Виды коммерческой недвижимости: что важно знать перед покупкой
Команда WEWALL подготовила подробный обзор типов коммерческой недвижимости, их характеристик и критериев выбора. Расскажем, какие форматы существуют, как с ними работать и на что ориентироваться инвестору.
Содержание:
- Что такое коммерческая недвижимость
- Основные типы коммерческих объектов
- Классификация офисной недвижимости
- Что важно в торговой недвижимости
- Виды складской недвижимости
- Как зарабатывать на коммерческой недвижимости
- Что влияет на стоимость коммерческого объекта
- Плюсы инвестиций в недвижимость
- Минусы инвестиций в недвижимость
- Стратегии инвестиций
- Вывод
Команда WEWALL подготовила подробный обзор типов коммерческой недвижимости, их характеристик и критериев выбора. Расскажем, какие форматы существуют, как с ними работать и на что ориентироваться инвестору.
Что такое коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость — это объекты, предназначенные для получения прибыли. Сюда относятся – магазины, офисы, склады, кафе и другие подобные помещения. Владельцем может быть как физическое, так и юридическое лицо.
Главное отличие коммерческой недвижимости от жилой — в назначении. Если квартира создаётся в основном для проживания, то коммерческое помещение предназначено для бизнеса. При этом существуют промежуточные форматы, такие как апартаменты — их чаще используют для аренды под жильё, хотя формально они относятся к нежилым объектам.
Основные типы коммерческих объектов
Коммерческая недвижимость классифицируется по функциональному назначению. Выделяют несколько основных категорий:
- Офисная — помещения для организации рабочего пространства. Сюда входят как отдельные офисы, так и целые деловые центры.
- Торговая — объекты, предназначенные для розничной или оптовой торговли. Это магазины, торговые центры, шоурумы, аптеки и т. д.
- Складская — склады и логистические комплексы.
- Свободного назначения — универсальные объекты, которые можно адаптировать под разные виды бизнеса: от отеля до кофейни или бутика.
Классификация офисной недвижимости
С 2024 года в Москве обновлён подход к классификации офисов. Вместо устаревшей системы классов A, B и C внедрена более гибкая модель:
- Prime — офисы премиального уровня с технологичным оснащением, "зелёными" сертификатами и престижной локацией (например, Москва-Сити).
- Класс A — качественные бизнес-пространства с развитой инженерией, но менее инновационные, чем Prime.
- Классы B+ и B- — помещения попроще, включая объекты после капитального ремонта и реконструкции.
Что изменилось:
- Появился новый сегмент — Prime.
- Ужесточились требования к экологичности и техническому уровню для офисов высокого класса.
- Смягчены параметры для классов B+ и B-, особенно в части транспортной доступности и парковок.
Что важно в торговой недвижимости
Коммерческие площади для ритейла могут быть от компактных торговых киосков до крупных ТРЦ. Инвестору или предпринимателю стоит обратить внимание на:
- Локацию — главный фактор успеха. Чем выше проходимость, тем выше потенциальная выручка. Оптимально выбирать помещение у входа в торговый центр или рядом с якорными арендаторами.
- Состояние помещения — важно учитывать, требуется ли ремонт и во сколько он обойдётся.
- Транспортную доступность — удобный подъезд и наличие общественного транспорта рядом повышают привлекательность объекта.
- Планировку — помещения с открытой планировкой легче адаптировать под любые нужды арендаторов.
- Оборудование — наличие витрин, касс и торговой мебели позволяет быстрее найти арендатора и повысить цену.
Виды складской недвижимости
Склады делятся на классы по качеству и оснащённости:
- Класс A — современные одноэтажные комплексы с удобным подъездом для фур, системами охраны, пожарной безопасностью и температурным контролем.
- Класс B — объекты после реконструкции, обычно в 1–2 этажа, с лифтами, отоплением и вентиляцией.
- Класс C — ангарного типа, часто без вентиляции и видеонаблюдения, но с отоплением.
- Класс D — минимально оборудованные склады без отопления, подъёмников и сигнализации. Обычно используются для временного хранения.
Как зарабатывать на коммерческой недвижимости
Существует три популярных подхода:
- Собственный бизнес — покупка помещения для запуска своего проекта. Это позволяет избежать арендных расходов и гибко управлять пространством.
- Сдача в аренду — стабильный источник пассивного дохода, особенно если выбран объект с высоким спросом.
- Перепродажа — стратегия покупки недооценённой недвижимости с последующим ремонтом и выходом на рынок по более высокой цене.
Что влияет на стоимость коммерческого объекта
Цены на коммерческую недвижимость формируются под воздействием нескольких факторов:
- Местоположение — центр города всегда дороже спальных районов, особенно если помещение выходит на оживлённую улицу.
- Техническое состояние — влияет наличие ремонта, инженерных систем, готовности к эксплуатации.
- Инфраструктура рядом — близость к метро и остановкам, наличие парковки.
- Стадия готовности — на этапе строительства объект стоит дешевле, но несёт риски.
Плюсы инвестиций в недвижимость
- Рост стоимости — недвижимость в крупных городах стабильно дорожает, в среднем на 8–12% в год.
- Защита от инфляции — стоимость недвижимости чаще всего растёт быстрее инфляции.
- Высокая ликвидность — востребованные объекты легко продать или сдать.
- Пассивный доход — доходность коммерческих помещений может составлять до 12% годовых.
- Разнообразие стратегий — можно инвестировать в объекты напрямую или через инвестиционные фонды недвижимости — REIT или ПИФы.
Минусы инвестиций в недвижимость
- Долгая окупаемость — срок возврата вложений может составлять до 15 лет.
- Высокий порог входа для покупки требуются значительные инвестиции.
- Риск снижения стоимости — на цену влияют градостроительные и экономические изменения.
- Сопутствующие расходы — налоги, ремонт, коммунальные услуги — всё это снижает чистую прибыль.
Стратегии инвестиций
- Долгосрочная модель — покупка с целью сдачи в аренду, стабильный доход и рост стоимости.
- Краткосрочная модель — покупка на этапе строительства и продажа после завершения, подходит тем, кто ищет быструю прибыль.
Вывод
Коммерческая недвижимость — один из самых стабильных и прогнозируемых инструментов для инвестиций. При грамотном подходе она позволяет получать пассивный доход, защищает капитал от инфляции и даёт возможность заработать на росте стоимости. Но чтобы снизить риски и выбрать действительно выгодный объект, важно учитывать множество факторов: от локации и класса здания до рыночной ситуации и целей инвестора.
Если вы хотите узнать больше об инвестициях в коммерческую недвижимость и получить доступ к актуальным стратегиям 2025 года — обратитесь к экспертам WEWALL. Мы подберём объект под ваш бюджет и цели, рассчитаем окупаемость и поможем на всех этапах сделки.