Электро самолёт
Философия Стива Джобса
iPhone 16e
Nothing Phone 3a
Оживление фото LumaAI
Велосипед Mercedes
Робота научили делать сальто
Grok vs ChatGPT vs Claude
Генерация видео от Google

Постоянная аудитория, небольшие площади, стандартные арендаторы: что помогает районным ТЦ преодолевать кризисы

Пока крупные ТЦ жалуются на исход брендов и падение трафика, центры в спальных районах развиваются, пишет Forbes.

  • Торговые центры «тянут ко дну три беды», пишет Forbes: растущая популярность интернет-магазинов, уход международных брендов и постоянная угроза ковидных ограничений. Но небольшие районные ТЦ, в отличие от крупных, справляются — это особенность формата, объясняют опрошенные изданием эксперты.

Типичный «районник» — небольшая площадь, стандартные арендаторы

  • Характерные признаки такого ТЦ — небольшая площадь (по разным оценкам, от 3500 до 20 тысяч м²) и близость к жилым районам. Для сравнения, площадь московского «Авиапарка» — 400 тысяч м². Ключевое отличие — целевая аудитория, которая живёт по-соседству.
  • «По факту районные центры — это сервисные ТЦ, где ядро аудитории — жители 15-минутной зоны охвата, посещающие объект регулярно либо по пути, либо с целью закрытия ежедневных нужд», — добавляет директор департамента брокериджа RRG Светлана Ярова.
  • При такой аудитории и локациях «районники» собирают однотипный пул арендаторов: обычно это супермаркет, аптека, зоомагазин, магазин косметики, салон красоты, несколько магазинов одежды типа Familia. Есть пара пунктов выдачи заказов и сопутствующие товары и услуги — дом быта, пиво, суши или другая еда с собой, кофейни. Иногда есть фудкорт или небольшая развлекательная зона.

Что ТЦ помогло выжить в пандемию и, вероятно, поможет теперь

  • Всё дело в типичных арендаторах: общепит работал навынос, супермаркеты, аптеки и салоны связи не закрывались. У части ТЦ работали магазины вроде Familia: туда завезли товары из категории жизненно важных, и магазины были открыты. По оценке РСТЦ, больше 80% площадей в «районниках» оставались рабочими, доход падал до 10% максимум.

Большая часть арендаторов работала даже в условиях пандемии, а значит, не было необходимости вести переговоры о снижении ставок, давать арендные каникулы, что, в свою очередь, сыграло большую роль в коммерческой устойчивости проектов.

Полина Фиофилова, глава департамента коммерческой недвижимости KNPU
  • Опрошенные эксперты считают, что пандемия даже помогла сформировать привычку ходить в ближайший ТЦ: пытаясь ограничить количество контактов, люди выбирали небольшие объекты.
  • «Враг» в виде онлайн-торговли тоже затронул районные ТЦ минимально: в какой-то степени они сами стали частью интернет-торговли, размещая у себя пункты выдачи, дарксторы и дарккитчены. Кроме того, пользователям удобно покупать товары у дома — часто доставка заказа займёт больше времени.

Вообще быстрая доставка и гибкость ассортимента товаров и услуг, возможность работы под заказ — это одна из ключевых составляющих успеха локальных предприятий, отлично чувствующих себя в «районниках» и балансирующих арендный доход владельца.

Светлана Ярова, директор департамента брокериджа RRG
  • Почти не повлиял и массовый уход международных брендов, которые обычно выбирали крупные центры в качестве арендаторов. Например, по словам владельца ТЦ «Сокольники», в центре только 2% площади занимали зарубежные бренды — их легко заменили.

Районные ТЦ физически не имели возможности сдавать свои площади крупным арендаторам — это было экономически нецелесообразно. Соответственно, и среди арендаторов у них не было крупных сетевых ритейлеров — их негде было бы разместить, да и экономика проектов тут другая.

В редких случаях районные ТЦ потеряли сейчас кофейни Starbucks или магазины L'Оccitane, но уровень вакансии (вакантных площадей) остался прежним. Поэтому их и называют везучими.

Дмитрий Томилин, гендиректор компании «Этерна»

В будущем маленьких ТЦ станет больше, но и там есть риски

  • Маленькие ТЦ в жилый районах — необходимость современной городской инфраструктуры, говорят эксперты. Такой формат может привлечь большое количество инвесторов.
  • «Доходность для инвестора при строительстве нового “районника” может составлять от 15% до 30%, а порой и выше, даже сегодня. Если речь о покупке готового арендного бизнеса и управлении им, то доходность варьируется от 9% до 11%», — подсчитала Ярова из RRG.
  • В районных ТЦ небольшая доля якорных арендаторов и много маленьких помещений — всё это поддерживает среднюю ставку по всему объекту «на достаточно высоком уровне». В некоторых объектах ставки уже сопоставимы или выше запросов крупных ТЦ.
  • Но все эти плюсы не означают, что ТЦ «неубиваемые», пишет Forbes. Среди рисков эксперты называют потерю якорного арендатора (в продуктовом сегменте), на них также могут повлиять проблемы импортёров-основных арендаторов (например, магазинов техники). Растёт и конкуренция со стороны стрит-ритейла.
1919
42 комментария
[]