Как я вложил в элитную недвижимость в Москве полмиллиона рублей

В предыдущем посте рассказал о своей неудачной попытке купить квартиру, имея 500 тысяч рублей. Теперь расскажу, как вышло, что мне не хватило на студию в Подмосковье, но хватило на элитное жилье в Москве.

Итак, у меня было чуть больше 500 тысяч и идея инвестировать их в квартиру. Когда она провалилась, я стал рассматривать другие варианты. Моя цель — положить эти деньги так, чтобы они приносили мне минимум проблем и в итоге принесли доход.

— Открыть вклад. Сейчас доходность от вкладов неплохая - видел варианты около 10% годовых, если открывать на 3 года сразу. Но вдруг эти деньги мне все-таки понадобятся, и придется снимать их вообще без процентов. А вклады на меньший срок уже менее привлекательные - 8-9%.

— Поменять на доллары. Когда я смотрю на то, как сейчас рубль падает к доллару, мне кажется, что купить валюту пару месяцев назад было удачной идеей. Но как тогда, так и сейчас меня пугает возможность того, что при нынешней ситуации в России могут ввести ограничения на владение валютой.

— Купить ценные бумаги. В последнее время я пересматриваю свой портфель, так как меня не устраивает его доходность. В портфеле акции и облигации на несколько сотен тысяч рублей: докупать их я не хочу, пока не найду удачную стратегию. Если честно, я уже устал нервничать от потрясений на бирже в последние два года и постоянно думать о том, что нужно докупить, а что продать.

В итоге я стал дальше изучать приложение своего брокера и наткнулся на фонды недвижимости, о которых и расскажу в этой статье. Это не самый очевидный финансовый инструмент в России, о котором лично я раньше даже не слышал (жду в комментах опытных инвесторов, которые уже 100 лет о них знали).

Что такое фонды недвижимости

Такие фонды покупают разную недвижимость: квартиры, склады, промышленные помещения, офисы. Могут купить готовый объект, а могут вложиться на этапе строительства. В зависимости от этого у них есть две модели заработка:

— на росте стоимости недвижимости за счет строительной готовности,

— на сдаче недвижимости в аренду.

Тот фонд, который увидел я, инвестировал в квартиры.

Что предлагал этот фонд

Он покупает квартиры в элитном жилом комплексе в Москве на этапе строительства, а после постройки продает их и распределяет прибыль между теми, кто в него вложился. Объект - жилой комплекс Luzhniki Collection, управляет фондом Тинькофф.

Один пай стоил 107,5 тысяч рублей, когда я нашел фонд. Сейчас цена уже почти 110 тысяч рублей. Доходность за все время обещают 50-70%.

Это закрытый фонд, поэтому он рассчитан на определенное время, до конца 2027 года. Если захочется, паи можно продать и раньше, для этого организовали торги на платформе брокера.

Как я сомневался и притворялся покупателем элитной квартиры

Вначале фонд показался мне идеальной заменой покупки квартиры. Я почитал обзор на него и очень вдохновился. Фонд снимал все проблемы, которые у меня были бы при самостоятельной покупке квартиры:

— квартиры выбирают специалисты по недвижимости;

— жилой комплекс дорогой, от известного застройщика и в хорошем месте;

— не нужна ипотека и вообще не нужно возиться с бумагами и риелтором.

Но я стал сомневаться. Все-таки комплекс очень дорогой, точно ли фонд сможет продать квартиры. Также меня смущала комиссия управляющей компании в 2,9%. Мне показалось, что это много.

В итоге меня подкупила картинка, у ЖК очень красивые рендеры. Безусловно, это услада для глаз после просмотра десятков типовых ЖК за МКАДом. Мне комплекс напомнил пятизвездочную гостиницу. Еще и рядом с Лужниками и парком Горького. И я решил дать фонду шанс.

Я съездил на смотровую площадку застройщика, сказал, что интересуюсь покупкой, чтобы посмотреть на место, где строятся дома. Заодно посмотрел на макет и проверил, куда выходят окна квартир, входящих в фонды. У меня есть пунктик на этот счет после того, как я сам купил квартиру и долго не мог ее продать как раз из-за вида из окна. Все выглядело очень достойно, плюс когда я записывался на просмотр, не сразу смог согласовать подходящее время. Значит на смотровую площадку часто приходят потенциальные покупатели и объект действительно интересный.

Попутно выяснил, что застройщик готов дать мне скидку на покупку квартиры не больше 2%, а фонд покупал квартиры со скидкой около 10%, как я выяснил из разговора с менеджером. Это стало решающим фактором, который нивелировал комиссию фонда.

Я купил 5 паев фонда. Пока что с мая мой портфель вырос с 537,5 тысяч до 550 тысяч. Ожидаю, что прибыль от инвестиций в итоге составит от 225 с небольшим до 333 с небольшим тысяч.

Я верю в то, что цены на квартиры в Москве продолжат расти несмотря на все обстоятельства. Недвижимость в Москве дорожала и в 90-е, и после кризисов 2000-х в в коронавирус.

Вы можете сказать, что раз уж мне так нравится идея инвестировать в недвижимость, лучше бы я подкопил и купил квартиру, а не паи, и заработал бы больше. На что я скажу, что для покупки приличной квартиры мне все равно понадобится ипотека, а с ней я связываться не готов.

Вообще меня удивило, что в России фонды жилой недвижимости - такой неразвитый инструмент, я нашел их только у Тинькофф. Также видел фонды, которые сдают в аренду коммерческую недвижимость: кажется, интересный инструмент, но нужно разобраться получше.