Россияне «делают» рынок недвижимости в Турции: как они обходят ограничения и почему жилье популярнее стартапов

Этой весной граждане России вышли на первое место среди всех покупателей турецкой недвижимости. Только в апреле они приобрели 1152 объекта (данных за май пока нет). В Анталии – самом русскоговорящем городе Турции – спрос с их стороны поднял ставки аренды в 3-4 раза. Свободного жилья не хватает уже самим туркам, а ведь пик ажиотажа еще даже не наступил.

Так же резко вырос спрос на турецкое гражданство – второй паспорт снимает для владельца все ограничения и позволяет вести бизнес даже в США (актуально для айтишников). О преимуществах релокации знаю с личного опыта, как экс-гражданка Казахстана, запускавшая бизнес в РФ и по всему СНГ, но оправданно выбравшая местом релокации именно Турцию еще 20 лет назад. Потому на вопрос «как долго продлится такой ажиотаж и что будет дальше?» могу ответить не только как теоретик, но и как уверенный практик.

Последнее десятилетие турецкие власти целенаправленно привлекали в свою страну иностранцев, предлагая им всяческие «плюшки». Такие как программа «гражданство в обмен на инвестиции» или доступ к очень качественной государственной медицинской страховке (достаточно иметь ВНЖ).

Принцип «всё включено», знакомый многим по отелям, в последние годы стал актуален вообще для всех сервисов и услуг в Турции, доступных иностранцам. Легкая легализация иностранцев и возможность инвестировать не оставляя “денежного следа” - ключевое конкурентное преимущество страны.

Такой подход оказался настолько эффективным на фоне политической нестабильности в Причерноморском регионе, что ошеломил даже своих инициаторов. Такого ажиотажа на турецкое жилье и активы как сейчас не было еще никогда. Тренд на переезд в Турцию приблизился к своему пику.

Как уже было сказано, за один только апрель россияне приобрели тут 1152 объекта жилой недвижимости из проданных иностранцам 6447. Еще в январе было лишь 938 сделок. Это тогда тоже называли рекордом, к слову.

В сравнении с мартом, количество сделок с иностранцами выросло на 4,8%, а «средний чек» приблизился к отметке 250 тыс. долл. за апартаменты/дом с перспективой выйти на 300-350 тыс. уже по итогам года. В конце 2021 года этот показатель был «всего» 200 тыс. долл.

По большей части россияне скупали недвижимость в Анталии (апартаменты, виллы, земля), где уже проживают тысячи выходцев из СНГ – там проще интегрироваться в новое общество, там тепло, уютно и есть удачные перспективы для заработка (аренда жилья, АПК, туризм, множество недорогих франшиз и пр.).

Помимо россиян, жилье в Турции активно скупают казахстанцы (311 сделок в апреле), украинцы (263) и азербайджанцы (156). Рекордным оказался также спрос на жилье с целью получения прибыли – с краткосрочной или долгосрочной аренды.

Поскольку туристический трафик, а также поток желающих «просто переждать бурю» растет, то и ставки на аренду растут – в той же Анталии в 3-4 раза с начала года, а в целом по стране – в 2 раза. Растут ли ставки аренды в РФ?

Так, в Анталии средняя стоимость аренды достигла 10 тыс. лир в месяц. На виллы и премиальные апартаменты аренда уже достигает 40 тыс. лир. Это при том, что и прошлогодний двузначный рост большинство обозревателей считали рекордным. Но сейчас каждый месяц дает все новые достижения цен и спроса – рекорды уже просто не успевают фиксировать...

Интересно, что россиянам, со всех сторон обложенных санкциями и ограничениями, удалось даже обогнать традиционно лидирующих в Турции иранских и иракских инвесторов, занявших, соответственно, 2 и 3 позиции в Топ-3 покупателей турецкой недвижимости. Казахстан и Украина идут следом, заняв 4 и 5 места в общем зачете.

Показательно, что в конце прошлого года россияне были на третьем месте, а украинцы замыкали Топ-10 (позиция Казахстана не изменилась). Военный конфликт очень многое изменил в регионе…

И если украинцы все же активнее ехали в Евросоюз, чем в Турцию (хотя их динамика тоже очень высокая +25% за 4 мес.), то у россиян выбор был гораздо меньше: ЕС – закрыт, ОАЭ – дорого, Грузия и Армения – неспокойно, Сербия – бесперспективно с точки зрения работы и бизнеса.

В итоге Турция, предлагающая безопасность, море, солнце, европейский сервис и самую легкую легализацию иностранцев в этом списке, собрала почти все «сливки», став для россиян настоящей «тихой гаванью». А «гаванью» внутри страны стала Анталия – самая востребованная локация у выходцев из постсоветских стран.

И тут одно из двух – либо все массово ехали сюда из-за великолепного парка с русскими матрешками, либо тут и правда оптимальные условия для проживания, отдыха и заработка.

Парадоксальным образом здесь в это же время вырос спрос на банановые плантации, которые позволяют собирать по два урожая в год. Жаль нет исследования, совмещающего спрос на бананы с динамикой выезда в Турцию на ПМЖ, но совпадение интересное. А вы не хотите стать немножко плантатором? Все равно стартапы сейчас не в тренде…

Надо отметить главное – небывалый спрос на недвижимость со стороны россиян был в условиях, когда Центробанк РФ ограничил внешние выплаты своим согражданам суммой в 10 тыс. долл. Адекватное жилье в современной Турции на эти деньги купить уже не выйдет – как отправить продавцу разницу?

Спрос искусственно ограничивали не только внешние санкции, но и внутренние российские ограничения. И все равно рекорд шел за рекордом. Судя по статистике, желание ворваться в «тихую гавань» оказалось просто непреодолимым – буквально.

А затем в мае Центробанк РФ повысил лимит до 50 тыс. долл... И вот сейчас аналитики уже даже боятся предсказывать каким будет спрос на недвижимость по итогам мая-июня. Многие ожидают «взрывной» статистики даже не фоне предыдущих рекордов.

Откровенно говоря, это сильно перегревает рынок и, на мой взгляд, имеет много рисков. Впрочем, в ближайшей перспективе рост рынка сохранится, но динамика постепенно стабилизируется. Возможно будет даже некоторая непродолжительная коррекция - после роста в 70% она очень вероятна, но объективные факторы спрос будут подстегивать и дальше.

Но как они обходили санкции технически – разве возможна покупка жилья без отправки оплаты через банк? Ответ – крипта. Россияне пользовались легальными в Турции альтернативами банковским транзакциям. Такими, например, как смарт-контракты для переводов средств в криптовалюте с быстрой конвертацией. Мы это регулярно практикуем в своей турецкой компании и инструмент действительно рабочий, его популярность растет.

Более того, в сравнении с обычным банковским переводом транзакция по смарт-контракту оказывается очень дешевой и быстрой (полчаса-часа, редко больше). Да еще и полностью анонимной – приятный бонус в условиях тотального мониторинга. А т.к. компания-проводник берет на себя все юридические обязательства и гарантии, то и рисков нет – кошмар любого банкира наяву.

Турецкие власти осознанно пошли на легализацию смарт-контрактов, чтобы привлечь еще больше иностранцев и их капиталов. Даже разрешили оплачивать сделки третьей стороне, что позволяет конечному владельцу вообще не оставлять «денежный след». Как видим, такая дерегуляция оказалась невероятно эффективной.

В ближайшем будущем рынок будет расти – это несомненно. Чем ощутимее будет влияние европейских санкций на людей с деньгами из РФ, тем больше будет спрос на «тихую гавань». Это объективная реальность. К тому же речь тут не только про, собственно, жилье, но и о свободе (передвижения, капитала, образования – нужное подчеркните).

На этом фоне особенно популярной стала турецкая программа «гражданство в обмен на инвестиции»: ты покупаешь жилье, потом по упрощенной процедуре получаешь вид на жительство или гражданство. Имея второй турецкий паспорт на тебя уже не распространяются антироссийские санкции, зато получаешь привилегии турецкого безвиза.

Ты можешь без проблем посещать ЕС, Великобританию или США и даже вести там свой бизнес (востребовано для айтишников и стартаперов, у которых в РФ есть очевидные проблемы с заработком). Неудивительно, что спрос бьет все рекорды.

Этой весной запрос на второе гражданство оказался настолько шокирующе велик, что турецким властям пришлось оперативно поднимать лимиты на жилье и инвестиции, дающие иностранцам доступ к программе. Просто потому, что это стало слишком сильно влиять на внутренний рынок.

Так, минимальный порог стоимости жилья был повышен с 250 тыс. до 400 тыс. долл. Аналогичную сумму можно вложить в бизнес в Турции. Это при том, что еще в 2018 г. порог наоборот уменьшали с 1 млн долл., т.к. желающих было слишком мало.

Обратной стороной ажиотажа среди иностранцев стал стремительный рост цен на жилье, что больно бьет по карману самих турок – их доходы падают почти пропорционально проседанию лиры.

Если россиянам, чей рубль заметно укрепляется в последние месяцы, турецкие цены кажутся все ниже и ниже, то для турок все наоборот – цены растут, а доходы сокращаются. Двузначный рост стоимости жилья, спровоцированный в том числе и иностранцами, им оптимизма не добавляет. А это тоже влияет на позицию властей.

Строительная отрасль тоже вносит свой вклад в общий ценовой хаос – из-за обвала лиры импортные стройматериалы стали резко дорожать на внутреннем рынке. Соответственно, темпы строительства замедлились.

Выходит, новое жилье на рынок поступает все меньше, зажиточные иностранцы просто потоком идут в Турцию, а местные жители вынуждены отказываться от покупки жилья в пользу аренды. И все это на фоне притока миллионов туристов, которым тоже надо где-то жить. Вас все еще удивляет динамика турецкого рынка? Меня – нет. Но что же дальше?

Так сохранится ли ажиотаж и рост цен? Да, несомненно. На краткосрочную перспективу почти гарантированно. Динамика, вероятно, сохранится стабильно высокой как минимум до осени, после чего должна произойти коррекция. Впрочем, многое будет зависеть от политической ситуации и введения/отмены антироссийских санкций и внутренних российских ограничений.

Это очень повлияет на россиян, которые, как мы уже знаем, оказывают очень активны на турецком рынке недвижимости и капитала. Да, россияне просто усилили местные тенденции. Но усилили так, что весь рынок недвижимости Анталии, Алании и других популярных регионов теперь зависит от их активности. Не будем говорить хорошо это или плохо - лучше подумаем, как этим воспользоваться в интересах своего капитала.

Если учесть, что турецкое жилье может приносить 70% годовых с аренды и перепродажи через год, а российская отрасль наоборот показывает снижение доходности и даже некоторый спад цен в премиальном сегменте, то нет никаких сомнений, что спрос на Турцию у российского инвестора будет стабильно высоким как минимум до конца года.

Татьяна Гюнеш, соучредитель компании Expert Property (Турция)

#недвижимость #Турция #cбережения #финансы #сохранить #инвестиции #релокациябизнеса #жилье