{"id":14271,"url":"\/distributions\/14271\/click?bit=1&hash=51917511656265921c5b13ff3eb9d4e048e0aaeb67fc3977400bb43652cdbd32","title":"\u0420\u0435\u0434\u0430\u043a\u0442\u043e\u0440 \u043d\u0430\u0442\u0438\u0432\u043e\u043a \u0438 \u0441\u043f\u0435\u0446\u043f\u0440\u043e\u0435\u043a\u0442\u043e\u0432 \u0432 vc.ru \u2014 \u043d\u0430\u0439\u0434\u0438\u0441\u044c!","buttonText":"","imageUuid":""}

Мой кредит на инвестиционную однушку. Купил квартиру себе и квартиру банку?⁠⁠

В конце 2021 года я планировал покупку инвестиционной квартиры которая должна гасить кредит за счет аренды. Как? За счет низких процентов по кредиту. Рассказываю:

Стоимость квартиры 9,3 млн(смог купить на миллион дешевле чем у застройщика). Из них:

  • я внес Первоначальный Взнос (ПВ) 1,88 млн
  • а остаток суммы 7,38 млн. взял в кредит в Сбере под 4.7%
  • ежемесячный платеж 38,3 тыс. в месяц
  • срок кредита максимальный — 30 лет
  • кредитный калькулятор

Согласно моей стратегии, именно низкая кредитная ставка и большой срок кредита позволят "майнить" квартиру так чтобы арендаторы оплачивали ипотечный платеж уже через год после покупки, когда дом будет построен.

Кредит под 4,7% на 30 лет.

Сейчас на рынке недвижимости сложилась уникальная ситуация, когда один и тот же объект недвижимости можно купить в кредит под разные ставки. За остаток кредита в 7,38 млн. на 30 лет:

  • по рыночной ставке 11% вы бы платили 71 тыс. в месяц.
  • по ставке 4,7% я плачу 38,3 тыс.
  • а по ставке 3% - получилось бы всего 31,4 тыс. в месяц

Полная таблица сравнения ставок:

График погашения
Таблица погашения.

Из графика погашения видно что в первые годы в списание долга идет всего 30% ежемесячного платежа, именно эта сумма уменьшает кредит, остальные 70% забирает себе банк в оплату процентов.

При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл. . Купить квартиру "себе и банку" точно не получится.

А если учитывать, что каждый следующий платеж обесценивается из-за инфляции рубля, то итоговая переплата будет ещё меньше.

Может даже получиться, что в итоге, с учетом инфляции, я заплачу меньше первоначальной стоимости квартиры(9,3 млн.).

Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%? В цифрах будет фантастика, но не больше чем фантастический рост цен на недвижимость за 23 года.

Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа? Небольшой донат тому кто угадает.

0
41 комментарий
Написать комментарий...
Олег Рудаев

Очень интересная задумка

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Спасибо. У меня есть задумки гораздо интереснее и доходнее))

Ответить
Развернуть ветку
Михаил Кометов

При этом сумма процентов за все время не такая большая - 6,4 мл

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор
Как думаете, чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах, если просуммировать все будущие затраты за 30 лет с учетом дисконтирования платежей на инфляцию, к примеру в 7% годовых? А если инфляция будет 10%?

7 миллионов выплаченные за 30 лет.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Цветов

"Как думаете за сколько я смогу сдать эту однушку у МКАДа?" 32 тыс

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Принял)

Ответить
Развернуть ветку
Alexander

Давно так все делают ))

Тут рекомендую не столько даже общие суммы, переплаты и анализ на 30 лет делать (т.к. ХЗ что там будет, вот честно), а рассматривать просто с позиции ежемесячного кешфлоу с этой затеи. Задача - на берегу так подобрать параметры кредита, первоначального взноса и стоимости аренды, чтобы кешфлоу не просто был положительным но и покрывал регулярные расходы типа ремонта, коммуналки и простоя.
Тогда считайте за стоимость первоначального платежа вы приобретаете источник пассивного дохода.
Его капитализация с годами - отдельная вишенка на торте.
И кстати ипотечную квартиру тоже можно продавать, если что.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор
Ответить
Развернуть ветку
Rainy New

Стоимость ремонта включена?

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

за 300 тыс. сделаю.

Ответить
Развернуть ветку
Nasha Rasha

Боюсь представить что там за ремонт будет

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

обычный ремонт.. за 45 сдам.

Ответить
Развернуть ветку
Денис Цветов

"чему будет равна реальная стоимость квартиры в сегодняшних деньгах"

с учетом инфляции ненамного больше) может процентов на 20.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

зато я получу кучу рентного дохода.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Ну фиг знает. 1 880 000, под 8% годовых на 30 лет, сложный процент

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Квартира стоимостю 10 миллионов тоже дорожает каждый год, и тоже по сложному проценту.
и рента которую платят каждый год жильцы - тоже дорожает и тоже по сложному проценту...
https://vc.ru/finance/635962-skolko-stoil-metr-nedvizhimosti-v-moskve-v-2000-godu

))))

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Ну квартира, допустим, но закладываться на это я б не стал. А рента то почему дорожает? Она ж у тебя вся уходит на погашение кредита как минимум. Давай еще обслуживание рассмотрим. Коммуналка дорожает. Могут в доме твоей инвест квартиры сделать ТСЖ? да как нефиг делать. Страховка? Залет с арендаторами? Сколько раз за 30 лет надо будет косметику делать? Ну и т.д.
Потом, "сдам за 45 голые стены в однушке у МКАДА", тоже слабо верится. Я сдаю сейчас с мебелью, стиралками, холодильниками, не у МКАДА, не однушку, дешевле.
Ну и до кучи если цены на недвижимость начнут падать, а в Москве вроде как сейчас избыток, то аренда поползет вниз.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

В свои модели я закладываю ежегодный рост КП на уровень инфляции.
Аренда дорожает каждый год, скоро буду исторические данные.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Я лет 10 уже сдаю. В предвкушении исторических данных.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Ахахаха))
Ну вот то что уже писал
Рост за 2021: https://t.me/karimov_invest1/32
Рост с 2000 по 2015 за двушку https://t.me/karimov_invest1/29

Другие данные пока ищу

Сколько стоил метр недвижимости в Москве в 2000 году?

• В рублях рост стоимости м^2 недвижимости в Москве с 2000 года в 12.5 раз с 20 тыс. до 250 тыс. ₽ за м^2

• Квартиру 60 метров вы могли бы купить в 2000 году за 1200 тысяч ₽

• а в кредит(если бы тогда их давали) со взносом ...

Сколько стоил метр недвижимости в Москве в 2000 году?

• В рублях рост стоимости м^2 недвижимости в Москве с 2000 года в 12.5 раз с 20 тыс. до 250 тыс. ₽ за м^2

• Квартиру 60 метров вы могли бы купить в 2000 году за 1200 тысяч ₽

• а в кредит(если бы тогда их давали) со взносом 15% всего за 200 тысяч ₽

аренда такой квартиры стоила примерно 10 тысяч ₽ в месяц.

• 1200 тыс. ₽ в 2000 году, это 44 тысячи долларов (по курсу 2000 года — 27 ₽ за $)

В РФ тогда начались тучные Путинские🧔🏼‍♂ нулевые: высокие цены на нефть, экономическое процветание, стабильный рубль. Почти все кто рискнул и взял кредиты когда появились первые ипотеки под безумные 12% давно их выплатили и получили огромную прибыль за счет подорожания своих объектов.

Отдельная кара настигла свидетелей Секты Аренда Выгоднее Ипотеки (см график стоимости аренды за 14 лет).

Теперь, когда экономика в своём развитии настолько преисполнилась, что банки дают ипотечные кредиты на 30 лет под 4 реальных процента можно выстраивать схемы в которых аренда со старта окупает ипотеку. Инвестиционную квартиру вам покупает чужой дядя и чужая тётя(из Секты Свидетелей Аренды😹🔥).

В прошлом году банки во всю раздавали деньги вплоть до кредитов под безумные 0% на 30 лет, я смог взять под 2% ипотеку на коммерческую(доходную) недвижимость. Расскажу в будущих постах как так получилось.

P.S. Как думаете, на сколько выросла цена недвижимости в Москве в долларах с 1991 года? Ответ в следующем посте, надеюсь он вас удивит!

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Я это видел. Вы считаете это так работает? Надо наложить тренд за последние 23 года и экстраполировать его вперед на 30 лет?

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Хорошо, предложите методику? Я в своих моделях посмотрел что в среднем за двадцать лет подорожание 6% в год, поставил что подорожание в худшем случае будет 3%
https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/1017ef76-8da9-4603-99f3-24ce913dffe0/

и сделал прогноз на рост ренты на варианты 3% 5% и 7% роста в год.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Как нефиг делать. Я считаю, что из-за избытка предложения, санкций, увеличения издержек, роста ключевой ставки, цены на недвижимость рухнут до уровня 2010 года в течение ближайших 5 лет. Я это увидел в хрустальном шаре и голоса в голове мне это подтвердили.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Как рухнут, так и вырастут)) у меня кредит на 30 лет.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Голоса говорят: Тогда на 30!

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Падение будет на 30%-40% и не продолжительное. Если бы в серьёз верили в падение до уровня цен 2010 года, то было бы выгодно продать недвижимость, положить деньги на вклад и потом купить 2-3 такие же квартиры, когда цены упадут)

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Звучит как план.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Я опубликую расчеты где это видно. Будут посты.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Жги, любопытно. Пока на тупом проценте на остаток за 30 лет получается 10х.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Ты неправильно считаешь. За 30 лет получается вклад 10х, но вклад приносит на процент меньше инфляции, значит в реальном выражении у тебя будет МЕНЬШЕ денег чем было 30 лет назад))

А у меня будет квартира, допустим стоимость ее будет 100 миллионов(она не подвержена инфляции), рентный доход за 30 лет, а вот мой долг сожрет инфляция.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

А квартира почему не подвержена инфляции? Что за чудо-актив такой?

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

А земельный участок тоже подвержен инфляции? А слиток золота? А биткоин? А драгоценный камень?))) Квартира это недвижимость, поэтому она не подвержна инфляции. У квартиры нет и не может быть инфляции практически по определению.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Если квартира подвержена инфляции, как вы объясните что цены квартир в Москве выросли за 30 лет в 100 раз в ДОЛЛАРАХ
https://www.tinkoff.ru/invest/social/profile/ru_wave/a294ed53-ddbc-4145-9dfd-b964370bf769/

Что же это за инфляция такая?))))))))

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Я понял. Давайте начнем с определения инфляции. Вы его посмотрите, а потом еще раз попробуете сформулировать почему "цены квартир в Москве выросли за 30 лет в 100 раз в ДОЛЛАРАХ".
Только давайте сразу договоримся: "по определению" - это жидкое обоснование. Десяток смайликов, тоже так себе аргумент.
Инфляция это и:
- рост цен товары и услуги
- снижение покупательской способности
- снижение ценности денег
это все синонимы.
И как у вас в голове складывается одновременное "Инфляции могут быть подвержены только эквивалентные средства обмена" и " У квартиры нет и не может быть инфляции практически по определению." для меня загадка.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Определение: Инфляция – рост цен на товары и услуги. При инфляции происходит обесценивание денег, снижается покупательная способность населения.

По определению инфляция может быть только у ДЕНЕГ. Не может быть инфляции у квартиры, потому что квартира это и есть тот товар (услуга) по отношению к которому снижается стоимость денег)

Ну и по цифрам - если бы теоретическая "инфляция квартиры" существовала, то мы бы ее видели, а мы видим рост в 100 раз в баксах и в десятки тысяч раз в рублях. Это за 30 лет всего.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

"Определение: Инфляция – рост цен на товары и услуги."
"По определению инфляция может быть только у ДЕНЕГ"
хмм...

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Я понял, тут надо отскочить в пятый класс. Дроби!
Есть дробь х/у=z
Если Z увеличился, то что вы можете сказать про дробь?

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Иван, я на все твои вопросы ответил. Я не могу видимо тебе объяснить это. Извини. Скажи чем равна инфляция недвижимости за последние годы и как ты ее считаешь, и тогда продолжим.

Ответить
Развернуть ветку
Иван АбрАмович

Ты почему то уперся, что инфляция может быть только у денег.
Инфляция это увеличение цены, цена бывает только у товаров и услуг, у денег нет цены.
Если бы квартира не была подвержена инфляции она бы не дорожала.
Так вот если инфляция обгоняет процентную ставку, то квартира дорожает быстрее чем обесцениваются дивиденды по депозиту. Но сложный процент оч крутая штука особенно на длинных периодах.
Ладно. Это безыдейный разговор, ты уже вложился и будешь упираться до упора.

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

По определению)

Ответить
Развернуть ветку
Leha Shum
Автор

Инфляции могут быть подвержены только эквивалентные средства обмена. А не объекты реального мира.

Ответить
Развернуть ветку
38 комментариев
Раскрывать всегда