Стоит ли сейчас брать ипотеку или подождать до 2025 года?

Зависит от ситуации потенциального покупателя недвижимости в ипотеку: если нет первоначального взноса и заемщик не подходит под условия льготных ипотечных программ, рекомендовала бы успеть взять ипотеку в 2024 году, даже по рыночной ставке 25-27% (после снижения ключевой ставки ЦБ ее можно будет рефинансировать) и вот почему 👇🏼

С введением Ипотечного Стандарта ЦБ, с 1 января 2025 меняется многое на рынке ипотеки, в частности:

- закрываются схемы без первоначального взноса на новострой;

- сокращается возможность оформления ипотеки без первоначального взноса на вторичную недвижимость - несмотря на то, что официально программ без первоначального взноса на рынке нет, по сей день сохранялась практика завышения стоимости объекта недвижимости с целью минимизировать первоначальный взнос - с 1 января 2025 к этому будет особое внимание;

- прекратят свое действие субсидированные программы застройщиков со сверхнизкими ставками - 0,1%, 3,9%, 5,9% и т.д. станут экономически невыгодными, так как, согласно Стандарту, банкам будет запрещено получать вознаграждения от застройщиков, ведущие к удорожанию стоимости квартиры;

- с 1 июля 2025 Стандарт вводит запрет на опцию покупки ставки у банка - хочется верить, что это намек на то, что с 2 полугодия 2025 ключевая ставка пойдет на снижение.

Все эти изменения приведут не только к сокращению разного рода "схем", с которыми борется ЦБ, но и к повышению цен на недвижимость и более дорогой ипотеке для конечного потребителя. Для тех, кто не умеет копить тоже плохие новости - ипотека без первоначального взноса станет недоступной в принципе.

Ключевая ставка на момент написания статьи, 2 ноября 2024, составляет 21%, ЦБ не исключает, что на очередном заседании в декабре, она будет повышена до 23%. Такой уровень ключевой ставки делает условия по базовым программам ипотеки просто заградительными: ставки по рыночным программам уже подходят к 30%.

Намечается тенденция сокращения максимального срока ипотечного кредита банками, связано это с тем, что подавляющее большинство использует аннуитетный график платежей (когда при равных ежемесячных платежах в первые месяцы в структуре платежа преобладают проценты) и сумма исчисленных процентов при сроке на 30 лет по таким ставкам в какие-то месяца рассчитывается больше самого платежа, из-за чего не только не гасится ни рубля основного долга, но и накапливается еще больше задолженность. Во избежание таких ситуаций, банки стали снижать максимально допустимый срок кредита.

Также, в виду ужесточения требований ЦБ к размеру резервов на возможные потери по ссудам, банки повышают минимальные размеры первоначального взноса, в том числе, по рыночным программам - чем ниже первоначальный взнос, тем выше резерв денежных средств, которые необходимо зарезервировать банку на случай, если заемщик перестанет платить: при первоначальном взносе на новострой менее 10%, к примеру, банку необходимо зарезервировать не менее 9 сумм кредита - банку проще отказаться от таких программ, чем "морозить" такое количесвто денег в резервы, поэтому мы официально не видим сейчас таких программ на рынке. Есть устойчивое мнение, что в будущем, ЦБ продолжит жесткую политику в этом направлении и первоначальный взнос 10-15% на протяжении 2025 года станет также практически недоступен.

Размер первоначального взноса - не единственный параметр, который регулируется ЦБ и ограничивает банки в выдаче ипотек, особое внимание регулятор уделяет закредитованности населения, отсюда требование к соблюдению уровня предельной долговой нагрузки (ПДН). Так, уровень ПДН в большинстве банков составляет не более 50% - это значит, что сумма всех платежей по кредитам, включая будущий платеж по ипотеке, должна составлять не более 50% от доходов, которые указаны в анкете-заявке на кредит и подтверждены справкой о доходах.

Например,

чтобы купить по семейной ипотеке квартиру, стоимостью 5 000 000 р, при минимальном первоначальном взносе 20,1% (1 005 000р) платеж на 20 лет составит 28 621 р, при отсутствии у заемщика других кредитных обязательств, минимальный размер заработной платы составит 57 242 (уже после налогообложения).

Если заемщик не имеет ребенка до 7 лет и не подходит под условия семейной или какой-либо другой льготной ипотеки, расчет по базовой рыночной программе будет выглядеть следующим образом:

стоимость квартиры - 5 000 000 р

первоначальный взнос - 1 005 000 р

ежемесячный платеж - 84 825 р на 20 лет, по средней ставке 25% (на момент написания статьи)

минимальный размер заработной платы - от 169 650 (после вычета налогов)

Разница колоссальна.

В каких-то банках максимальный размер ПДН - не более 40%, а где-то и 30%, это говорит о том, что и по предельной долговой нагрузке ЦБ в 2025 году будет ужесточать требования для банков, формируя все больший коэффициент резервов на потери по ссудам.

____________________________

Поддерживают рынок недвижимости и ипотеки льготные программы, субсидируемые государством, а именно:

- семейная ипотека - необходимо иметь ребенка до 7 лет, либо ребенка категории "инвалид" до 18 лет, если заемщик планирует построить или купить частный дом по программе, допускается наличие 2-х несовершеннолетних детей до 18 лет для соответствия условиям программы и получения ипотеки по ставке 6% на сумму до 12 000 000 р для Москвы и Санкт-Петербурга и 6 000 000 р для всех остальных регионов;

- IT-ипотека - претерпела большие изменения в июле этого года, теперь для сохранения ставки по ней (сейчас это 6%) заемщику необходимо на протяжении всего срока действия кредита подтверждать трудоустройство в аккредитованной Минцифры IT-компании (ранее 5 лет с момента оформления) и использующей налоговые льготы (ранее такого требования не было). Также, не имеют права на эту ипотеку теперь сотрудники компаний, зарегистрированных в Москве и Санкт-Петербурге. То есть, если работник проживает и удаленно работает из Москвы в компании, зарегистрированной в Оренбурге - подходит под условия программы. Если компания зарегистрирована в Москве, а сотрудник работает на удаленке из Оренбурга - IT-ипотека уже не предусмотрена.

- сельская ипотека - предполагает покупку или строительство жилья на сельской территории под 3%, но программа временно на стопе в виду исчерпания лимитов, сроки возобновления неизвестны, помимо этого, ожидаем корректировок условий программы.

Обращаю внимание, что сейчас доступна одна из программ в одна руки, то есть нельзя, оформив в этом году сельскую ипотеку, в следующем году купить квартиру по семейной. Исключение есть в программе семейной ипотеки - в случае рождения еще одного ребенка и закрытии предыдущей ипотеки, возможно воспользоваться программой еще раз.

Для военных есть своя программа военной ипотеки, на нее правило единственности не распространяется и ее оформление не лишает права заемщика на получение единожды семейной, сельской или IT-ипотеки.

Программы льготного ипотечного кредитования становятся более адресными, узко направленными, на данный момент обсуждаются программы для молодых ученых, учителей и работников сферы культуры.

Все действующие программы продлены до 2030 года, они сохранятся и в 2025 году, но будет ли стабильным выделение лимитов на их финансирование - вопрос риторический. Вероятно, программы льготного ипотечного кредитования, периодически, будут на стопе в тех или иных банках на протяжении всего следующего года, в виду исчерпания лимитов, но досрочно прекратят и закроют их - маловероятно.

Следующий год будет сложным для рынка недвижимости - как для продавцов, так и покупателей. И возвращаясь к вопросу о том, стоит ли покупать недвижимость сейчас или подождать 2025, рекомендовала бы к каждой ситуации подходить индивидуально, но факт остается фактом - в 2025 году взять ипотеку будет сложнее, а вероятность того, что стоимость недвижимости снизится очень мала.

#ипотека #ипотекаинедвижимость #ипотекасгосподдержкой #ипотекаижс #ипотека2024 #ипотека2025 #купитьквартиру #ипотеканастроительство #ипотеканастроительстводома #ижс #построитьдомвипотеку #построитьдом #купитьновостройку #купитьдом #недвижимость