Как риэлторы подсунули клиенту не то, что он хотел, и обеспечили доход $4000 в месяц – кейс из практики Ageeva Real Estate
Клиенты часто приходят в агентство недвижимости с конкретным запросом. Риэлтор может выполнить его и подобрать недвижимость четко под параметры. А может предложить совершенно не то. При каком подходе клиент останется доволен? Ответ в свежем кейсе агентства Ageeva Real Estate.
Клиент хотел доход ~$4000 в месяц. Да это нереально!
Алексей обратился в агентство с запросом на недвижимость в Таиланде – апартаменты, отельная резиденция или вилла на Пхукете в пешей доступности от пляжа, желательно – Банг Тао. Он сам несколько раз отдыхал в там, знает местность, к тому же знакомые, которые занимаются инвестированием, порекомендовали именно это направление. Решение уже фактически было принято, оставалось только подобрать объект.
Таиланд – самое популярное в России направление для покупки недвижимости. Только за первый квартал 2024 было заключено почти 10 тысяч сделок (+17% к уровню прошлого года). Это рекорд за 5 лет. Почему всем так нужен Таиланд и стоит ли тоже бежать за квартирой – рассказывают эксперты агентства Ageeva Real Estate.
Поначалу мы обрадовались. Таиланд – перспективный рынок с интересными проектами и достойной доходностью, наши менеджеры сами его любят и с удовольствием продают там недвижимость. Так что проблем не предвиделось.
Но у нас в Ageeva Real Estate есть правило: прежде чем предлагать проекты – выяснить цель инвестирования. Для чего нужна недвижимость – конкретно! Даже если запрос у клиента уже сформулирован и он полон решимости покупать, как в этом случае, мы все равно всегда пляшем от цели.
И не зря! В ходе обсуждения целей выяснились детали, которые перевернули все видение сделки. Алексей хотел не просто хорошую недвижимость в Банг Тао для сдачи в аренду. Ему нужно было получать от нее доход ~$4000 в месяц, чтобы покрывать другие свои платежи и финансовые обязательства. А общий бюджет на покупку – 30 миллионов рублей, вырученные от продажи нескольких квартир в России (по актуальному на тот момент курсу это примерно 330 000 долларов).
14% годового дохода от аренды? В Тае? Вы шутите?
Стали переводить желаемый ежемесячный доход в проценты годовых и строить финансовую модель.
Получалось, что при имеющемся бюджете финансовая цель клиента будет достигнута, если он будет получать минимум 14% годового дохода от аренды.
Для понимания картины приводим упрощенный до минимума расчет:
Доход $4000 ежемесячно – это $48 000 за год, ROI = $48 000 дохода / $330 000 вложений = 14,5% годовых
Задачка. Два инвестора купили недвижимость на море в Таиланде и сдают ее в аренду. Один получает от жильцов $3000 в месяц, другой $1500. Чей инвест выгоднее? Не торопитесь с ответом – все может быть не так, как кажется.
Таиланд не дает такой доходности при озвученном бюджете. Запрос инвестора фактически не выполним. Мы можем подобрать ему несколько отличных предложений в Банг Тао и других районах Пхукета. Это будет достойная недвижимость, на нее будет спрос, но доход… Реалистичный сценарий в Таиланде до 8-10% годовых. В итоге получив именно то, что запрашивал, клиент останется разочарован. При отличных параметрах недвижимости инвест полностью провалится – он не будет решать задачи этого конкретного человека.
Вместо Таиланда — на Бали
Мы представили клиенту все расчеты и предложили два варианта решения:
- Пересмотреть цель инвеста – то есть снизить ожидаемую сумму ежемесячной доходности, чтобы уложиться в 8-10% годовых. Под такие параметры у нас уже была готова для него подборка.
- Пересмотреть свою решимость купить недвижимость именно в Таиланде и обратить внимание на остров Бали. Вот там вполне реально получать двузначный процент годовой доходности, и при озвученном бюджете мы сможем подобрать проекты с ожидаемым ROI около 14% – это будут те самые 4000 долларов в месяц.
Алексей принял решение переключиться на Бали.
- Получил от нас подборку подходящих объектов с полным расчетом и инвестиционной стратегией.
- Чтобы быть уверенным, самостоятельно изучил информацию о районах, отзывы туристов, агрегаторы объявлений о сдаче недвижимости с реальными ценами.
- И остановился на вилле в Нуса Дуа.
Остров Бали – одно из самых привлекательных направлений для инвестиций в недвижимость. Самая высокая в мире доходность от аренды – 15-17% годовых, постоянно растущий поток туристов и экспатов с запросом на комфортную недвижимость, фотогеничные пляжи и особый вайб Бали… Факторов привлекательности много. Но есть кое-что смущает покупателей – “путанно…
В итоге купили 3-спальную виллу на старте продаж
Алексей доволен: 140 м2 в востребованном районе Нуса-Дуа с чистой водой и купабельными пляжами.
- Два жилых этажа + возможность оборудовать эксплуатируемый руфтоп
- Личный бассейн
- Участок для отдыха и барбекю
- Открытый вид на океан с возвышенности
- До пляжа Нуса-Дуа 8 минут, до пляжа Меласти 15 минут, в проекте предусмотрен бесплатный шаттл-бас к пляжам.
Вилла находится в закрытом комплексе с инфраструктурой. Это важно, потому что многим проектам на Бали ее откровенно не хватает. А даже самая красивая вилла, стоящая одна среди джунглей, проигрывает по комфорту и спросу арендаторов вариантам, где все нужное под рукой, прямо на территории комплекса. В этот проект входит 2000 квадратных метров инфраструктуры: будут фитнес, рестораны, салоны, детский центр и так далее.
Вилла сдается “под ключ”: с полной меблировкой, посудой, декором. Алексею не придется делать дополнительные вложения перед сдачей в аренду. Есть управляющая компания, которая займется всеми вопросами по поиску арендаторов, вселению, выселению и содержанию недвижимости.
Мы успели на стартовую цену – $310 000 – даже чуть меньше, чем максимальный бюджет клиента.
Алексей воспользовался бесплатной рассрочкой и пострассрочкой по индивидуальному графику еще на 1,5 года после сдачи. То есть вилла сможет сама себя выкупать при аренде – плату от жильцов Алексей сможет направлять на погашение рассрочки. Срок сдачи – 3 квартал 2026. Также мы согласовали нашему клиенту подарок: первые 3 месяца управление будет для него бесплатным.
Вот так и получилось, что мы предложили клиенту вообще не то, что он изначально хотел, даже страна другая. Но именно эта недвижимость решит его реальные инвестиционные задачи и позволит получать тот уровень дохода, который ему необходим. Если бы мы подошли к сделке формально и просто дали клиенту то, что просит, он остался бы разочарован. А так — только рад!
Хотите быстро узнать, какая страна подойдет вам для инвеста? Мы подготовили тест, который поможет определить приоритетное направление. Пройдите его прямо сейчас, а в подарок мы вышлем вам полный гайд по инвестиционной недвижимости в подходящей стране.
А чтобы получить персональную консультацию и бесплатную разработку инвест стратегии – переходите и подписывайтесь на нас в Телеграм.
Алексей воспользовался бесплатной рассрочкой и пострассрочкой по индивидуальному графику еще на 1,5 года после сдачи - вот это штука крутая, но надо просчитывать на старте коненр
Это отличная опция, которая увеличивает чистый доход. На Бали в Таиланде это редкость, так что мы нашли реально отличный вариант
ну 14 годового это прелесно, в мск у меня совсем иначе выходит)
Да, в Москве в среднем 5% годовых, и в рублях, увы
Татьяна, вы пишете свои материалы с такой тональностью, что сейчас выгодное время входа, а как думаете сколько продлится эта история про выгодный вход в покупку?
На Бали - пока не закончится место под застройку. Думаю, это примерно до 3 лет. Далее будут актуальны инвестиции под флиппинг - покупка старой недвижимости - ремонт - продажа или аренда с прибылью. У островов своя специфика в этом смысле, если больше на побережье строить негде - то все.
частенько люди не до конца осознают нюансы, а когда начинают по факту считать деньги или если с кем-то толковым пересекаются и им дают реальный расклад по их доходу, то уже цифры у них бьются не так радужно. какая мораль? заплатить на старте за консультацию и не жадничать)