Права владельца ипотечной квартиры

Как известно, при покупке жилья в ипотеку, оно находится в залоге у банка до полного погашения кредитной задолженности. Однако собственником квадратных метров является заёмщик, и он имеет ряд прав.

Продать, подарить или завещать.

Эти действия можно осуществить с ипотечной квартирой. Здесь есть два варианта:

1) продать или подарить вместе с долгом: тогда его должен выплачивать новый владелец. В этом случае сначала нужно получить согласие банка. Он может отказать, если нового владельца сочтут неплатежеспособным.

2) продать с погашением кредита;

- выплатить остаток из аванса покупателя;

- взять потребительский кредит на погашение остатка и выплатить его после получения полной стоимости квартиры;

- покупатель сам переводит в банк оставшуюся задолженность по ипотеке, а остальное отдает бывшему владельцу.

В последних двух случаях требуется согласие и участие банка.

Собственник может завещать квартиру кому угодно. Ставить банк в известность не нужно. Но так же, как и с дарением, к новому владельцу перейдут долги по ипотеке, если они будут.

Сдавать.

Именно за счёт этого многие заёмщики и гасят ипотечный кредит, а сами в этот момент живут, например, с родителями. Сдавать квартиру в большинстве случаев можно и без разрешение банк, если обратное не прописано в договоре. Для этого его надо внимательно прочитать. Конечно, банк может и не узнать об этом. Но если это всё же произойдёт, то вы нарушите условия кредитного договора и вас могут обязать досрочно погасить свои денежные обязательства перед финансовой организацией.

Делать ремонт.

Собственник вправе проводить работы по улучшения своей жилплощади. А вот перестраивать — сносить старые и возводить новые стены, разъединять и совмещать комнаты — можно только с разрешения уполномоченных организаций и с таким условием, что это не снизит стоимость квартиры. При этом стоит помнить, что если вы не смогли выплатить ипотеку, весь ваш дорогостоящий ремонт также отойдёт банку.

Прописывать людей.

Это делается без согласия банка. Для регистрации в жилом помещении близких и родственников необходимо обратиться в паспортный стол с документами.

Уйти на каникулы.

Такую возможность даёт закон, вступивший в силу летом прошлого года. Взять тайм-аут можно сроком на полгода, а этого банк запретить не может, но должен соблюдаться ряд условий:

- это единственное жильё;

- ипотечный кредит меньше 15 млн рублей;

- налоговые каникулы даются 1 раз;

- заёмщик находится в трудной жизненной ситуации (потеря работы с учётом в центре занятости; снижение дохода более чем на 30 %; нетрудоспособность более 2 месяцев; инвалидность 1 или 2 группы; рождение ребёнка с одновременным снижение заработка более чем на 20 %).

После каникул возобновляются платежи по графику, никаких дополнительных процентов платить не придётся. Деньги за ипотечный тайм-аут необходимо будет внести в конце кредита.

Реструктуризация или рефинансирование кредита.

Первое подразумевает под собой изменение срока и суммы платежа в рамках имеющегося кредита. При возникших финансовых сложностях можно попытаться договориться с банком об уменьшении ежемесячного платежа и увеличении срока кредита. При этом процентная ставка остаётся прежней. При рефинансировании можно взять новый ипотечный кредит по сниженной ставке, например, 10% годовых вместо 13%. Сделать это можно как в другом банке, так и в том, где у вас ипотека.

Снизить ставку по ипотеке при рождении ещё одного ребёнка.

Здесь есть несколько условий:

- квартира должна быть в новостройке и куплена непосредственно у застройщика;

- программа распространяется на семьи с минимум двумя детьми или ребёнком инвалидом (ещё один ребенок родился с 1 января 2018 года по 31 декабря 2022; ребенок-инвалид родился по 31 декабря 2022 года );

- остаток по задолженности не должен превышать 80 %, или в абсолютном значении 12 млн рублей — для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области; 6 млн рублей — для остальной России.

Получить 450 тысяч рублей от государства на оплату ипотеки.

Если с 1 января 2019 года по 31 декабря 2022 года в семье родился третий или последующий ребёнок, то семья может претендовать на 450 тысяч рублей на погашение ипотеки. Если остаток меньше этой суммы, то гасится именно он — остальное семья не получает ни в каком виде. Стоит отметить, что эта мера поддержки распространяется как на новостройки, так и на вторичное жильё.