Бали против Дубая – сравниваем инвестиции в недвижку. Спойлер: счёт 6/4 в пользу Бали

Пока одни боятся покупать недвижку на Бали «без собственности», другие зарабатывают свои 15-20% годовых и перекладываются в другие активы. Для тех, кто хочет зарабатывать, а не бояться, мы с командой провели масштабное сравнительное исследование рынков недвижимости Бали и Дубая.

Привет, меня зовут Галия Бердникова, я основательница BIRDNECK invest club. Делюсь обзором от наших аналитиков. Сравниваем, ставим баллы и делаем выводы!

По данным Земельного департамента Дубая(DLD), в 2021 году более 38.000 зарубежных инвесторов вложились в недвижимость эмирата. Это число стало рекордным за последние 13 лет. Из-за всплеска миграции и прилива капитала недвижимость в Дубае в ближайшие три года будет давать доходность около скромных 8% в год.

В это время рынок недвижимости на Бали даёт один из самых высоких показателей доходности в мире, доходя до 20% в год. Да, это уже не «голубой океан», как wellness-недвижимость в Амазонии, но это ещё не активная фаза роста, до пиковых значений пока далеко. Наша команда аналитиков предсказывает, что через 10 лет объекты на Бали по цене сравняются с Дубайскими. Судите сами о своевременности входа в этот рынок сейчас.

Подробнее об уровнях доходности. Согласно данным Forbes, средняя доходность недвижимости в Дубае – 5-7%, при сдаче жилья в краткосрочную аренду может доходить до 10%. Доходность на Бали – 15-20%, и она постоянно растет. Это происходит из-за более ранней фазы развития рынка и дефицита земли на острове.

По расчетам наших аналитиков, к 2032 году стоимость 1 кв. м апартаментов на Бали вырастет в среднем в 2,46 раз, в Дубае – в 2,0 раза. Эта тенденция наблюдается и в росте стоимости земли: в 2032 году 1 сотка земли на Бали возрастет в цене в 3,65 раз, в Дубае – в 1,92 раза. Вполне возможно, что к тому моменту суммы покупки земли в этих странах сравняются.

На этапе стройки недвижимость в Дубае можно приобрести по цене от 100.000 $. Но если вы хотите купить не самые дешёвые, а ликвидные и качественные апартаменты с высокой доходностью, то придётся закладывать на это не менее 270.000 $. На Бали нижний порог стоимости ликвидного объекта начинается от 103.000 $.

Климат на Бали комфортен в любое время года. Благодаря этому заполняемость хорошего жилья составляет 75-95% дней в году.

В Дубае туристический сезон начинается в октябре и заканчивается в апреле. В это время температура воздуха колеблется от +24 до +30°C. В остальные месяцы в Дубае становится жарко и душно, поэтому туристы предпочитают подождать более комфортных условий.

Самая распространённая причина, почему инвесторы не выбирают Бали – страх покупать землю без оформления собственности. Иностранцы в Индонезии не имеют права владеть землёй, они лишь получают ее в долгосрочную аренду (leasehold). Сроки долгосрочной аренды могут быть разными, например, в инвестиционном проекте, который предлагает BIRDNECK, срок аренды – 25 лет с эксклюзивным правом продления еще на столько же.

В Дубае в специально отведенных зонах (freehold zone) вы можете приобрести объект в стопроцентное владение. Поэтому в данном пункте Бали проигрывает Дубаю, индонезийскую виллу не передашь внукам по наследству. Однако все мы понимаем, что в современном мире срок владения инвестиционным объектом, как правило, составляет не больше пяти лет. Это время позволяет заработать максимальную прибыль и своевременно переложиться в более актуальные активы.

Вывод: если хотите получать максимальную доходность за минимальный срок – Бали. Если хотите передавать недвижимость из поколения в поколение – Дубай. Хотя это тоже спорное решение, сегодня вообще трудно просчитать, какую недвижимость действительно выгодно было бы сохранять на протяжении долгого времени.

По части налогов Дубай выигрывает Бали, тут не поспоришь. Налоговая ставка в Индонезии выше. Однако ОАЭ славится своими дополнительными расходами, например, ежегодным взносом на содержание жилья в размере $14,6–58,7 за м². Дополнительные расходы и в Дубае, и на Бали – это очень индивидуальная история, которая будет зависеть от расположения объекта, типа постройки и других нюансов, поэтому не будем останавливаться на этом и в данном разделе рассмотрим только налоговые расходы.

В 2021 году власти Индонезии объявили о начале строительства таких масштабных проектов, как тематический парк от Paramount Picture, трасса Формула–1 и новый порт для круизных лайнеров. Реализация этого плана позволит увеличить число туристов, что повлечет за собой повышение заполняемости туристических мест и доходности от сдачи недвижимости в аренду.

В 2022 году правитель Дубая установил план развития эмирата до 2040 года. В него вошли такие проекты, как озеленение общественных пространств, развитие недвижимости, фермерских хозяйств и пешеходной сети. Кроме того, продолжится реализация плана «20-минутный город», суть которого заключается в модернизации транспортной сети.

Такой комплексный подход позволит сделать эмират еще привлекательнее для туристов и инвесторов.

Вывод: обе страны активно работают над развитием инфраструктуры, что будет поддерживать благоприятный климат для инвесторов.

Индонезия остается в стороне от внешнеполитических конфликтов. Главные ее принципы – независимость и нейтралитет. Экономика Индонезии находится на 7 месте по уровню ВВП, который каждый год растет на 5%. Это третья после Китая и Индии экономика Азии по темпам роста, которая может похвастаться солидным профицитом бюджета и одной из самых низких инфляций в мире. На протяжении последних 5 лет уровень инфляции снижался. В 2021 году он был равен 1,87%, после чего был скачок вверх, но в 2023 году показатели снова снижаются, достигнув 4%.

ОАЭ в вопросах внешней политики также придерживается принципов дипломатии, партнерства и невмешательства в суверенные дела государств. По данным Focus Economics, в 2023 году экономику ОАЭ ожидает снижение глобального экономического роста до 1,8%, но она продолжит показывать рост ВВП на уровне 5%. В Дубае за последние 5 лет наблюдался постепенный рост инфляции, в 2023 году она держится на уровне 3,27%.

Вывод: обе страны имеют благоприятный политический и экономический климат для инвесторов.

Итоговый счёт 6:4 в пользу Бали. Конечно, каждый выбирает страну для инвестиций на основе своих потребностей и предпочтений. Для кого-то главное – максимально высокий уровень доходности, для кого-то – возможность легализоваться за границей через приобретение недвижимости. Данная статья – не финансовая рекомендация, а сравнительное исследование, которое поможет вам обратить внимание на неочевидные нюансы и сделать правильный выбор. Если хотите узнать подробнее об инвестициях в эти страны, пишите свои вопросы в комментариях.

А для того чтобы одним из первых получать предложения по недвижимости с лучшими показателями ROI, подписывайтесь на мой Telegram-канал Галия Бердникова | инвестиции.