Как инвестировать в недвижимость, имея $100: Обзор рынка REIT

Одними из самых надежных инвестиций среди инвесторов всегда считались инвестиции в физическую недвижимость. Но проблема в том, что купить ликвидный объект недвижимости может позволить себе не каждый человек из-за высоких порогов входа.

Кроме того, недвижимость требует постоянных вложений на содержание, ремонт и прочие непредвиденные расходы. В целом проблем достаточно, чтобы не заниматься такими инвестициями. Однако современные рынки дают возможность вложиться в недвижимость даже начинающему инвестору, который не имеет для этого больших объемов капитала.

Покупка REIT позволяет инвестировать в недвижимость и дает возможность хорошо диверсифицировать портфель, начиная с небольших сумм даже в 50-100 долларов. До 2020 года REIT показывали лучшую доходность среди различных классов активов по показателю Total Return (дивидендная доходность + прирост капитала). И при этом REIT значительно обгоняли классические акции США. Итак, разберем пошагово — что такое REIT, какие преимущества и недостатки есть у вложений в REIT, что происходит на данном рынке в 2020 году, и какие есть перспективы. В этой статье я не призываю инвестировать в REIT — каждый принимает для себя решение самостоятельно.

REIT (Real Estate Investment Trust) – это долевой инвестиционный инструмент, выпускаемый управляющими компаниями, которые занимаются покупкой, содержанием и возведением новых объектов недвижимости, а также могут покупать ипотечные ценные бумаги у банков. REIT — это такой же актив, как и обычные акции или ETF (биржевые фонды), и аналогично им они торгуются на фондовом рынке. Довольно часто REIT сравнивают с паевыми инвестиционными фондами по своей структуре, но это не совсем так. Покупая REIT, мы в первую очередь покупаем акции управляющей компании, у которой есть свои финансовые показатели и прочие индикаторы. Поэтому стоит понимать, что REIT – это разновидность акций компаний, которые задействованы в секторе недвижимости.

Основная идея биржевого фонда недвижимости построена на том, что самостоятельно трудно инвестировать в действительно прибыльные объекты недвижимости, а коллективное участие открывает широкие возможности для управляющих компаний в виде составления эффективного портфеля из разных видов объектов недвижимости.

Первые REIT появились в США в 1960 году для того, чтобы обеспечить доступ к объектам недвижимости менее состоятельным клиентам. Continental Mortgage Investors стала первым REIT, который был зарегистрирован на Нью-Йоркской фондовой бирже в 1965 году. В штатах сосредоточено около 59% всех мировых REIT и в основном они специализируются на коммерческой недвижимости. Великобритания насчитывает 21 REITs, доля которых составляет 4% мирового рынка капитализации REITs. Австралия приняла регулирующую REITs политику в 1985 году, и сейчас в стране насчитывается 45 включенных в листинг REITs, составляющих примерно 9,36% мировых REITs. Стоит сказать, что на российском рынке классических REIT на данный момент еще нет, однако делается множество шагов для создания правой базы по данному инструменту.

Американская комиссия по ценным бумагам и биржам (SEC) в качестве необходимых требований к обладателям статуса REIT выделяет несколько важных факторов. Чтобы быть отнесенной к REIT, компания должна:

Сейчас на рынке различают такие виды REIT:

Также REIT различаются между собой видами деятельности объектов, в которые инвестируют средства: розничная торговля; здравоохранение; гостиничный бизнес; офисные здания; земельные участки; жилая недвижимость, другая коммерческая недвижимость.

Примечательно, что одно время были очень популярны REIT на дома престарелых, так как в США высокая доля пожилого населения и спрос на такие дома был высоким. Сейчас популярностью пользуются REIT на складские помещения для онлайн-торговли, помещения под data-центры и телекоммуникационное оборудование. Ниже представлено 10 крупнейших REIT в США, большинство их которых входят в индекс S&P 500.

Хорошая долгосрочная доходность. В целом REIT является одним из наиболее высокодоходных активов на американском рынке. При этом не только с точки зрения дивидендной доходности, но и с точки зрения прироста курсовой стоимости на акции фондов REIT. Ниже приведена средняя годовая доходность по различным классам активов за последние 20 лет. Как видно, REIT с 1999 по 2019 года оказался самым эффективным инвестиционным инструментом, обогнав инвестиции в S&P 500 и облигации. Сложно утверждать, что REIT — это идеальный инструмент, так как в 2020 году вследствие пандемии COVID-19 картина стала несколько иной (об это поговорим чуть ниже). Более высокая доходность REIT — это просто индикатор эффективности актива в течение определенного продолжительного интервала, а не показатель того, что REIT — это лучшее вложение. Важно просто понимать, что прошлые доходности не являются гарантией будущих доходностей.

Примечательно, что золото на данном горизонте обогнало все активы кроме REIT. О том, что золото — это хороший долгосрочный инструмент и как в него инвестировать, я рассказывал в предыдущей статье.

Регулярные дивиденды. REIT систематически выплачивают неплохие дивиденды, так как по закону они должны распределять 90% доходов на их выплату. Купонная доходность по американским REIT гораздо выше, чем по американским облигациям. Она близка к дивидендной доходности по российскому рынку, которая считается одной из самых высоких в мире. Довольно часто REIT может приносить дивидендную доходность 5%-6% при относительной умеренных рисках, и это в долларах США. Иногда див. доходность может доходить и до 10%, но в таком случае, конечно, будет больше рисков. В тоже время для сравнения акции из индекса S&P 500 в среднем дают около 2%-3% див. доходности.

Прозрачность и контроль со стороны регулятора – состав каждого REIT портфеля доступен для каждого инвестора и любые изменения сразу же отражаются на официальном ресурсе управляющей компании.

Ликвидность – купить и продать REIT можно в любое время суток, без ограничений и привязки к конкретному брокеру. С физической недвижимостью никогда не получится совершать сделки так быстро.

Защита от инфляции на долгих горизонтах. Как правило, цена на недвижимость и арендная плата увеличиваются быстрее инфляции. Таким образом, REIT в долгосрочной перспективе благодаря хорошим дивидендам способны обогнать инфляцию.

Доступность – инвестировать в недвижимость с помощью REIT может каждый, и для этого не нужны огромные суммы как при покупке реального физического объекта.

Диверсификация – REIT фонд будет хорошим дополнением для долгосрочного портфеля, так как он представляет собой защиту от инфляции, дает неплохую доходность, к тому же и слабо коррелирует с другими активами. В 2000 году во время «кризиса доткомов» REIT показали себя как защитный актив. Хотя бывают и исключения во время кризисов, так как многое зависит от причин самого кризиса. Исключением здесь является кризис 2008 года (кризис на рынке недвижимости) и кризис 2020 года, когда коммерческая недвижимость осталось невостребованной из-за пандемии COVID-19.

Волатильность. C точки зрения характеристики риска и доходности фонды REIT намного более близки к акциям, чем к облигациям. На них также негативно сказывается снижение цен на недвижимость. Хотя долгосрочные доходы REIT впечатляют, были периоды, когда они значительно отставали. Например, в 2007 году индекс iShares Dow Jones US Real Estate ETF (IYR) показал -20,35%, затем последовал ужасный обвал -40,03% (включая дивидендный доход) во время лопнувшего пузыря на рынке недвижимости в конце 2007 года и в начале 2008 года. Отдельно стоит отметить REIT, которые инвестируют в торговую коммерческую недвижимость, например ТРЦ. К сожалению, данный сектор очень пострадал вследствие пандемии COVID-19. Так, в марте 2020 года коммерческие REIT упали более чем на 40% и до сих пор не восстановились (21.11.2020). Не менее серьезный обвал был характерен и для отельных REITs. Несмотря на это, некоторые REIT тем не менее чувствуют себя довольно хорошо, например те, которые занимаются недвижимостью под складские помещения для онлайн-магазинов или data-центры (пример: Equinix-EQIX).

Зависимость от ставок ФРС. REIT также могут приносить отрицательную общую доходность в периоды повышения процентных ставок. Когда ставки низкие, инвесторы обычно уходят из более безопасных активов в поисках дохода в других областях рынка. И наоборот, когда ставки высоки или в неопределенные времена, инвесторы часто возвращаются к казначейским облигациям США или другим инвестициям с фиксированным доходом. Хотя REIT иногда ошибочно называют «заменителями облигаций», они не являются облигациями; они обыкновенные акции. Как и все акции, они несут в себе гораздо больший риск, чем государственные облигации.

Рынок REIT может быть перенасыщен. Вследствие увеличения количества предложений на рынке недвижимости, падает их цена и стоимость аренды, что сказывается на доходности REIT компаний. Как правило, перенасыщение характерно для недвижимости с низким порогом входа – небольшие квартиры, парковки и прочее.

Долговые риски. REIT часто берут деньги для развития бизнеса в долг, так как основную часть прибыли должны по закону выплачивать инвесторам в виде дивидендов. Высокая долговая нагрузка зачастую и становится причиной падения цен на REIT.

Налоги. Также не лишним будет обратить внимание на налоговую политику REIT в отношении выплаты дивидендов, поскольку можно лишиться значительной части прибыли. Для российских инвесторов дивиденды с REIT облагаются 30% налогами США.

Фонд REIT – это обычная компания, которая владеет и занимается управлением недвижимостью. Поэтому, такие компании стоит анализировать также с помощью фундаментального и инвестиционного анализа. Таким образом, при выборе компании REIT необходимо провести ее фундаментальный анализ. Следуют изучить финансовую отчетность, которую каждая компания обязана размещать публично для своих пайщиков. Особое внимание важно уделить тому, показывала ли управленческая политика стабильный рост за последние несколько лет, обратить внимание на финансовые мультипликаторы, оценить соотношение собственных и заемных средств (долговая нагрузка).

Основные мультипликаторы. Говоря о специфике REIT, важно упомянуть два важных индикатора:

Стоит сказать, что на большинстве аналитических сайтов при изучении REIT вы в основном будете встречать привычные для рынка акций мультипликаторы – P/E, EPS и др. Значения FFO можно найти в отчетности REIT или в базах Reuters и Bloomberg. В открытом доступе их зачастую найти непросто.

Размер и исторический рост дивидендов – проверить устойчивость выплат дивидендов и не урезают ли их в силу различных обстоятельств.

Структура активов и качество недвижимости – следует изучить в какую именно недвижимость инвестирует REIT – жилая, торговые объекты, складские помещения. Это этого фактора очень многое зависит, так как "недвижимость недвижимости рознь".

Один из самых популярных источников для сравнения и поиска REIT – это американский портал nareit. Также можно использовать привычный многим портал для анализа ценных бумаг — finviz.COM.

В качестве финансового партнера по покупке REIT могут выступить следующие представители:

На американских биржах (преимущественно на NYSE) торгуется огромное количество REIT — более 220 компаний. Прямой доступ к ним можно получить через иностранную брокерскую компанию. Стоит подчеркнуть, что при инвестировании через американского брокера вам потребует хорошие знания налоговой отчетности в РФ, так как налоги придется платить самостоятельно. Также необходимо учесть комиссионные сборы за конвертацию валют при расчетах налогов в разных странах.

На санкт-петербургской бирже также торгуются западные REIT – около 30 компаний. Их акции можно приобрести с помощью российского брокера, у которого есть доступ к торгам на этой бирже. Но здесь есть некоторые минусы. Во-первых, низкая ликвидность из-за небольшого объема торгов. Налогообложение в целом аналогично обычным американским акциям, но есть один важный минус. С дивидендов, выплаченным REITs, налоговой США взимается налог в размере 30%.

Инвестиционный банк – предполагает высокие комиссионные сборы и ограниченный список доступных REIT. Также дополнительно нужно будет постоянно отчитываться о состоянии счета согласно законодательству РФ.

Cтраховая компания unit-linked – если планируете инвестировать долгосрочно и при этом иметь льготное отложенное налогообложение, то лучше открыть специальный unit-linked счет через страховую компанию. Как известно, среди минусов REIT – налог 30% на дивиденды для граждан РФ, поэтому крупным инвесторам с капиталом предпочтительно искать пути оптимизации налогов с помощью специальных страховых платформ, чтобы не платить налоги хотя бы при продаже фондов с прибыли. Пока ваши REIT будут находится на страховой платформе – налог на прибыль от продажи не возникает. Unit-linked компании имеют прямой доступ к иностранным биржам, где торгуется большинство ликвидных REIT. Страховой полис, в который будет завернут брокерский счет дополнительно предоставляет возможность наследственного планирования и имеет высокую степень защиты капитала от посягательств третьих лиц.

Отдельно стоит добавить, что зарубежный брокер и страховые unit-linked компании позволяют покупать фонды ETF на REIT. По своей сути, это будет фонд, которые включает в себя множество различных акций REIT.

Такой способ позволит добиться более высокой диверсификации среди бумаг в одной отрасли и значительно снизить инвестиционные риски, связанные с покупкой одной конкретной ценной бумаги. На рынке США такие ETFs в последнее время пользовались огромной популярностью. Например, Vanguard Real Estate Index Fund, iShares U.S. Real Estate ETF, Schwab US REIT ETF и другие.

При общем падении рынков во время пандемии некоторые REIT сохранили свои позиции, а именно компании, которые инвестируют в складские помещения и объекты здравоохранения. Согласно, графику сохранили свои позиции промышленные объекты и центры обработки данных. Например, Equinix, которая насчитывает более 180 дата-центров по всему миру, сумела легко пережить март 2020 года и продолжает свой рост.

Также стоит отметить, что не все REIT остановили выплату дивидендов пайщикам, что характеризует данный актив с хорошей стороны – несмотря на трудности, выплаты продолжаются. Стоит признать, что многие REIT снизили дивиденды, но все же продолжают их выплачивать, несмотря на значительный обвал рынка.

Рассмотрим на примере Simon Property Group (SPG), которая является одним из самых известных REIT в секторе розничной торговли. Недвижимые активы SPG в основном состоят из торговых центров и аутлет-центров. Компания была основана в 1960 году, ее штаб-квартира находится в Индианаполисе, штат Индиана. На графике ниже мы видим наглядный пример того, как пострадал данный REIT в 2020 году.

В тоже время же Simon Property Group несмотря на сильное падение в цене акций планирует выплачивать дивиденды. Совет директоров компании объявил о новой выплате в размере 1,30 доллара на акцию (раз в квартал), что на 38% ниже, чем 2,10 доллара на акцию, которые были размещены до кризиса. Упал размер дивидендов, но в процентном соотношении див. доходность на данный момент находится на уровне 6.79% (21.11.2020).

REIT – высокодоходный финансовый инструмент, который позволяет получить доступ к мировым объектам недвижимости даже без наличия большого капитала. Отличный инструмент для диверсификации инвестиционного портфеля и получения стабильной дивидендной доходности.

На данный момент многие REIT фонды недвижимости просели на 30-50%, что, с моей точки зрения, неплохой вариант для покупки вдолгосрок. Так как люди должны где-то жить и работать. Хотя, с моей субъективной точки зрения, недвижимость возможно будет еще проседать. Инвестировать в REIT или нет решает каждый самостоятельно в соответствие со своим риск-профилем. Однако вкладывать все сбережения в такой инструмент не стоит, так как принцип диверсификации должен быть на первом месте.

Пожалуйста, поделитесь вашим опытом в комментариях, о том как вы предпочитаете инвестировать в недвижимость?