Ипотека или наличка? Инвестиции в доходную недвижимость

Меня зовут Андрей Морозов, и сегодня я расскажу вам свое мнение, что лучше выбрать инвестору при покупке недвижимости - наличку или ипотеку. Свои сбережения я распределяю на два направления, это недвижимость и фондовый рынок. Но сегодня поговорим о рынке недвижимости, и какой из инструментов будет более выгоден.

В связи с изменениями в законодательстве, теперь получить льготную ипотеку стало сложнее и самое главное, что ее можно получить только одну. Речь идет о самой популярной ипотеке - “Семейная”, еще год назад можно было иметь до 20 семейных ипотек, и этим активно пользовались инвесторы. Ввиду того, что инфляция в России очень высока, получить деньги под 5-6% было очень выгодно.

За последние 3-4 месяца рынок сильно изменился и уже не всегда дешевые деньги действительно интересны. Любой инвестор в считает свои деньги и ищет наилучшее предложения для увеличения своего капитала. Чуть ниже я приведу свои расчеты, чтобы понять лучший из инструментов. Для простоты расчета я возьму абстрактную сумму 10 млн рублей, которую вы хотите вложить в недвижимость и потом сдавать ее. В зависимости от региона сумма может быть разная, но пропорция сохранится. Расчеты мы будем производить исходя из срока инвестиций 3 года.

Под льготную ипотеку подходят только новостройки от застройщика, будем выбирать квартиру у которой срок сдачи через 12 месяцев.

Квартира стоит 10 млн рублей;

Первый взнос 2 млн рублей;

Остаток (8 млн рублей) вы кладете на вклад по 13% (средняя ставка);

Арендная ставка 50К в месяц.

При таких вводных получится:

1й год

Затраты на ипотеку (проценты) ~480К

Доход по вкладу (13% - НДФЛ) ~ 950К

Доход от сдачи в аренду: 0 руб

2й год

Затраты на ипотеку (проценты) ~450К

Доход по вкладу (10% - НДФЛ) ~ 750К

Доход от сдачи в аренду: 600К

3й год

Затраты на ипотеку (проценты) ~430К

Доход по вкладу (8% - НДФЛ) ~ 700К

Доход от сдачи в аренду: 600К

ИТОГО

Вклад: 10,4 млн рублей

Доход от сдачи в аренду: 1,2 млн рублей

Долг: 8 млн руб

Актив (ваша квартира на вторичке): 12 млн руб

Стоимость квартиры рассчитывается исходя из ее подорожания на 10% каждый год, но при этом она уже будет вторичкой и не подходить под льготные программы ипотеки, поэтому она теряет 10% от стоимости при продаже. Ремонт в данном случае не будет учитываться, так как он будет примерно одинаков во всех расчетах.

ИТОГО ИЗ 10 млн рублей мы получаем 15,6 млн рублей.

Преимущество покупки за наличку в данное время является то, что вы можете купить квартиру в уже в сданном доме с дисконтом 10-16% от цены застройщика. В приведенных расчетах будем брать среднее значение 13%.

Стоимость квартиры у застройщика 10 млн рублей, вы покупаете такую же квартиру у частника за 8,7 млн руб. Итого у вас остается 1,3 млн рублей от 10 млн рублей. Арендную ставку будем считать 50К в месяц.

При таких вводных получится:

1й год

Доход от сдачи в аренду: 600 руб

Доход по вкладу (13% - НДФЛ) ~ 150К

2й год

Доход от сдачи в аренду: 600К

Доход по вкладу (10% - НДФЛ) ~ 130К

3й год

Доход от сдачи в аренду: 600К

Доход по вкладу (8% - НДФЛ) ~ 110К

ИТОГО

Вклад: 1,7 млн рублей

Доход от сдачи в аренду: 1,8 млн рублей

Актив (ваша квартира на вторичке): 12 млн руб

Стоимость квартиры рассчитывается исходя из ее подорожания на 10% каждый год. Ремонт в данном случае не будет учитываться, так как он будет примерно одинаков во всех расчетах.

ИТОГО ИЗ 10 млн рублей мы получаем 15,5 млн рублей.

В интересное время сейчас живем, исходя из расчета видно, что покупать за наличку и в ипотеку сейчас практически тоже самое. Конечно, данный расчет очень грубый и в нем не учтено много нюансов, например, если вы найдете квартиру в сданном доме, который простоял уже 3-5 месяцев, то сразу после ремонта вы можете заселять туда арендаторов. А в случае с покупкой квартиры в новостройке, срок заселения квартирантов может составлять до 6 месяцев после сдачи дома. Также в расчете берется квартира от застройщика, сдача которой будет через год, хотя на рынке большинство предложений со сроками сдачи через 1.5-3 года. А в таком случае преимущества покупки вторички сильно возрастает. Также в расчете не учтены расходы по обслуживанию ипотеке, такие как страховки, юридические формальности и т.п. Дополнительно отмечу, что стоимость ремонта (который не учтен в расчете) тоже дорожает, и в квартире, которая сдается через год он будет дороже на 10-20%.

Еще год назад, выбор в пользу “дешевых” кредитных денег был очевиден, тем более вы за свой бюджет могли приобрести сразу несколько квартир и значительно увеличить свой капитал, но сейчас такой возможности уже нет.