«Дубай — надувай». Как потрошат кошельки российских инвесторов риэлторы и застройщики Эмиратов

Сегодня спрос на недвижимость в Дубае рекордный. Кто-то релоцируется, кто-то паркует капитал, а кто-то надеется получить прибыль, ожидая колоссальный рост. Оправданы ли эти ожидания, и почему через год-два большинство инвесторов будут жалеть о покупке, — читайте закулисную правду о том, как дурят нашего брата в ОАЭ.

Привет, меня зовут Иван Шестаков, я живу и работаю брокером в Дубае. Год назад я уехал из России, чтобы разобраться, как функционирует этот рынок. Меня давно интересовала тема зарубежной недвижимости, и Дубай оказался для этого отличным местом. За год я изучил более сотни различных проектов и глубоко погрузился в тему. Сегодня хочу поделиться опытом и честно рассказать о том, как работает рынок новостроек Дубая. Этот материал будет полезен всем инвесторам в недвижимость Дубая и поможет защитить вас от потери денег. В конце статьи я дам несколько полезных советов, как не обжечься будущему покупателю.

Я думаю, у многих инвесторов сложилось мнение, что в Дубае самый перспективный рынок в мире. Сделки на миллионы долларов, продажи этажами, невероятный доход от перепродажи - не могут оставить равнодушным никого из инвесторов. Однако, вся эта красивая картинка скрывает под собой суровые реалии рынка и кучу потерянных покупателями денег.

Дубай - одна большая стройка, застройщики соревнуются в архитектурных решениях, делают коллаборации с крупнейшими брендами, устраивают красивые шоу-презентации своих объектов. Видя эту красивую картинку из моря, пальм и небоскребов, волей-неволей туристу приходит мысль прикупить квартиру или виллу в городе будущего. Об этом знают как застройщики, так и брокеры. Первые рисуют красивые макеты, дают привлекательные условия рассрочки, вторые красиво заливают про высокую доходность, приукрашивая историями, как их клиенты делают по 50-100% годовых. На деле большинство инвесторов либо уже фиксируют убыток, либо зафиксируют в ближайшие пару лет.

Если вы когда-нибудь общались с риэлторами в Дубае, то наверняка замечали, что вам предлагают только новостройки. Рассказывая, какой перспективный рынок Дубая, и как можно на нем хорошо заработать, просто вовремя перепродавая купленную недвижимость. Но вот почему-то про вторичку агенты не говорят и не предлагают. Почему? Все просто: комиссия с продажи новостройки может достигать 10%, а комиссия с продажи вторичного жилья фиксированная - 2%. Да и процесс продажи новостройки быстрее и проще.

Дело в том, что застройщики хотят зарабатывать и рисуют цены, не отражающие реальную рыночную стоимость. Вполне закономерный ход, когда спрос явно превышает предложение. Это обычное дело, когда у застройщика цена на новостройки в одном и том же комьюнити (ЖК) выше, чем цена уже готовой вторички. При этом 99% продаж застройщику делают именно брокеры, строители это знают и щедро платят брокерам, которые приводят к ним неосмотрительных покупателей.

Думаете, что такая ситуация сложилась только сейчас? Нет, застройщики всегда продавали недвижимость выше рынка. Достаточно посмотреть на график - цена квадратного фута на вторичке всегда была ниже цен застройщика.

Только за этот месяц мы с инвесторами купили 2 квартиры, где цена перепродажи была на 10% и 15% ниже цены покупки, т.е. за несколько лет стоимость квартиры не только не выросла, но и снизилась. А сейчас, на минуточку, рынок недвижимости Дубая бьет всевозможные рекорды по продажам и находится на пике.

Любой более-менее опытный брокер прекрасно понимает, что перепродать дороже переоцененную застройщиком недвижимость невозможно, но жадность берет свое, и в ход идут сказки про то, как их клиенты заработали десятки процентов на перепродаже за полгода-год. На деле, когда вы через год-другой захотите перепродать вашу инвест-квартиру с ожидаемой прибылью, недобросовестный брокер просто перестанет отвечать на звонки.

Брокеров тоже можно понять. В Дубае каждый второй риэлтор. Многие из них могут полгода сидеть без сделок, ожидая покупателя, который покроет им расходы на жизнь в одном из самых дорогих мегаполисов. Какая разница агенту, что будет с деньгами инвестора, когда кушать, айфон и ремень LV хочется сейчас. Ситуацию усугубляет то, что мало кто рассматривает эту деятельность как постоянную, скорее как способ быстренько срубить бабла, пока есть спрос.

Сейчас интерес к Дубаю очень сильно растет. Не только русские покупают недвижимость, большой спрос со стороны Британии, Италии, Германии, Бельгии и других Европейских стран, восстанавливается спрос со стороны Китая после ковидных ограничений. 196 компаний из списка Fortune 500 открыли свои представительства в Дубае - всем этим людям нужно где-то жить. Дубай становится мировым финансовым центром наравне с Лондоном, Нью-Йорком, Гонконгом, Токио, Сингапуром, где недвижимость стоит значительно выше.

Некоторые проекты действительно растут в цене, как, например, было с Bluewaters, Beachfront, Dubai Hills и еще десятком других удачных проектов. Так происходит из-за высокого спроса и ограниченного предложения в определенных востребованных локациях. Сейчас таких проектов почти нет, а если появляется что-то стоящее, это улетает с рынка за пару дней.

Это самый популярный вопрос, когда ко мне обращаются за консультацией. Мой ответ - нет. Если брать в расчет рыночную цену, которая складывается не только из первичной, но и вторичной недвижки, то нет никаких признаков пузыря.

Цены за м2 намного ниже других подобных мегаполисов: Гонконга, Сингапура, Сиднея, Токио и даже Москвы.

Один из индикаторов пузыря на рынке - его закредитованность. Сейчас менее 30% сделок проходит с привлечением заемных средств, а развитие кредитования - будущий тригер роста.

При этом население и туристический поток Дубая и ОАЭ стабильно увеличивается, а экономика растет.

Мое мнение, если правильно выбирать объекты и заходить в долгую на 10+ лет, то сейчас это лучшее место в мире для сохранения и приумножения капитала.

Ниже я собрал несколько правил, которые помогут вам избежать серьезных ошибок.

Не рассчитывать на быстрые деньги с перепродажи. Конечно, может быть вы угадаете с проектом, и он выстрелит, но вероятность этого не больше 5%. Поэтому лучше использовать консервативный подход.

Заходите вдолгую, считайте доход с аренды - это более понятная и прозрачная метрика, чем возможный доход от перепродажи. Реальная доходность с долгосрочной аренды 9-10%, при условии правильно выбранного проекта. На посуточной аренде в туристических местах можно делать до 15% годовых.

Не переоценивайте беспроцентную рассрочку. Рассрочка застройщика - это маркетинговый инструмент, чтобы проще и больше продавать, и вы переплачиваете в стоимости за пользование этой рассрочкой. Но тут стоит сказать, что, покупая инвест-объект в ипотеку, вы так же переплачиваете за пользование деньгами банка.

Если есть возможность купить без рассрочки, покупайте вторичку - это более консервативный способ. Цена реально будет рыночной, а не придуманной застройщиком.

Проводите анализ. Сравнивайте динамику цен в конкретной локации, сморите на тригеры роста: новое перспективное комьюнити, будущее метро, туристическая достопримечательность, ограниченность предложения в локации и т.д. Узнайте среднюю аренду в этой локации, считайте потенциальный ROI.

Если заходите в стройку, заходите на предстарте, подкрепляя свои намерения депозитом. Это даст возможность получить лучшие варианты по лучшей цене.

Не стремитесь заходить в стройку в раскрученных локациях таких как Дубай Марина, Даунтаун или Пальма Джумейра, если не планируете зарабатывать на посуточной аренде. Цены там уже очень высоки и потенциала для роста стоимости мало.

Работайте с брокерами из международных агентств. Как правило, в таких агентствах больше сток вторички, лучшие условия у застройщиков по выбору жилья, шире пул покупателей из других стран для перепродажи.

Все эти правила больше подходят для профессиональных инвесторов в недвижимость, если вы рассматриваете объект для проживания или отдыха - это тема отдельной статьи. Если будет интерес к данному материалу, обязательно расскажу про это подробнее в следующих статьях.

Если вам интересна покупка недвижимости в Эмиратах, подпишитесь на мой телеграм канал, там я делаю разборы проектов, выкладываю кейсы клиентов и интересные варианты вторичной недвижимости.