Вилла или апартаменты на Бали: плюсы и минусы каждого варианта
Индонезийский остров Бали давно попал в список рекомендованных мест для покупки инвестиционной недвижимости. Однако перед инвестором, который присматривается к местному рынку, среди прочего возникает важный вопрос — что выгоднее для инвестиций: виллы или апартаменты? На этот вопрос мы попросили ответить Николая Нечунаева, коммерческого директора Alex Villas Group.
Николай, вам часто приходится слышать такой вопрос от потенциальных покупателей?
Да, довольно часто. Правда, не всегда именно в такой формулировке — виллы или апартаменты. Многие покупатели просят данные об арендной доходности того и другого формата, сроках окупаемости инвестиций, условиях управления объектами. Спрашивают о трендах на рынке — например, какой сейчас спрос на виллы и апартаменты, прогнозы по росту стоимости.
Что вы отвечаете?
Учитывая, что мы строим и то, и другое, стараясь, чтобы в каждом нашем комплексе были представлены разные форматы, можно легко понять, что мы видим плюсы и в виллах, и в апартаментах. Поэтому однозначного ответа на этот вопрос нет. Но, конечно, мы вместе с покупателями анализируем их цели и возможности. И вместе рассчитываем, какой тип недвижимости может приносить им больший доход в виде арендных платежей, какой быстрее окупится, на что им хватает денег, в конце концов.
Давайте представим, что мы говорим с потенциальным покупателем, и попробуем объяснить, от чего конкретно зависит ответ на вопрос — вилла или апартаменты?
Конечно, в первую очередь, от бюджета. Порог входа разный. Как правило, виллы дороже. Причем и в покупке, и в содержании.
Цены на недвижимость на Бали вроде стремительно растут. О каких суммах сегодня идет речь?
Если говорить об актуальных цифрах, то проще обратиться к конкретным примерам. И здесь многое зависит от локации. Мы, например, большинство наших комплексов возводим в Чангу. В нашем проекте Complex 7 виллы стоят от $275 тыс. (1-спальная — площадью 90 кв. м) до $1,3 млн (5-спальный вариант с террасой на крыше на 335 кв. м). 2-спальную виллу площадью 106 кв. м можно приобрести за $359 900. Но надо понимать, что за такие деньги владелец получает не только недвижимость, но и развитую инфраструктуру на территории комплекса. Например, в Complex 7 запланирован огромный плавательный бассейн с водопадами и переходами глубин на 1300 кв. м, беговая и велосипедная дорожки, мини-кинотеатр, коворкинг и студия для записи подкастов, ресторан на крыше, где можно любоваться закатами и рассветами, SPA-зона и другие сервисы.
И в этом же комплексе есть апартаменты?
Да, и пентхаусы, и апартаменты. Например, 2-спальный пентхаус площадью до 200 кв. м стоит от $570 тыс. 2-спальные апартаменты на 91 кв. м стоят от $330 тыс. 1-спальные апартаменты можно приобрести за $203 тыс. Есть апартаменты с бассейном — в таком случае нужно рассчитывать на бюджет от $440 тыс.
Есть более бюджетные варианты?
В этом комплексе у нас есть студии — с бассейном и без. Площадь таких юнитов от 40 до 55 квадратов. Цены — от $140 тыс.
Это средние цены по рынку?
Средние цены по рынку — это средняя температура по больнице. Мы стараемся объяснить покупателям, что, как я уже сказал, многое зависит от локации, турпотока и уровня цен в конкретном населенном пункте. Ну и объекты, конечно, разные. Чем ближе объект к океану, тем дороже. Чем больше вилла, тем выше цена. Важно наличие дополнительных опций: бассейн, джакузи, терраса на крыше — все это влияет на стоимость.
У вас есть в продаже еще объекты, чтобы сравнить цены?
Сейчас мы строим комплекс в Улувату, это другой район Бали. В нем 2-спальные виллы площадью 95 кв. м стоят от $310 тыс. 3-спальные (178 кв. м) — $555 тыс., 4-спальные (263 кв. м) — около $975 тыс. Студии были распроданы в первый месяц предпродаж — но стоили они в среднем от $99 тыс. до $114 тыс.
Хорошо. С ценами более или менее понятно. А как насчет доходности?
В том же Улувату, согласно нашим расчетам, ROI виллы составляет 15-16% (в зависимости от объекта — например, с видом на океан юнит стоит дороже). В студиях показатель выше — от 18% до 23%. В Чангу средняя доходность тоже 15-16%.
Как окупаются инвестиции?
Если говорить о виллах в Чангу, то возврат инвестиций на примере нашего Complex 7 составляет от 28,5% годовых (2-спальный вариант), до 33% (5-спальный). У апартаментов возврат инвестиций — до 28,9% у 1-спального юнита, до 30,1% — у 2-спального с бассейном, до 31,3% — у пентхауса.
Выходит, что теоретически можно окупить вложения за 5-6 лет?
Не только теоретически, но и практически. Обычно именно так и происходит. К тому же важно помнить, как меняются цены после сдачи объекта недвижимости. В среднем недвижимость дорожает на 15-20% в год.
За счет чего такая окупаемость?
За счет туристов, конечно. Стабильная заполняемость на острове в течение года составляет 80%. Такой турпоток позволяет нам гарантировать минимальную доходность 6% в течение первых двух лет с начала сдачи, и это мы прописываем в договоре с инвестором.
Хорошо. Давайте вернемся к разнице между виллами и апартаментами. Вы упомянули цели инвестора. Можно подробнее?
При покупке важно определиться, чего именно вы ждете от объекта. Одно дело — сдача в аренду. Тогда финансовый показатель будет ключевым. Другое дело — если вы покупаете объект для себя или, как минимум, планируете проводить там отпуск. Тогда подключаются другие параметры. Ну, например, будете ли вы отдыхать на острове с семьей или друзьями. Тогда нужна приличная вилла. Ну и плюс вилла — это бОльшая приватность и комфорт. У нас есть клиенты, которые рассматривают только роскошные варианты с бассейнами, джакузи, террасами. На другие юниты даже не смотрят. А есть люди, которые ориентируются на комфортный, но простой отдых. Влюбленным парам, конечно, можно комфортно провести отпуск и в апартаментах. Да и на краткосрочную аренду они стабильно пользуются высоким спросом. А если у вас четверо детей, то едва ли двухместный номер вам подойдет на долгий срок.
Наверное, апартаментами легче управлять? В смысле сдавать в аренду.
Если это делать самостоятельно, то конечно. Виллы часто требуют больших вложений на уход и обслуживании. Но если прибегать к услугам управляющей компании, то для собственника разницы нет — мы, например, берем на себя все — от поиска клиентов до выплаты дивидендов.
Как выглядят ваши юниты внутри? Владельцы должны делать дополнительно ремонт?
Мы продаем объекты под ключ. В данном случае разницы нет — и виллы, и апартаменты полностью меблированы, оснащены современной кухней, Wi-Fi, кондиционером и пр. Но в вилле больше пространства, там может быть несколько ванных комнат, собственный бассейн, еще что-то. Впрочем, есть и апартаменты с собственным бассейном.
В итоге вы бы сами во что вложили деньги — в виллу или апартаменты?
Я уже вложил их и в то, и в другое, диверсифицировав портфель, чтобы получать максимальный пассивный доход. Если средств хватает только на один вариант, выбрал бы его в зависимости от бюджета и целей. Возможно, воспользовался бы рассрочкой. В наших объектах этот инструмент возможен при покупке апартаментов: надо внести 60% от стоимости юнита, а остальные 40% вносятся за счет сдачи объекта недвижимости в аренду. Обычно за счет арендных платежей инвестор погашает эти 40% в течение трех лет.