Шеринг-экономика и инвестиции в недвижимость

Пару недель назад мы опубликовали статью про «шеринг-экономику» и собрали под ней небольшой ворох комментариев. Я некоторое время отвечал на них напрямую, но потом решил, что стоит собрать мысли в еще один полноценный текст, чтобы расставить точки над “i”. В этой статье речь пойдет про то, когда стоит считать недвижимость инвестицией, и в каком возрасте она превращается в обязательный пассив.

Дисклеймер: это авторский текст от меня, Дмитрия Резникова, точка зрения автора может не совпадать с точкой зрения компании United Traders. Кроме того, в этом тексте я намеренно упростил массу вещей для краткости. Это действительно продолжение дискуссии из прошлой статьи, ну и приглашение к новой.

Итак, «шеринг-экономика» — это когда люди сознательно отказываются от личной собственности в пользу собственности условно «общественной» (аренда, прокат, прочий «шеринг»). На самом деле, таких людей с каждым годом становится все больше. Поколение «миллениалов» вполне довольствуется небольшим набором материальных благ: ноутбук, смартфон, наушники и одежда по сезону, а все остальное арендует по мере необходимости.

«Виноваты» в таком положении вещей интернет и глобализация. Если раньше человек был привязан к какому-то конкретному месту, учась в институте и затем работая, то сейчас удаленная работа шагает по планете, билет на другой конец света по карману, доступ к деньгам или иным активам есть отовсюду, а виз либо нет, либо их легко получить. Молодежь активно использует эти новые возможности. Почему бы не поработать годик с Бали? Зачем покупать квартиру, если у меня еще нет семьи, и я даже не знаю, где захочу жить завтра? Зачем вообще вкладываться в пассив, когда можно заставить деньги работать, и получить в итоге больше?

Для более зрелых людей, воспитанных в традиции «посадил дерево, построил дом», такой подход кажется безответственным и нелепым. В этой статье я попробую разобраться, насколько идея жить «без кола и без двора» оправдана в реальности, и когда от нее необходимо отказываться.

Для того, чтобы проиллюстрировать идею «недвижимость как инвестиция», представляю вам условного программиста Васю из Воронежа. Это будет «сферический в вакууме» пример, что вообще-то не очень правильно, но для иллюстрации подойдет. Итак, Вася закончил московский айтишный вуз, теперь он разработчик фронтендов, у него хорошая удаленная работа и неплохие перспективы. Поскольку он начал работать еще на третьем курсе, живя в общаге, то смог скопить пару миллионов, и теперь, вернувшись в Воронеж, жизнь в котором его полностью устраивает, стоит перед выбором: купить однушку где-нибудь в районе улицы Лизюкова или снять ее там же.

При подготовке этого текста я нашел статью с оценкой участников рынка, утверждающих, что квартирные рантье в целом зарабатывают от 4 до 7% от стоимости недвижимости в год. Я проверил эти цифры по циановской базе, и они оказались весьма точными. Вот, например, предложения по продаже и аренде однушки в одном и том же доме прямо напротив улицы Лизюкова:

Нехитрая арифметика показывает, что годовая аренда квартиры обходится примерно в 6.5% от ее стоимости. Такие же цифры обнаружились и в Москве. При этом процент уменьшается с ростом метража и цены квартиры. Так, двушка в сталинке в самом центре Воронежа у Каменного моста стоит 3.13 млн руб; такая же двушка в том же доме сдается за 14 тысяч (без учета коммунальных платежей), т.е. за 5.36% в год. Трехкомнатные квартиры сдаются в среднем за 4.5% от стоимости в год, что в Воронеже, что в Москве.

В любом случае, оценка в 6.5% годовых для Васи и его однушки вполне реалистична. Если он купит квартиру, то эти проценты он фактически будет получать за счет экономии на аренде. Таким образом, вопрос стоит просто: может ли Вася каким-то образом заработать больше, чем 6.5% годовых? Если он разбирается в финансах, экспериментирует с инвестициями и обоснованно рассчитывает на доход от 15% годовых, ему экономически целесообразно квартиру снимать. Если же единственный известный ему финансовый инструмент – это вклад в Сбербанке, и разбираться в инвестициях он не хочет, то можно и купить.

При этом не стоит впадать в крайности. Например, у Васи есть ПЛАН: он намерен продолжать совершенствоваться, увеличивать свой технологический стек, собирать знакомства, чтобы через пять лет получить сочный оффер от американского Гугла. Поэтому он не хочет вкладывать в недвижимость, в которой не собирается долго жить. ПЛАН прекрасен, но он – не повод, чтобы терять деньги; надо анализировать рынок. Если, например, съем недвижимости обходится в 10% от ее стоимости, а банки не дают больше 3% на вклады (и других инструментов у Васи нет), то, разумеется, квартиру лучше купить, даже на небольшой срок. На финише денег все равно получится больше.

Как сказано выше, подобные «сферические» примеры подходят только для иллюстрации. Они не учитывают большого количества факторов: наличия ремонта, мебели и бытовой техники, их цены, налогов, динамики рынка недвижимости, валютных курсов, политической ситуации и т.д. А самое главное – они не учитывают риски, связанные с высокой доходностью.

В примере Вася неслучайно молод и обладает востребованной профессией. Он уверенно смотрит в будущее и может себе позволить в период «первоначального накопления» определенные риски. Даже если фондовый рынок обрушится, и Вася потеряет все свои деньги, для него это будет не конец света – заработает еще.

Все меняется, если Васе уже под 50. Здесь подключается ряд субъективных и объективных факторов, изрядно изменяющих картину мира и отодвигающих голое экономическое обоснование на второй план. К субъективным относятся семья, стремление к стабильности, четкое понимание своих потребностей (молодой Вася же точно не собирается всю жизнь торчать в однушке). К объективным – собственно, возраст и сопутствующие неприятности типа более высокой вероятности потери трудоспособности из-за болезни. Идея иметь недвижимость в собственности в виде пассива выглядит куда более привлекательной – в конце концов, даже при обвале рынка и утрате большей части стоимости, квартира не потеряет своего функционала.

Изменение приоритетов можно изобразить на модной диаграмме:

Линии риска и стабильности пересекаются где-то на отметке в 47 лет. Если в двадцать Васе стоит все имеющиеся средства инвестировать в относительно рискованные доходные идеи (инвестиции в IPO, или, например, свой бизнес), то в среднем возрасте он должен увеличивать портфель безрисковых активов и пассивов. Это не значит, что в 50 нельзя инвестировать в IPO или крипту; это значит, что на такие инвестиции должна идти половина имеющихся средств, и чем дальше, тем их доля становится все меньше.

Диверсификация важна всегда – нельзя класть все яйца в одну корзину, надо составлять инвестиционный портфель так, чтобы минимизировать риски. Но с возрастом приоритеты такой диверсификации меняются, и пассивы становятся весьма разумным вложением.

Если вам с высоты жизненного опыта кажется, что молодежь совершает глупость, отказываясь от покупки недвижимости, подумайте еще раз. Вполне возможно, вы просто застряли где-то в замшелом прошлом, даже если это прошлое было всего лет двадцать назад: прогресс сейчас движется семимильными шагами.

У современных молодых людей есть множество инструментов и возможностей, которых не так давно просто не было, особенно в наших краях. Человек, мотающийся по миру с ноутбуком и одной сменой белья — совершенно не обязательно хиппи, он вполне может оказаться техническим директором успешного стартапа с шестизначной годовой зарплатой в долларах. Он остепенится, заведет семью и купит дом, но время для этого еще не пришло, он хочет получить максимум впечатлений, пока молод и полон сил.

Попытки загнать миллениалов в клетку привычного восприятия «правильной» жизни (с деревом, сыном и домом) — пустая трата времени и нервов, чреватая испорченными отношениями. Например, традиция дарить молодоженам жилье, особенно когда ради этого опустошаются все родительские счета, просто вредна. Это «подарок с обременением», предполагающий, что благодарные потомки будут помогать постаревшим родителям, «печально поднося лекарство» — оставьте лучше деньги себе, чтобы не нагружать детей в будущем. Или купите квартиру на себя, предоставив им на время, пока они сами не оперятся.

Но и надолго задерживаться в состоянии «мне всегда шешнацать» не стоит. В определенный момент необходимо «обезопасить тылы», сократив объемы инвестиций и постепенно переводя их в необходимые пассивы. Просто чтобы внезапно не оказаться без денег и без жилья.