Как снизить налоги, оспорив кадастровую стоимость?
Успешное оспаривание кадастровой стоимости помогает уменьшить налоговую нагрузку на несколько миллионов рублей в год. Делимся бизнес-секретами о том, как грамотно подготовиться и провести процедуру оспаривания кадастровой стоимости.
Термин «оспаривание кадастровой стоимости» подразумевает установление кадастровой стоимости объекта в размере его рыночной стоимости. В свою очередь, кадастровая стоимость – это сумма, в которую регион оценивает объекты недвижимости в границах своей территории. Определение кадастровой стоимости важно при расчете налогов, арендной платы, возможной цены продажи объекта, штрафов и госпошлины при наследовании недвижимости.
В Москве кадастровая оценка проводится через два года с года проведения последней государственной кадастровой оценки. Новая кадастровая стоимость начинает действовать с 1 января года, следующего за годом оценки.
Переоценка кадастровой стоимости объекта может негативно повлиять на налоговую нагрузку собственника. Перед тем, как прибегнуть к оспариванию, стоит подробно изучить особенности данного процесса. В первую очередь, необходимо уточнить, есть ли у физического лица право на оспаривание и основание для него.
Право на оспаривание возникает в случае, если результат кадастровой стоимости непосредственно влияет на данного субъекта. То есть, это может быть собственник недвижимости, в том числе собственник доли или бывший собственник, который хочет сделать перерасчет налогов. Право на оспаривание также появляется у арендатора недвижимости, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости. Кроме того, это может быть покупатель или арендатор земельного участка, если у него есть исключительное право выкупа или аренды.
Согласно закону от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», оспорить кадастровую стоимость можно только по двум основаниям: при наличии технической ошибки или при завышении кадастровой стоимости по сравнению с рыночной.
В 2022 году произошел ряд изменений в законодательстве, относящемуся к оспариванию кадастровой стоимости. В рамках ранее действующего законодательства можно было применять оспоренную стоимость с даты начала ее действия, независимо от того, когда было подано заявление в комиссию или суд. С 2022 года заявление об установлении кадастровой стоимости можно подать в течение шести месяцев с даты проведения оценки. Оспоренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление в государственное бюджетное учреждение (ГБУ), но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.
Еще одно изменение – введение досудебного порядка. Теперь заинтересованные лица не смогут направлять требования об оспаривании кадастровой стоимости напрямую в суд. Перед этим им необходимо обратиться с заявлением и отчетом об оценке в ГБУ, которое проводило кадастровую оценку.
Оспаривание кадастровой стоимости – крайне трудоемкий процесс. Перед его началом стоит обраться к консалтинговой компании, которая проведет предварительное исследование и оценит вероятность успешного прохождения данной процедуры – исходя из этого принимается решение. В противном случае расходы на процедуру оспаривания могут быть выше, чем размер ожидаемого выигрыша.
Как выбрать квалифицированную консалтинговую компанию:
- Составить список компаний, которые предлагают услуги под ключ.
- Запросить у выбранных компаний результаты проведенных ранее процедур оспаривания. Это поможет вам оценить опыт данных специалистов и насколько они компетентны в выявлении ошибок, с которыми затем согласятся в ГБУ или в суде.
- Попросите составить дорожную карту процесса оспаривания. Это необходимо для того, чтобы понимать к каким действиям прибегать, если один из вариантов не сработал.
- Выбирайте компании, которые просят предоплату, а не всю сумму сразу. Это отражает профессионализм сотрудников компании, а также позволит вовремя сменить компанию при необходимости.
Дополнительные рекомендации для успешного оспаривания
- Примеры успешных кейсов: Если возможно, попросите консалтинговую компанию привести примеры успешных оспариваний, схожих с вашим случаем. Это даст представление о возможной экономии на налогах и покажет, насколько эксперты компетентны в таких процессах.
- Оценка расходов на процесс: Помимо оплаты за оценку рыночной стоимости, будьте готовы к расходам на услуги юриста и консалтинговой компании. Перед началом уточните, насколько эти затраты соотносятся с потенциальной экономией на налогах.
- Необходимые документы: Убедитесь, что у вас есть все необходимые документы, такие как отчет об оценке рыночной стоимости, копии правоустанавливающих документов на недвижимость и другие. Это ускорит процесс подачи заявления.
- Риски и возможные последствия: Имейте в виду, что ГБУ может не согласиться с отчетом и отказать в снижении стоимости. В некоторых случаях кадастровая стоимость может быть пересчитана в сторону увеличения, что повлечет дополнительные налоговые обязательства.
Таким образом, оспаривание кадастровой стоимости может быть использовано в качестве налоговой оптимизации. Несмотря на сложность процесса, грамотный подход к вопросу и помощь специалистов могут обеспечить успешное разрешение данного вопроса.