Мой кредит на инвестиционную однушку. Купил квартиру себе и квартиру банку?
В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить кредит за счет аренды. Как? За счет низких процентов по кредиту. Рассказываю:
Стоимость квартиры 9,3 млн(смог купить на миллион дешевле чем у застройщика). Из них:
- я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн
- а остаток суммы 7,38 млн. взял в кредит в Сбере под 4.7%
- ежемесячный платеж 38,3 тыс. в месяц
- срок кредита максимальный — 30 лет
- кредитный калькулятор
Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.
Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. на 30 лет:
- по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. в месяц.
- по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.
- а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. в месяц
Полная таблица сравнения ставок:
Из графика погашения видно что в первые годы в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов.
При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. . Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.
А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.
Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).
Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? В цифрах будет фантастика, но не больше чем фантастический рост цен на недвижимость за 23 года.
Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа? Небольшой донат тому кто угадает.
Очень интересная задумка
Спасибо. У меня есть задумки гораздо интереснее и доходнее))
При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл
Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%?
7 миллионов выплаченные за 30 лет.
"Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа?" 32 тыс
Принял)
Давно так все делают ))
Тут рекомендую не столько даже общие суммы, переплаты и анализ на 30 лет делать (т.к. ХЗ что там будет, вот честно), а рассматривать просто с позиции ежемесячного кешфлоу с этой затеи. Задача - на берегу так подобрать параметры кредита, первоначального взноса и стоимости аренды, чтобы кешфлоу не просто был положительным но и покрывал регулярные расходы типа ремонта, коммуналки и простоя.
Тогда считайте за стоимость первоначального платежа вы приобретаете источник пассивного дохода.
Его капитализация с годами - отдельная вишенка на торте.
И кстати ипотечную квартиру тоже можно продавать, если что.