из них не получил письменного подтверждения об отмене или сокращении арендной платы. Рассказываем, что делать в такой ситуации.

Анна Губарева, владелец магазина одежды Gabri:

«Работали последний день 27 марта, тогда же написала заявление об отмене арендной платы, но пока не знаю, какое решение примет собственник ТЦ».

Ольга Русских, владелец магазина обуви Rus`O Boutique:

«Написала заявление об уменьшении арендной платы на 50% на время закрытия, пока никакого решения от собственника не получила. Собственник должен согласовать с инвесторами. Не работаем с субботы, 28 марта».

Павел Коляденко, владелец специализированных табачных лавок:

«Одну точку мы закрыли уже в субботу 28 марта, другую ― с 30 марта. У нас есть устные договоренности с одним собственником о пересмотре арендной платы на время закрытия ТЦ, с другим ― пока нет».

Сергей Семенов, совладелец магазинов обуви Vorsh:

«Со всеми собственниками помещений мы ведём переговоры об отмене платежей за то время, пока магазины будут закрыты. Только этот вариант позволит нам остаться на плаву и платить аренду после окончания карантина. Вряд ли в ближайшее время будет много желающих на аренду. На данный момент не ясна только ситуация с торговым центром, в котором находится один из наших магазинов. Мы написали письмо в администрацию и ждём его рассмотрения, а дальше будем принимать решение».

Михаил Лебедев, директор юридического бюро «Леге артис»:

«Если торговый центр закрывается, нужно попросить официальное подтверждение (письмо, приказ администрации), направить запрос в администрацию относительно режима работы. Такой документ может пригодиться при судебных разбирательствах.

Арендатор вправе попросить арендодателя: отсрочить, уменьшить и отсрочить, отменить арендную плату в связи с невозможностью осуществлять основной вид деятельности. Основанием здесь является изменение существенных обстоятельств (ст. 451 и 612 Гражданского кодекса) в связи с закрытием помещения или распоряжением властей.

Если арендодатель согласен на ваши условия, зафиксируйте их в допсоглашении».

Некоторые торговые центры уже объявили арендные каникулы. К примеру, группа Ingka Centres, которая владеет торговыми центрами «Мега» и магазинами IKEA. С другой стороны, есть и торговые точки, которые решились работать на свой страх как раз из-за того, что арендодатели отказались пересмотреть арендную плату. Собственников коммерческой недвижимости можно понять. С них налог на имущество и земельный налог пока никто не снимал. Кроме того, они все так же несут расходы на содержание имущества (коммунальные платежи, охрану), а некоторые ― еще и кредитные платежи.

«При просрочке платежей арендодатель вправе подать в суд на арендатора на взыскание платежей, пени и штрафов, ― объясняет Михаил Лебедев. ― Судебные разбирательства могут занять несколько месяцев, при этом арендодатель теряет на простое площадей. По п. 3 ст. 401 ГК, если ответчик докажет, что нарушение обязательств было вызвано обстоятельствами непреодолимой силы, то может быть освобожден от уплаты штрафных санкций, но не от самой арендной платы, также арендатор не вправе расторгать с ним договор. Можно предположить, что, скорее всего, суды признают, что распространение новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) носит чрезвычайный и непредотвратимый характер, в связи с чем является обстоятельством непреодолимой силы.

При этом все это время предприниматель не работал, и денег у него не появилось. Вряд ли можно ожидать в этом году и бума новых предпринимателей, желающих арендовать недвижимость. Так что идти в суд в этой ситуации невыгодно обеим сторонам. Разумнее было бы уменьшить арендную плату до размеров фактических расходов, связанных с эксплуатацией и владением недвижимостью, например, до 5-10%. Это было бы win-win решение»».

Сейчас каждый день власти объявляют о новых мерах поддержки бизнеса. Новые меры, скорее всего, будут и по частной аренде. В частности, Минпромторг направил в правительство свои предложения:

Пока эти меры не утверждены, необходимо сделать то, что от вас зависит.