Как снизить расходы на содержание зарубежной недвижимости
Покупка дачи за границей всегда кажется манящей идеей, до тех пор пока инвестор не узнает о всех дополнительных расходах. Но все же инвестиции станут крайне выгодными, если знать, как правильно оптимизировать затраты.
В статье мы рассмотрим четыре основных способа снизить затраты на содержание зарубежной недвижимости. Материал будет также полезен инвесторам в российское жилье.
4 способа снизить расходы
1. На этапе покупки
При выборе локации для покупки недвижимости важно учитывать не только стоимость самого объекта, но и сопутствующие расходы. Например, ежегодный налог на недвижимость в Болгарии составляет всего 0,15% от кадастровой стоимости, а в Испании — от 0,4 до 1,1%.
Чем меньше площадь, тем выгоднее. Небольшие по площади объекты требуют меньше затрат на отопление, освещение и обслуживание. Содержание бассейна в Испании обходится в €600-1800 в год, а услуги садовника стоят от €20 за час. Купив дом с небольшим участком, можно значительно сократить эти расходы.
Маленькие квартиры также легче сдавать в аренду. Спрос на однокомнатные квартиры и студии растет, поэтому они ликвидны на рынке.
Лучше отдавать предпочтение новостройкам или реконструированному жилью. В новых зданиях обычно современные системы коммуникаций и утепленные стены, благодаря чему можно снизить расходы на отопление. В Германии строительные компании предоставляют гарантии на устранение недостатков в течение пяти лет после завершения строительства. В Испании этот срок варьируется от одного до десяти лет в зависимости от типа дефекта.
Тем не менее, учитывайте риски покупки недвижимости в плохом состоянии, ведь на косметический ремонт и замену сантехники уйдет немало средств. Мы не рекомендуем вкладываться в такое жилье, если у вас нет подобного опыта.
2. Экономия на ЖКУ
В странах Западной и Северной Европы расходы на отопление составляют значительную часть бюджета. По данным экспертов, до 40% тепловой энергии теряется из-за старых окон. Замена стеклопакетов снижает эти потери и обеспечивает экономию в долгосрочной перспективе.
- В Германии рекомендуется поддерживать температуру в помещениях на уровне 19–21°C. Каждый дополнительный градус увеличивает затраты на отопление примерно на 6%.
Способы сократить расходы на электроэнергию:
- Отключить неиспользуемые приборы. Многие бытовые устройства продолжают потреблять энергию даже в режиме ожидания. Поэтому лучше выключать телевизоры и компьютеры из розетки.
- Сравнить тарифы. В Германии более 12,5 тыс. тарифов на электроэнергию. На сайтах вроде Check24.de можно сравнить предложения различных поставщиков и выбрать наиболее выгодные условия. В Португалии популярны тарифы с учетом времени суток — так можно стирать и готовить в ночное время с меньшими затратами.
- Установить солнечные панели. В штате Массачусетс инвестиции в солнечные панели окупятся за 10 лет из-за высоких цен кВт*ч (21 цент), а в Кентукки это займет 20 лет из-за более низкой стоимости (10 центов за кВт*ч).
На воде тоже можно сэкономить. Установка регуляторов расхода воды сокращает потребление до 70%. А починка капающих кранов — это не только забота об экологии, но и способ сэкономить до 5 тыс. литров воды в год. Посудомоечные машины сокращают расход воды на мытье посуды в 3,5 раза по сравнению с ручной мойкой.
3. Сдача в аренду
Первый и наиболее очевидный способ снизить затраты — сдать жилье в аренду. Краткосрочная аренда через платформы вроде Airbnb приносит 5-10% в год. Это выше, чем доход от долгосрочной аренды, который обычно составляет 2-5%. Однако посуточная аренда требует больше усилий, времени и опыта.
Если вы не хотите заниматься этим процессом, то всегда есть управляющие компании. Их услуги обойдутся в 20-25% от арендного дохода, но вложения себя оправдывают. Перед выбором компании проанализируйте все предложения и внимательно сравните цены на услуги. Выгоднее заключать долгосрочные контракты, потому что УК часто предусматривают скидки.
4. Налоги
В некоторых странах есть возможности для снижения налоговой нагрузки на владельцев недвижимости. Например, в Германии при покупке нескольких объектов общей стоимостью свыше €1 млн выгоднее зарегистрировать их на юридическое лицо с фиксированной ставкой налога на прибыль (15,825%), что значительно ниже прогрессивной шкалы для физических лиц (от 14,77% до 47,475%).
Можно вычесть из налогооблагаемой базы некоторые расходы на содержание недвижимости. К ним относятся:
- Расходы на ремонт
- Налоги на имущество
- Амортизация
- Услуги управляющей компании
Ознакомьтесь с местными налоговыми законами и воспользуйтесь всеми доступными льготами.
Читайте еженедельные публикации про инвестиции в недвижимость на нашем канале. Подписывайтесь, если было полезно.