Самый дорогой стартап США: почему не стоит вкладывать деньги в IPO WeWork

Оператор коворкингов WeWork завершил 2018 год с убытком в $1,9 млрд. Расходы превысили доходы в два раза. Несмотря на это, компания готовится к выходу на биржу с оценкой в $47 млрд.

С такой стоимостью WeWork становится одним из самых дорогих стартапов в истории США. На чём построен оптимизм WeWork и как убыточная компания может стоить $47 млрд — давайте разберёмся.

Почему убыточная парикмахерская или ресторан не могут стоить миллиард? Потому что парикмахерская не может постричь миллион человек в день. Количество стрижек ограничено площадью помещения, количеством персонала и клиентов, живущих поблизости.

Это традиционный, а не технологический бизнес. Чтобы вырасти в 100 раз парикмахерской надо открыть еще 100 салонов, 100 раз сделать ремонт и столько же раз закупить оборудование.

Сравните с компаниями — разработчиками мобильных приложений: Angry Birds, FaceApp, Prizma и другими. Такие компании за ночь выстреливают на десятки тысяч процентов. Для этого не требуется ни дополнительное оборудование, ни новый офис. Поэтому технологические компании стоят намного дороже обычных.

Отсюда вопрос: WeWork — это технологическая компания?

WeWork оптом арендует этажи в офисных зданиях или целые бизнес-центры. Аренда больших объемов дает лучшие цены в расчете на квадратный метр. После ремонта и обустройства мебелью WeWork сдаёт кабинеты и рабочие места в розницу малому бизнесу.

В теории доходы от арендаторов превышают расходы на аренду здания и организацию бизнеса. Но не всегда. У бизнеса WeWork есть два уязвимых места, свойственных рынку недвижимости.

Из отчетности WeWork следует, что средний срок договоров аренды компании составляет 15 лет. Такой продолжительный срок — норма для аренды большой площади.

У WeWork нет права расторгнуть договоры досрочно — придётся или арендовать помещения до конца срока или уехать, заплатив полную стоимость до конца контракта. За столько лет бизнес может потерять смысл — например, люди захотят работать из дома — необходимость в офисах исчезнет, а аренда WeWork останется прежней.

WeWork платит аренду собственнику здания. Это постоянные затраты, которые не зависят от количества арендованных мест в коворкинге. Например, аренда здания стоит $10 млн в год, еще $1 млн — расходы на персонал, коммунальные платежи и прочее, итого: $11 млн. А арендаторы коворкинга платят $14 млн в год.

Значит, прибыль до уплаты налогов равна $3 млн. Это положительный результат. Но срок аренды в коворкинге редко превышает 11 месяцев, к тому же арендаторы могут расторгнуть договор и уехать за две–четыре недели — поэтому коворкинги и называются гибкими офисами. Как только арендаторы уезжают, доходы коворкинга падают.

Если в нашем примере они упадут ниже постоянных $11 млн, то получится убыток.

Чтобы защититься от рисков, WeWork использует систему, похожую на отсеки в подводной лодке. Каждый офис или группа офисов в отдельном регионе принадлежат отдельному юридическому лицу — Single Purpose Entity (SPE).

Если в конкретной стране происходит кризис и спрос на недвижимость WeWork падает, то региональное подразделение объявляет себя банкротом и ликвидируется. Материнская компания не несет ответственности за свою дочку. Вопрос закрыт. Так в подводных лодках «задраивают люки» — отсек затоплен, но подводная лодка остается на плаву.

Несмотря на меры безопасности, у WeWork нет защиты от глобальных кризисов. Если спрос на недвижимость упадёт везде одновременно, затыкать финансовые дыры будет нечем.

WeWork отчаянно пытаются убедить окружающих в том, что они — технологический стартап, а не просто посредник между собственниками и арендаторами недвижимости.

Это не так. Рост компании ограничен физическими рамками: чтобы получать прибыль, нужны реальные квадратные метры, отделка и мебель.

Сейчас компания создает альтернативные источники дохода — заходит в партнерства с Lyft, Slack, GE и прочими, строит коливинги и школы для детей. Но эти проекты — капля в море. Оправдать свои $47 млрд WeWork не сможет. Акции на IPO утонут.

Похожая ситуация произошла с компанией Uber. Таксисты вышли на биржу в мае 2019 года с оценкой $75,5 млрд. Через три месяца после размещения стоимость компании упала до $55,4 млрд. Ссылка на статистику — ниже.

При этом Uber действительно технологическая компания. Запас прочности у неё гораздо выше, чем у WeWork. Если завтра никто не вызовет такси, Uber не будет платить зарплату миллионам водителей по всему миру. Это переменные затраты — нет поездок, нет затрат. Но если завтра исчезнут арендаторы коворкингов WeWork, то платить аренду будем нечем.

Чтобы сделать вывод о реальной стоимости WeWork, стоит посмотреть на их ближайшего конкурента — английскую IWG. Эта компания управляет коворкингами под брендами Regus и Spaces. В отличии от WeWork, IWG является прибыльной. Ссылка на статистику — ниже.

В 2018 году компания заработала $493 млн и достигла капитализации почти в $4 млрд. Это всего лишь в 12 раз меньше, чем у WeWork.

Предстоящее IPO не принесет WeWork ничего хорошего. Оценка компании слишком высокая. Акции продадут по цене ниже ожиданий, капитализация упадет и поддержать ее будет нечем. Но почему WeWork выходит на биржу именно сейчас, в такое плохое для себя время?

Один из причин — пик американского фондового рынка. Никогда в истории экономики США не было таких затяжных периодов роста. Индикаторы обновляют максимумы. Рынок полон оптимизма. Стартапы прыгают на подножку уходящего поезда дорогих IPO. WeWork не исключение.

Второй фактор спешки — банальный кассовый разрыв. У компании заканчиваются деньги. В начале 2019 года главный инвестор WeWork, Softbank, планировал вложить в стартап $16 млрд, но пересмотрел стратегию и инвестировал только $2 млрд.

Этого хватило, чтобы покрыть годовые убытки, также это позволило WeWork продержаться в статусе частной компании еще один год.

Через много лет, когда сформируется экосистема WeWork, компания может стать Google реального мира: WeWork-офисы, -жилье, -школы, -банк и так далее. Но чтобы достичь такого уровня, компании придется пройти через множество кризисов, одним из которых рискует стать грядущее IPO.

Кому интересно разобраться в деталях, вот ссылка на отчетность WeWork.

Вот данные по Uber. А вот по IWG.

#wework #ipo