В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить кредит за счет аренды. Как? За счет низких процентов по кредиту. Рассказываю:
Стоимость квартиры 9,3 млн(смог купить на миллион дешевле чем у застройщика). Из них:
- я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн
- а остаток суммы 7,38 млн. взял в кредит в Сбере под 4.7%
- ежемесячный платеж 38,3 тыс. в месяц
- срок кредита максимальный — 30 лет
- кредитный калькулятор
Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.
Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. на 30 лет:
- по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. в месяц.
- по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.
- а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. в месяц
Полная таблица сравнения ставок:
Из графика погашения видно что в первые годы в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов.
При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. . Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.
А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.
Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).
Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? В цифрах будет фантастика, но не больше чем фантастический рост цен на недвижимость за 23 года.
Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа? Небольшой донат тому кто угадает.
Очень интересная задумка
Спасибо. У меня есть задумки гораздо интереснее и доходнее))
При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл
7 миллионов выплаченные за 30 лет.
"Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа?" 32 тыс
Принял)
Давно так все делают ))
Тут рекомендую не столько даже общие суммы, переплаты и анализ на 30 лет делать (т.к. ХЗ что там будет, вот честно), а рассматривать просто с позиции ежемесячного кешфлоу с этой затеи. Задача - на берегу так подобрать параметры кредита, первоначального взноса и стоимости аренды, чтобы кешфлоу не просто был положительным но и покрывал регулярные расходы типа ремонта, коммуналки и простоя.
Тогда считайте за стоимость первоначального платежа вы приобретаете источник пассивного дохода.
Его капитализация с годами - отдельная вишенка на торте.
И кстати ипотечную квартиру тоже можно продавать, если что.
Усе верно! https://www.tiktok.com/@slaboezveno.tv/video/7041607440290336001
Стоимость ремонта включена?
за 300 тыс. сделаю.
Боюсь представить что там за ремонт будет
обычный ремонт.. за 45 сдам.
"чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах"
с учетом инфляции ненамного больше) может процентов на 20.
зато я получу кучу рентного дохода.
Ну фиг знает. 1 880 000, под 8% годовых на 30 лет, сложный процент
Квартира стоимостю 10 миллионов тоже дорожает каждый год, и тоже по сложному проценту.
и рента которую платят каждый год жильцы - тоже дорожает и тоже по сложному проценту...
https://vc.ru/finance/635962-skolko-stoil-metr-nedvizhimosti-v-moskve-v-2000-godu
))))
Ну квартира, допустим, но закладываться на это я б не стал. А рента то почему дорожает? Она ж у тебя вся уходит на погашение кредита как минимум. Давай еще обслуживание рассмотрим. Коммуналка дорожает. Могут в доме твоей инвест квартиры сделать ТСЖ? да как нефиг делать. Страховка? Залет с арендаторами? Сколько раз за 30 лет надо будет косметику делать? Ну и т.д.
Потом, "сдам за 45 голые стены в однушке у МКАДА", тоже слабо верится. Я сдаю сейчас с мебелью, стиралками, холодильниками, не у МКАДА, не однушку, дешевле.
Ну и до кучи если цены на недвижимость начнут падать, а в Москве вроде как сейчас избыток, то аренда поползет вниз.
В свои модели я закладываю ежегодный рост КП на уровень инфляции.
Аренда дорожает каждый год, скоро буду исторические данные.
Я лет 10 уже сдаю. В предвкушении исторических данных.
Ахахаха))
Ну вот то что уже писал
Рост за 2021: https://t.me/karimov_invest1/32
Рост с 2000 по 2015 за двушку https://t.me/karimov_invest1/29
Другие данные пока ищу
Сколько стоил метр недвижимости в Москве в 2000 году?
• В рублях рост стоимости м^2 недвижимости в Москве с 2000 года в 12.5 раз с 20 тыс. до 250 тыс. ₽ за м^2
• Квартиру 60 метров вы могли бы купить в 2000 году за 1200 тысяч ₽
• а в кредит(если бы тогда их давали) со взносом ...
Сколько стоил метр недвижимости в Москве в 2000 году?
• В рублях рост стоимости м^2 недвижимости в Москве с 2000 года в 12.5 раз с 20 тыс. до 250 тыс. ₽ за м^2
• Квартиру 60 метров вы могли бы купить в 2000 году за 1200 тысяч ₽
• а в кредит(если бы тогда их давали) со взносом 15% всего за 200 тысяч ₽
аренда такой квартиры стоила примерно 10 тысяч ₽ в месяц.
• 1200 тыс. ₽ в 2000 году, это 44 тысячи долларов (по курсу 2000 года — 27 ₽ за $)
В РФ тогда начались тучные Путинские🧔🏼♂ нулевые: высокие цены на нефть, экономическое процветание, стабильный рубль. Почти все кто рискнул и взял кредиты когда появились первые ипотеки под безумные 12% давно их выплатили и получили огромную прибыль за счет подорожания своих объектов.
Отдельная кара настигла свидетелей Секты Аренда Выгоднее Ипотеки™ (см график стоимости аренды за 14 лет).
Теперь, когда экономика в своём развитии настолько преисполнилась, что банки дают ипотечные кредиты на 30 лет под 4 реальных процента можно выстраивать схемы в которых аренда со старта окупает ипотеку. Инвестиционную квартиру вам покупает чужой дядя и чужая тётя(из Секты Свидетелей Аренды😹🔥).
В прошлом году банки во всю раздавали деньги вплоть до кредитов под безумные 0% на 30 лет, я смог взять под 2% ипотеку на коммерческую(доходную) недвижимость. Расскажу в будущих постах как так получилось.
P.S. Как думаете, на сколько выросла цена недвижимости в Москве в долларах с 1991 года? Ответ в следующем посте, надеюсь он вас удивит!
Я это видел. Вы считаете это так работает? Надо наложить тренд за последние 23 года и экстраполировать его вперед на 30 лет?
Хорошо, предложите методику? Я в своих моделях посмотрел что в среднем за двадцать лет подорожание 6% в год, поставил что подорожание в худшем случае будет 3%
https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/1017ef76-8da9-4603-99f3-24ce913dffe0/
и сделал прогноз на рост ренты на варианты 3% 5% и 7% роста в год.
Как нефиг делать. Я считаю, что из-за избытка предложения, санкций, увеличения издержек, роста ключевой ставки, цены на недвижимость рухнут до уровня 2010 года в течение ближайших 5 лет. Я это увидел в хрустальном шаре и голоса в голове мне это подтвердили.
Как рухнут, так и вырастут)) у меня кредит на 30 лет.
Голоса говорят: Тогда на 30!
Падение будет на 30%-40% и не продолжительное. Если бы в серьёз верили в падение до уровня цен 2010 года, то было бы выгодно продать недвижимость, положить деньги на вклад и потом купить 2-3 такие же квартиры, когда цены упадут)
Звучит как план.
Я опубликую расчеты где это видно. Будут посты.
Жги, любопытно. Пока на тупом проценте на остаток за 30 лет получается 10х.
Ты неправильно считаешь. За 30 лет получается вклад 10х, но вклад приносит на процент меньше инфляции, значит в реальном выражении у тебя будет МЕНЬШЕ денег чем было 30 лет назад))
А у меня будет квартира, допустим стоимость ее будет 100 миллионов(она не подвержена инфляции), рентный доход за 30 лет, а вот мой долг сожрет инфляция.
А квартира почему не подвержена инфляции? Что за чудо-актив такой?
А земельный участок тоже подвержен инфляции? А слиток золота? А биткоин? А драгоценный камень?))) Квартира это недвижимость, поэтому она не подвержна инфляции. У квартиры нет и не может быть инфляции практически по определению.
Если квартира подвержена инфляции, как вы объясните что цены квартир в Москве выросли за 30 лет в 100 раз в ДОЛЛАРАХ
https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/a294ed53-ddbc-4145-9dfd-b964370bf769/
Что же это за инфляция такая?))))))))
Я понял. Давайте начнем с определения инфляции. Вы его посмотрите, а потом еще раз попробуете сформулировать почему "цены квартир в Москве выросли за 30 лет в 100 раз в ДОЛЛАРАХ".
Только давайте сразу договоримся: "по определению" - это жидкое обоснование. Десяток смайликов, тоже так себе аргумент.
Инфляция это и:
- рост цен товары и услуги
- снижение покупательской способности
- снижение ценности денег
это все синонимы.
И как у вас в голове складывается одновременное "Инфляции могут быть подвержены только эквивалентные средства обмена" и " У квартиры нет и не может быть инфляции практически по определению." для меня загадка.
Определение: Инфляция – рост цен на товары и услуги. При инфляции происходит обесценивание денег, снижается покупательная способность населения.
По определению инфляция может быть только у ДЕНЕГ. Не может быть инфляции у квартиры, потому что квартира это и есть тот товар (услуга) по отношению к которому снижается стоимость денег)
Ну и по цифрам - если бы теоретическая "инфляция квартиры" существовала, то мы бы ее видели, а мы видим рост в 100 раз в баксах и в десятки тысяч раз в рублях. Это за 30 лет всего.
"Определение: Инфляция – рост цен на товары и услуги."
"По определению инфляция может быть только у ДЕНЕГ"
хмм...
Я понял, тут надо отскочить в пятый класс. Дроби!
Есть дробь х/у=z
Если Z увеличился, то что вы можете сказать про дробь?
Иван, я на все твои вопросы ответил. Я не могу видимо тебе объяснить это. Извини. Скажи чем равна инфляция недвижимости за последние годы и как ты ее считаешь, и тогда продолжим.
Ты почему то уперся, что инфляция может быть только у денег.
Инфляция это увеличение цены, цена бывает только у товаров и услуг, у денег нет цены.
Если бы квартира не была подвержена инфляции она бы не дорожала.
Так вот если инфляция обгоняет процентную ставку, то квартира дорожает быстрее чем обесцениваются дивиденды по депозиту. Но сложный процент оч крутая штука особенно на длинных периодах.
Ладно. Это безыдейный разговор, ты уже вложился и будешь упираться до упора.
По определению)
Инфляции могут быть подвержены только эквивалентные средства обмена. А не объекты реального мира.