Скрытые нюансы и способы экономии — что стоит знать об ипотечном страховании в 2024 году

Обычно я делюсь опытом страхового агента, разбираю нюансы каско и ОСАГО. На этот раз обсудим ипотечное страхование.

К ипотеке имеют отношение несколько видов страхования. Далее я кратко разберу, что в этой сфере страхуют чаще всего.

Залоговое имущество. Страхование недвижимости для ипотеки — обязательное условие для одобрения кредита. Для сторон сделки такой полис — гарантия, что в случае катаклизма или непредвиденного происшествия заёмщик не останется с долгом по ипотеке, но без квартиры. Чаще всего полис страхования залогового имущества покрывает лишь минимальный набор рисков, связанных с уничтожением квартиры или дома. Ремонт, сантехника, трубы, мебель — не защищены по стандартному полису ипотечного страхования.

Если вы захотите обезопасить себя от условного потопа со стороны соседей, придется покупать дополнительный полис. При этом важно, чтобы он не покрывал те же риски, что и основной. Если общая страховая сумма превысит стоимость залогового имущества, это будет считаться нарушением закона — и в отдельных случаях рассматриваться как мошенничество.

В принципе оформить ипотеку без страхования жилья можно, если на момент заключения договора дом еще не был введён в эксплуатацию. Полагаю, что здесь дело именно в ответственности застройщика — такие риски обычно уже застрахованы, и перекладывать их на покупателя (с последующей неизбежной переоценкой рисков для каждого отдельного клиента) попросту никому не выгодно.

Но на этот период банк имеет право потребовать от клиента оформить полис, который защищает жизнь и здоровье заёмщика. Впрочем, когда дом достроят, застраховать жилплощадь всё равно придётся (и тут можно воспользоваться специальными страховыми продуктами по защите имущества на этапе ремонта, перепланировки и т.д.).

Жизнь и здоровье. За исключением случая, который я описал выше, это — необязательная опция, за которую банки предлагают меньшую процентную ставку по ипотеке. В целом полис страхования жизни и здоровья дает финансовой организации уверенность, что она получит свои деньги, даже если заёмщик станет неплатежеспособным. Клиент при этом сможет сохранить жилье.

Сегодня банки также обязаны выдавать особую бумагу при ипотечном страховании жизни и здоровья — КИД, или ключевой информационный документ. Он содержит подробные сведения о том, какие именно риски покрывает полис, как отказ от него повлияет на стоимость кредита и не только. Документ помогает сориентироваться в условиях страхования и понять, куда обращаться с вопросами — например, если появится желание расторгнуть договор досрочно.

Титульное страхование. Один из самых редких видов страховки. Такой полис оформляют для защиты покупателя недвижимости от её утраты в случаях, когда суд признаёт сделку купли-продажи недействительной. Такое может произойти, например, когда продавец предоставил поддельные документы, или если окажется, что бывший владелец заполучил жильё неправомерно. Иногда банки предлагают оформить такую страховку, чтобы снизить процент по кредиту.

Титульное страхование не пользуется популярностью как минимум потому, что сделки согласовывают вручную — автоматизировать этот вид страхования невозможно. Всегда приходится учитывать массу деталей, обычно занимаются этим наиболее компетентные по данным вопросам подразделения страховых.

Например, мне известен случай, когда клиенту (не моему) долго отказывали в титульном страховании. Имущество, которое он собрался приобретать, досталось продавцу в уплату долга — а должник, отдавший квартиру, находился в местах лишения свободы. Учитывая, что в истории фигурировали несовершеннолетние дети, страховые совсем не горели желанием «вписаться» в эту сделку на стороне покупателя. Чем закончилась эта история, не знаю — возможно, человек и вовсе передумал приобретать такое имущество.

Если честно, неизвестно мне и о выплатах по титульному страхованию — хотя, наверное, кейсы есть. Кстати, Сбер, наш ключевой банк, страхования титула не требует.

В большинстве договоров страховщики прописывают список условий, при которых полис перестает действовать. На него стоит обращать особое внимание, так как порой он оказывается довольно длинным. Например, полис для залогового имущества может стать недействительным, если в квартире перед происшествием были проведены не согласованные с БТИ перепланировки.

Также важно заранее сообщить своей СК об идущем или планирующемся ремонте. Договор чаще всего не покрывает риски, связанные с работой третьих лиц. Их нужно отметить заранее, либо оформить специализированный полис.

В договоре могут прописать отказ в выплате, если в пострадавшем из-за стихийного бедствия доме при проектировании не были учтены сейсмологические условия местности. Лишиться компенсации, очевидно, можно и в случаях намеренно нанесённого ущерба.

Есть и другие нюансы: часть страховщиков под страхованием конструктивных элементов может понимать входные двери, оконные конструкции. А часть СК их воспринимает как варианты внутренней отделки или движимого имущества. Поэтому, в ряде случаев, получив выплату по одному из застрахованных предметов, обратиться за повторной компенсацией будет невозможно.

Несмотря на то, что общая стоимость недвижимости продолжает увеличиваться, эксперты считают, что цены на страховки не вырастут в ближайшее время. Специалисты связывают это с «охлаждением» рынка — сложные условия привлекают меньше покупателей. По оценке Банки.ру, стоимость полисов может даже снизиться, если тенденция сохранится. Ну а пока есть несколько основных способов сэкономить на всех видах ипотечного страхования.

Внести больший первоначальный взнос. Пожалуй, наиболее очевидный способ сэкономить на ипотечном страховании. При покупке обязательного полиса для залогового имущества сумма страхования зависит от остатка задолженности перед банком. Чем меньше тело кредита, тем дешевле обойдётся защита от ЧП.

Следить за кредитной историей. Чем хуже кредитная история, тем дороже обойдётся как сама ипотека, так и страховка — банк будет оценивать плохой рейтинг как повышенный риск. Узнать, что о человеке думают финансовые организации, можно через Центральный каталог кредитных историй (ЦККИ).

Если показатели плохие, в теории их можно улучшить, оформляя и выплачивая новые кредиты. Если же в истории обнаружилась ошибка (например, выплаченный долг отображается как незакрытый), её можно попробовать оспорить — для этого нужно написать заявление кредитору. Если договориться не получится, придётся идти в суд.

Просчитать выгоду от скидок и бонусов. Помимо обязательной защиты залогового имущества, банки предлагают клиентам дополнительные страховые опции. Частая ситуация — меньший процент по кредиту за страхование жизни и здоровья заемщика. И действительно, порой общая стоимость ипотеки за счёт снижения ставки может оказаться ниже, но в каждом случае лучше просчитывать индивидуальную выгоду самостоятельно.

По закону дополнительные опции не считаются обязательными. Тем не менее, на практике банки часто повышают кредитную ставку для тех, кто отказывается от, например, страховки жизни и здоровья. С 1 июля 2024 года такую практику ограничат по закону. Кредитную ставку станет нельзя делать выше уровня, указанного на момент оформления ипотеки для условий без страхования. Как это будет работать? Например, клиент застраховал жизнь и взял ипотеку под 12%, в то же время банк предлагал ему договор без полиса под 13%. Если через год человек решит не продлять соглашение с СК, финансовая организация не сможет установить ставку выше 13%.

При этом обратной силы закон иметь не будет. Для договоров, которые заключили до 1 июля 2024 года, банки всё ещё смогут повышать ставку на свое усмотрение.

С января 2024 года в России также действует закон, продляющий период охлаждения при покупке страховых услуг с 14 до 30 дней. Теперь, если клиента не устраивают условия полиса, или ему навязали дополнительные страховые услуги, он имеет право расторгнуть договор и вернуть деньги. Новые условия касаются только договоров личной и добровольной защиты для обеспечения кредита. Вернуть деньги можно, если в период охлаждения не происходило страховых случаев.

Выплатить ипотеку досрочно. В этом случае можно вернуть страховую премию за оставшийся период. Раньше это зависело исключительно от условий СК. Но с 2020 года вернуть деньги можно, если страховой случай не наступил, а сам полис является добровольным и был приобретён в качестве меры обеспечения выплаченного кредита.

Купить полис напрямую у СК. Существует заблуждение, что приобрести ипотечную страховку можно только у компании-партнера, с которой работает банк. Но финансовые организации обязаны принимать полисы от любых СК. Таким образом можно заплатить за страховку меньше, проще отказаться от ненужных опций, а в некоторых случаях и сэкономить время, приобретя полис онлайн.

У меня для этого есть собственный онлайн-калькулятор, который помогает «прикинуть» стоимость полиса в нескольких страховых компаниях. Он не собирает персональные данные — достаточно указать банк, возраст, пол, и остаток по кредиту. Можно сразу посмотреть, как будет меняться стоимость страховки от года к году с учётом остатка по кредиту.