Как не стать обманутым дольщиком за границей: 2 печальные истории из практики риелтора

Агентство Ageeva Real Estate подготовило гайд для покупателей зарубежной недвижимости, который сбережет деньги, время и нервы. Не повторяйте ошибок наивных покупателей!

Покупать недвижимость на стадии строительства выгодно, это касается и зарубежных проектов – в Дубае, Таиланде, на Бали и т.п. Вы можете выбрать лучший вид из окна, планировку, этаж, то есть купить не то, что осталось к моменту сдачи дома, а то, что реально нравится.

Вы получаете более низкую цену и что самое интересное – именно на стадии строительства застройщики предоставляют бесплатные рассрочки. На вторичке, как правило, нужно будет платить всю сумму сразу либо брать ипотеку, а без ВНЖ в данной стране это практически нереально.

Но и риски таких покупок значительно выше, ведь фактически вы приобретаете не недвижимость, а лишь обещание ее построить. В России для защиты прав дольщиков действуют Федеральный закон 214 и правило для застройщиков принимать деньги покупателей на эскроу-счета. А как обстоят дела на самых популярных у россиян зарубежных рынках?

В Дубае строительство жестко регулируется государством. До начала работ застройщик должен:

Деньги покупателей поступают на эскроу-счет, и застройщик получает к ним доступ только после сдачи дома.

После введения этих правил в 2009 году недострой в Дубае исчез как явление. Все проекты сдаются. А вот задержка сроков сдачи – до сих пор реальность этого рынка. По данным Dubai Land Department, во 2 квартале 2024 года сдано в срок было 30% проектов, в 1 квартале этого же года чуть больше – 39%.

По закону, застройщик может задерживать срок сдачи без особых последствий для себя, но не более чем на 6-12 месяцев. Так что пусть и с задержкой, но все инвесторы так или иначе получают свою недвижимость.

Единственная категория людей, которых можно назвать обманутыми дольщиками в Дубае – это жертвы мошенников.

В 2022 году Александр из Калуги перевел деньги на первый взнос на недвижимость своему агенту. Тот обещал, что согласует скидку на квартиру при внесении бОльшего первого взноса и оплате наличными на месте. Александр поверил и отправил 60 % стоимости недвижимости некоему физическому лицу в Дубае (как ему сказали – другому сотруднику агентства) и стал ждать документов от застройщика…

И дождался! Только в документах было написано, что внесена обычная сумма первого взноса – 10%. Остальная сумма исчезла у посредника, который еще около 6 месяцев заговаривал Александру зубы и пытался выманить остаток суммы за квартиру. И это еще счастливая история – часто вообще никакие деньги до застройщика не доходят, даже 10%.

Чтобы не оказаться в таком положении, важно внимательно проверять все документы – убедиться, что:

Такая же ситуация в дргуих эмиратах ОАЭ (Шардже, Рас-эль-Хайме, Абу-Даби), а также в других интересных для российских инвесторов странах Ближнего Востока: в Омане, Бахрейне, Катаре застройщики также работают по эскроу. Денег покупателей до момента завершения проекта они не видят, поэтому “сбегать, бросив стройку” им просто не с чем. К тому же большое число застройщиков, работающих на рынке, являются государственными компаниями.

Бали и Таиланд – самые популярные рынки Юго-Восточной Азии, где 90% проектов полностью раскупается на стадии строительства. Но, к сожалению, до этапа сдачи доходят не все проекты. В Индонезии и Таиланде застройщики работают без эскроу-счетов, особых законов, защищающих права дольщиков нет, а подавать в суд и бороться за свои права и деньги, фактически находясь не в стране и не имя гражданства или ВНЖ – задача со звездочкой. Так что выгодное вложение денег в этих странах сводится к тому, чтобы застройщик точно завершил строительство и сделал это в достаточном качестве.

Недавно мы практически в реальном времени наблюдали, как “девелопер” в своих соцсетях рассказывал, какой чудесный проект собирается строить в туристическом районе Чангу на Бали – показывал рендеры и фото стройки, рассказывал, какая будет инфраструктура, каким спросом объект будет пользоваться у арендаторов… и называл уж слишком привлекательные цены.

Как люди, находящиеся в рынке, мы понимали, что здесь что-то не так. Второй подозрительный маркер – этот человек отказывался работать с агентствами, только прямые продажи клиентом лично через него и его помощников. Он объяснял это тем, что проект – эксклюзив для его подписчиков, а кормить “дармоедов-агентов” он не хочет, пусть все достанется простым покупателям по доступным ценам. Все негативные комментарии и неудобные вопросы из блога тут же удалялись.

Удивительно, но нашлись люди, которые поверили сказочному инвестпредложению, перевели деньги и даже получили на руки какие-то инвестиционные договоры. Но вскоре создатель блога исчез, документы оказались филькиной грамотой, а рендеры уникального проекта на Бали – проектом в Мексике, который строил совершенно другой девелопер. Мошенник просто украл в интернете чужие фото и собрал на него доверчивых инвесторов.

Чтобы точно получить прибыль от инвеста на этих рынках, важно тщательно выбирать застройщика.

Вот главные пункты, которые нужно оценить “на берегу”:

Также важно проверить документацию. В Таиланде это главным образом:

На Бали:

На таких рискованных рынках еще большую важность приобретает поддержка независимых экспертов – юристов или агентства недвижимости. Например, мы в Ageeva Real Estate тщательно проверяем каждого застройщика, с которым заключаем договор о сотрудничестве, так что в каталоги для наших клиентов попадают только надежные проекты, которые принесут доход, а не разочарование.