Обзор 3 основных стратегий инвестирования в недвижимость
Сдача в аренду
Стратегия c пассивным доходом 6-12% годовых в $. Подходит тем кто, не готов рисковать, хочет сохранить капитал и получить стабильный заработок в валюте.
- Застройщики предлагают иностранцам беспроцентные рассрочки до 8 лет.
- Высокий спрос на жилье: только в Дубай ежегодно приезжает более 17 млн туристов в год. При этом население постоянно растет: по мастер-плану развития эмирата количество жителей увеличится в 2 раза к 2040 — до 7,8 млн. Всем им нужно будет где-то жить.
- Возврат инвестиций 10-12 лет — это один из лучших показателей в мире.
- Здесь дорогая стоимость ренты, что на руку инвесторам.
- Нет налогов на доход от аренды.
Главное — грамотно выбрать локацию, что может быть трудно, если вы не знакомы с рынком.
Виды аренды
Краткосрочная (посуточно или помесячно)
Недостатки
- Расходы за обслуживание жилья на собственнике.
- Могут быть периоды простоя.
- 15-20% от дохода надо отдавать управляющей компании.
- Нужна полная меблировка.
- Недвижимость быстрее изнашивается.
Преимущества
- Поиском жильцов и обслуживанием занимается управляющая компания.
- Высокая доходность 8-12% годовых в $.
- Можно в любой момент въехать самому.
- Проще перепродать: не все согласны приобретать недвижимость с арендаторами.
Долгосрочная (на год и более)
Недостатки
- Необходимо сообщать жильцам о выселении за год.
- При перепродаже надо передать действующий контракт новым владельцам или выплатить компенсацию арендаторам.
- Нельзя въехать самому, когда захочется.
- Стоимость аренды можно менять строго по регламенту — не более 5-10% в год.
Преимущества
- Жильцы вносят ренту на год вперед, оплачивают комиссию и коммуналку.
- Стабильная доходность 6-9% годовых в $.
- Практически исключен простой квартиры.
- Меньший износ недвижимости.
- Не надо покупать мебель, но ее наличие — повод повысить арендную плату.
- Страховка от преждевременного cъезда жильцов в размере двух месячных платежей.
Перепродажа
Стратегия с доходностью 15-35% на вложенный капитал. Подходит тем, кто хочет быстро заработать, готов рисковать и вкладывать время.
Ключевое — локация. Она должна быть с ограниченным предложением (например, острова или почти застроенные районы).
Также важно смотреть на:
- Репутацию застройщика — качество реализации предыдущих проектов и своевременность сдачи.
- Редкие характеристики — например, близость к мощным драйверам роста вроде казино или лагуны.
- Стадию строительства — чем ближе срок передачи в эксплуатацию на момент покупки, тем меньше доходность при перепродаже.
Некоторые объекты можно перепродать быстро — в течение ~18-24 месяцев, а другие больше подходят для реализации по готовности. Также ряд инвесторов выставляет недвижимость на продажу через 3-5 лет после покупки, когда цена достигает максимального значения. Советую брать жилье на начальном этапе стройки.
Недостатки
- Если проект в локации с большим предложением, то перепродать будет сложнее.
- Застройщик может сдать объект с задержкой, нарушив планы инвестора по выходу из сделки.
Преимущества
- Подойдет тем, кто хочет быстро извлечь выгоду из вложений.
- В Дубае нет налога на доход с перепродажи.
- Некоторые объекты можно реализовать на этапе строительства за полгода до сдачи, что повышает % доходности.
- В большинстве случаев достаточно внести 30% стоимости для выхода из сделки.
Смешанная стратегия
Позволяет получать арендную доходность от 6,5% годовых в $ и прирост от 15% на вложенный капитал. Сбалансированный вариант для тех, кто хочет диверсифицировать риски.
Некоторые объекты подходят одновременно для сдачи в аренду и перепродажи. Чаще всего они встречаются в популярных, плотно застроенных локациях, где высокий спрос со стороны туристов и экспатов, но мало новых стартов. Например, Business Bay, Downtown, Dubai Marina.
Недостатки
- Тяжелее выбрать локацию — она должна подходить и для аренды, и для перепродажи в будущем.
- Необходимо мониторить рынок, чтобы не пропустить нужный момент для выхода из сделки.
Преимущества
- Можно заработать больше — сначала сдавать квартиру в аренду, а после перепродать с приростом цены.
- Если рассрочка на недвижимость предполагает оплату части стоимости после готовности здания, ее можно покрывать арендной платой.
⚡Кстати, мы ведем самый большой русскоязычный канал о недвижимости в ОАЭ. Подписывайтесь, чтобы узнавать о 4 новых проектах в неделю и получать бесплатные подборки актуальных объектов для инвесторов.