Провожаем рынок недвижимости 2023: почему все пошло не по плану и когда было лучшее время для покупки квартир
Центробанк рассчитывал охладить рынок, но вышло ровно наоборот.
Зима: первая победа Эльвиры Набиуллиной над застройщиками
1 января 2023 года Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, окончательно запретила застройщикам продавать квартиры по завышенным ценам в околонулевую ипотеку (многие до сих пор делают это, но чуть аккуратнее). Кроме того, ставку по льготной ипотеке повысили с 7% до 8%.
В преддверии этих изменений весь декабрь 2022 люди пытались «впрыгнуть в последний вагон выгодной ипотеки», а уже в январе застройщики столкнулись с резким падением спроса — минимальным за 6 лет, по данным «Циан».
В феврале народ отошел от празднования Нового года и попер покупать вторичку, потому что выгодная ипотека на новостройки «закончилась», вторичка к тому моменту была заметно дешевле и даже в ипотеку под 11% выходила довольно выгодно.
По данным Росстата, в 1 квартале средние цены на новостройки снизились на 0,6% в РФ, застройщики давали скидки 20-40%, и это было хорошее время для покупки.
Весна: ЦБ пытается еще больше охладить рынок, но что-то идет не так
20 февраля ЦБ объявляет, что с 1 мая повысит макропруденциальные требования по ипотеке. Никто ничего не понял, но все побежали покупать новостройки. Потому что — что? Че-то там хотят сделать с новостройками, потом ипотека будет невыгодная, и надо успеть купить квартиру, пока выгодно.
Соответственно, в марте резко взлетает спрос на первичке. А вместе с ним и на вторичке. Потому что — что? Все куда-то бегут, значит, не просто так — подумали адепты вторички и тоже побежали покупать квартиры (на самом деле, те надбавки ЦБ очень слабо влияли на вторичку).
Итог: ажиотажный спрос в марте-апреле, цены на новостройки перестали снижаться.
1 мая ЦБ вводит свои долгожданные надбавки, и все постепенно теряют интерес к новостройкам.
Лето: курс доллара нарушил планы на сезонное затишье
К июню спрос на новостройки просел так сильно, что застройщики опять начали давать скидки. На вторичке Росреестр зафиксировал июньский рекорд за 15 лет — но это не все ринулись покупать вторичку в июне, это подъехали регистрации сделок: на вторичке сделки совершаются в среднем за 2-3 месяца, так что июньский рекорд, по сути, отразил ажиотажный спрос весной.
Казалось, что дальше всё: народ закупился квартирами впрок и может с чистой совестью ехать в отпуска, как это обычно бывает летом. Но не тут-то было — в июле доллар пробивает отметку 90, и все снова бегут спасать свои сбережения в недвижимости.
21 июля ЦБ повышает ключевую ставку с 7,5% до 8,5%, а чуть позже — резко до 12%, чтобы охладить рынок и сбить растущие цены. Тем самым рождая новый ажиотаж.
Так что с августа на рынке недвижимости пошли абсолютные рекорды спроса: на ипотеку, на вторичку, на новостройки, — вообще на все. Из-за ажиотажа цены тоже пошли вверх.
Осень: ЦБ «добивает» рынок недвижимости
В то время как ЦБ повышал ключевую ставку, Сбербанк расщедрился и оставил ранее одобренные ставки по ипотеке на 3 месяца — собственно, на них и держалась вторичка весь сентябрь и октябрь. Новостройки же сметали в льготную ипотеку.
В середине сентября ЦБ увеличивает первый взнос по льготной ипотеке с 15 до 20% и снижает субсидии банкам на 0,5 п. п. В преддверии этих изменений в сентябре у нас, конечно же, рекордное количество сделок в новостройках по итогам этого года и вообще.
1 октября ЦБ вводит новые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке — теперь они становятся для банков совсем невыгодными, и те начинают отказывать в выдачах. Риелторы жаловались, что порядка 30% их клиентам не дали ипотеку.
В октябре-ноябре спрос наконец падает, и цены, выросшие за 4 месяца на 5%, начинают откатываться назад: продавцы потихоньку снижают свои, застройщики делают скидки.
И снова зима: нежданчики от Минфина и Сбера
Не успели застройщики поплакать, что спрос падает и все плохо, как Минфин подкинул им 23 декабря — первый взнос по массовой льготной ипотеке повысили до 30%, лимит по ней сократили до 6 млн по всей стране, все льготные программы ограничили однократным применением и в очередной раз снизили субсидии банкам на 0,5 п. п.
На фоне остальных последнему пункту никто особо не придал значения. А он сыграл самую злую шутку: в конце декабря Сбер внезапно объявил, что раз вы снизили нам субсидию за выдачу льготной ипотеки, мы с 11 января будем брать с застройщиков комиссии.
Наверное, этот Новый год застройщики праздновали не шампанским, а валерьянкой.
Что имеем в итоге?
2023 год переплюнул по объемам спроса 2021-й и стал рекордным. Цены на новостройки улетели в космос: по данным «Циан», на 15% за год в среднем по России , а в отдельных городах на 30-50%. В Москве массовые новостройки подорожали на 23,5%, вторичка — гораздо меньше: на 7,6%, причем большая часть этого роста пришлась на июль-октябрь.
Ключевая ставка 16%. Ипотека на вторичку 17-18%. Льготную ипотеку можно взять только 1 раз, и, судя по всему, теперь застройщики будут вынуждены зашивать в ценник еще и комиссию банку.
Хотелось бы тут сделать какой-нибудь прогноз в духе, что к весне спрос еще больше упадет, цены начнут корректироваться вниз, а потом опять случится какая-то хрень. Российский рынок недвижимости уже все меньше регулируется естественным спросом и предложением, и все больше — какими-то внезапными событиями и решениями.
Так что оставлю это занятие коллегам по рынку, а позже просто сделаю еще одну статью со своими текущими наблюдениями. Если вдруг вы знаете, что будет через месяц или через год, — обязательно напишите, мы все будем вам очень благодарны :)
Герману Грефу вот в последнее время настолько не везет с прогнозами, что его надежды на снижение цен в 2024 году вызывают опасения.
Когда лучшее время для покупки недвижимости? Когда на рынке снижается спрос, кажется, что все плохо и застройщики дают скидки. Именно в эти моменты (в январе-марте и в мае-июне) люди совершали самые выгодные покупки в 2023 году, а некоторые потом еще и перепродавали эти квартиры на пару миллионов дороже. Так что поглядывайте на прогнозы и тренды, но если видите подходящий вариант, не надо месяцами ждать у моря погоды. Многие из тех, кто ждали падения цен c 2014-го года, ждут до сих пор.
Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, можно читать в нашем Telegram-канале. Если вам интересны новости рынка, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки или продажи, — заходите, будем вам рады.
Комментарий недоступен
Не, не любой)
Кто-то брал по 16,5?)
У меня друг взял неделю назад под такой процент или около того. 22 млн. квартира с переплатой в карман банка в размере 36 млн.
А чем ваш друг аргументировал это решение?
Судя по переплате, справкой из психбольницы.
Либо он гениальный стратег и ждёшь дефолт 98-го.
А людей, которые просто для жизни квартиру покупают, потому что уже приперло, вы не рассматриваете?
Интересно откуда у людей такие зарплаты в Москве
Платёж 177 тыс., ~40% семейного бюджета. Экономический смысл сей затеи мне тоже остался не ясен. Новая ипотечная квартира - трёшка за мкадом и это при наличии собственной однушки в пределах третьего кольца.
Мда... Ну, теперь главное, чтобы человек остался доволен покупкой
Комментарий удален модератором
🤷🏻♂️
Доход 445 руб в месяц на семью вообще никак не медиана для нерезиновки, может 1% и получают столько
90% моего круга общения получает зп от 200 тыс. Простой наёмный персонал, специалисты. 30-36 лет.
Сказки, медиана в Москве 35.000 руб
Я с этим не спорю и даже не очень понимаю откуда в обсуждении ипотеки появились медианные зарплаты :)
В тумбочке доллары сами появляются, откуда же еще!
Не только в Москве. Много квартир в московских новостройках покупают иногородние. Кто-то для себя для переезда, кто-то считает, что это хорошая инвестиция.
Много ли таких людей с зарплатами 400 тыс? И для которых 250 штук отдавать это норма
Семейный доход 400 тыс (муж+жена) - это не такая уж и редкость, причем не только в Москве. Мне кажется, что пара миллионов таких найдется. А этого уже достаточно для застройщиков. 250 за ипотеку в месяц - это не норма, я про это и не говорил. Чаще за ипотеку отдают от 50 до 100 тыс в месяц, в зависимости от первоначального взноса, срока ипотеки и типа жилья.
А если жена в декрет ушла
Это редкость и пары миллионов таких семей точно в стране нет
Если бы его припёрло, он бы взял студию за нал.
Посмотреть бы на вас, как вы с семьей в студии уживетесь)
Семья? Зачем этот нелепый атавизм в мире, у которого больше нет будущего?
Комментарий удален модератором
И-инвестор. Теперь вся надежда на крах экономики и девальвацию в труху РуБля)
Я в 14 брал вторичку под 14.5%, через год рефенанс сделал до 9,5%, но таких цен на квартиру которую купил уже не было.
НО тут много но, платеж был не смертельный поскольку в кредит брал в районе 3х млн, т.е. можно рискнуть и сейчас, но про минимальной сумме кредита.
С нынешними ценами в Москве по минимальной сумме не получится :) А если есть условные 30+ млн налом, то на кой черт брать в РФ, за эти деньги уже спокойно берется недвижимость по миру.
Болгария. Святой Влас. Студия 45 квадратов, в четырёхэтажном комплексе на берегу моря, с собственным бассейном, рестораном и СПА.
45к евро. ~4.5 млн рублей.
https://prian.ru/price/bulgaria-26149-3702916.html
Что толку если этого недостаточно для пмж
А что делать в этом Святом Власе? Рыбу в море удить?
Там сезон 4 месяца в году. Остальное время - вымерший курортный город.
Зачем эти кирпичи в болгарских вымиратах?
Согласен, но бартер есть и будет (он вообще основа рынка) и если нужна небольшая доплата, то вариант взять ипотеку под 17% - вариант.
За 300.000 долларов можно в мире купить только сарай в зажопинске
https://www.rbc.ru/business/31/03/2023/6425ac419a794772c2efe754
С чего такие данные, Берлин/Пекин дешевле Москвы. Или для вас это зажопинск?
Статья о другом. Сами читали? Там статья об элитном жильё за миллионы долларов. 300к долларов там хватит на хату в районе с неграми либо арабами
Важна не стоимость, а рейтинг городов. Стоимость жилья в Москве находится в верхних строчках и легко можно экстраполировать на другие страны.
У меня квартира в "зажопинске", 300 км от Москвы. Чистый воздух, 4 часа на авто до Москвы. Купить такой же площади и качества ремонта - 30 млн в Москве. Да, нет работы в офисе за московскую ЗП, но люди с руками живут неплохо и без ипотек на 30 лет с безумными платежами.
я взял по 9.9%. 5 лет назад. считаю что было выгодно.
Ну сделает рефинансирование потом через годик другой, если будет снижение ставок. А если будет повышение, то значит это хороший план!😉
Ну, банки фиксировали всплески заявок на ипотеку после каждого повышения ключевой ставки. Возможно, кто-то и брал, но хочется верить, что это единицы и брали небольшие недостающие суммы.
Очень веселая картинка, так всё и было)
когда ты прирожденный бизнесмен