Планирование досрочных погашений ипотеки на год: в какие месяцы прикладывать максимальные усилия. Разбор метода
На связи Молодой Ипотечник. В качестве эксперимента пришел из Дзена на VC, чтобы делиться с вами годными материалами про ипотеку и недвижимость.
Стоит ипотечному заемщику за посиделкой в баре что-то сказать про досрочные погашения, то с другого конца стола полетят слова:
- «Гаси максимально в начале срока!».
«Клади на досрочку сколько потянешь!».
- «Ну ты зачем влез в ипотеку? Передай гренки».
В статье мы посмотрим на досрочные погашения не с точки зрения расчета сумм, об этом поговорим отдельно. Мы изучим метод эффективного приложения усилий: когда можно выдохнуть, а когда максимально стараться.
Поехали!
В чем суть метода
Разберем на примере кредита со следующими условиями:
- Долг 2 800 000 ₽.
- Ставка: 7%.
- Срок: 20 лет.
- Платеж: 21 708 ₽
В прошлой статье мы говорили о том, что досрочные погашения снижают величину основного долга в обход графика. Каждый ежемесячный платеж состоит из процентов и доли долга. Раз проценты начисляются каждый день, то грех этим не воспользоваться.
Раскидаем первый год по процентам и долгу. Начнем с самого начала:
Что мы видим — проценты меняются ежемесячно. Где-то больше, где-то меньше. Это связано с разным количеством дней между платежами. Можем найти среднее значение процентов за год и вынесем это на график.
В этом графике мы видим 5 месяцев в году, когда процентов в платеже меньше обычного. Значит, именно в этих точках надо прикладывать максимальные усилия в плане досрочки. Поскольку на долг будет уходить больше. Кредит помогает сам себя подзакрыть.
Прям вот важно: это работает только при систематических досрочных погашениях. Просто теперь мы знаем, когда надо поднажать. Например, в синие месяцы швыряем на счет 10 000₽, а в зеленые 15 000₽. Разница в платежах по процентам (в данном кредите) варьируется в пределах 300-600₽. На дистанции это очень даже пригодится.
Ну и еще важно: внесение досрочных погашений влияет на величину процентов, но не на саму пропорцию. Такую процедуру следует проводить каждый платежный год.
Мы намеренно не касались, какой вид использовать: сокращение срока или снижение платежа. Тут важен сам принцип.
Заключение
Резюме по методу:
- Раз в год рассчитываем среднее значение по процентам за период.
- Отмечаем месяцы, в которых процентов меньше среднего. Запоминаем их.
- Усиливаемся по досрочке в месяцы из прошлого пункта.
- Повторить через год =)
В следующей статье мы рассмотрим комбинированную методику досрочного погашения ипотеки.
Финальная пошутейка: «Перед каждой импульсивной покупкой я мысленно извиняюсь перед ипотекой».
Да пребудет с вами вычет!