Мне кажется, все зависит от цели. Если цель - заработать на росте тела, то недвигу правильнее сравнивать с акциями. Хз что тут выгоднее, не анализировал эту пару. Если же цель - пассивный доход, то сравниваем с облигациями. И тут недвига сегодня проигрывает в 2-3 раза.
Сейчас из инвестиционных облиг (корпораты ВВВ и выше, и ОФЗ) можно без особого труда собрать хорошо диверсифицированный, ликвидный портфель с чистой текущей доходностью 10-11% (это уже за минусом всех комиссий и НДФЛ). То есть имея 10 млн (цена средней московской однушки под сдачу) в облигациях, получаем чистыми 83к в месяц. И они все наши, с них уже нет никаких дополнительных расходов.
Теперь берем однушку - доход от сдачи ну пусть 50к. Минус НДФЛ и коммуналка - чистыми получаем 40к. Но с них еще что-то будет уходить на текущее содержание (кран потек, ручка сломалась), на периодический косметический ремонт и более редкий капитальный. Предположу, что на длинной дистанции будет оставаться тысяч 30 - чистый доход 3,6%. Плюс имеем офлайновый головняк арендного бизнеса - проблемы с жильцами, простои, содержание. С облигациями его нет - в тишине почитываешь аналитику, считаешь эксельку и тыкаешь кнопки у брокера. И еще облигации ликвиднее и гибче, из них можно выйти быстро и ровно на ту сумму, которая потребовалась. А от квартиры нельзя продать 1 кв. м и сегодня, только целиком и не быстро.
Получается, что если нужен пассивный доход, то преимущество у облигаций. Просто помним про диверсификацию и не инвестируем в говно.