Провожаем рынок недвижимости 2023: почему все пошло не по плану и когда было лучшее время для покупки квартир

Центробанк рассчитывал охладить рынок, но вышло ровно наоборот.

1 января 2023 года Эльвира Набиуллина, глава Центробанка, окончательно запретила застройщикам продавать квартиры по завышенным ценам в околонулевую ипотеку (многие до сих пор делают это, но чуть аккуратнее). Кроме того, ставку по льготной ипотеке повысили с 7% до 8%.

В преддверии этих изменений весь декабрь 2022 люди пытались «впрыгнуть в последний вагон выгодной ипотеки», а уже в январе застройщики столкнулись с резким падением спроса — минимальным за 6 лет, по данным «Циан».

В феврале народ отошел от празднования Нового года и попер покупать вторичку, потому что выгодная ипотека на новостройки «закончилась», вторичка к тому моменту была заметно дешевле и даже в ипотеку под 11% выходила довольно выгодно.

По данным Росстата, в 1 квартале средние цены на новостройки снизились на 0,6% в РФ, застройщики давали скидки 20-40%, и это было хорошее время для покупки.

20 февраля ЦБ объявляет, что с 1 мая повысит макропруденциальные требования по ипотеке. Никто ничего не понял, но все побежали покупать новостройки. Потому что — что? Че-то там хотят сделать с новостройками, потом ипотека будет невыгодная, и надо успеть купить квартиру, пока выгодно.

Соответственно, в марте резко взлетает спрос на первичке. А вместе с ним и на вторичке. Потому что — что? Все куда-то бегут, значит, не просто так — подумали адепты вторички и тоже побежали покупать квартиры (на самом деле, те надбавки ЦБ очень слабо влияли на вторичку).

Итог: ажиотажный спрос в марте-апреле, цены на новостройки перестали снижаться.

1 мая ЦБ вводит свои долгожданные надбавки, и все постепенно теряют интерес к новостройкам.

К июню спрос на новостройки просел так сильно, что застройщики опять начали давать скидки. На вторичке Росреестр зафиксировал июньский рекорд за 15 лет — но это не все ринулись покупать вторичку в июне, это подъехали регистрации сделок: на вторичке сделки совершаются в среднем за 2-3 месяца, так что июньский рекорд, по сути, отразил ажиотажный спрос весной.

Казалось, что дальше всё: народ закупился квартирами впрок и может с чистой совестью ехать в отпуска, как это обычно бывает летом. Но не тут-то было — в июле доллар пробивает отметку 90, и все снова бегут спасать свои сбережения в недвижимости.

21 июля ЦБ повышает ключевую ставку с 7,5% до 8,5%, а чуть позже — резко до 12%, чтобы охладить рынок и сбить растущие цены. Тем самым рождая новый ажиотаж.

Так что с августа на рынке недвижимости пошли абсолютные рекорды спроса: на ипотеку, на вторичку, на новостройки, — вообще на все. Из-за ажиотажа цены тоже пошли вверх.

В то время как ЦБ повышал ключевую ставку, Сбербанк расщедрился и оставил ранее одобренные ставки по ипотеке на 3 месяца — собственно, на них и держалась вторичка весь сентябрь и октябрь. Новостройки же сметали в льготную ипотеку.

В середине сентября ЦБ увеличивает первый взнос по льготной ипотеке с 15 до 20% и снижает субсидии банкам на 0,5 п. п. В преддверии этих изменений в сентябре у нас, конечно же, рекордное количество сделок в новостройках по итогам этого года и вообще.

1 октября ЦБ вводит новые надбавки к коэффициентам риска по ипотеке — теперь они становятся для банков совсем невыгодными, и те начинают отказывать в выдачах. Риелторы жаловались, что порядка 30% их клиентам не дали ипотеку.

В октябре-ноябре спрос наконец падает, и цены, выросшие за 4 месяца на 5%, начинают откатываться назад: продавцы потихоньку снижают свои, застройщики делают скидки.

Не успели застройщики поплакать, что спрос падает и все плохо, как Минфин подкинул им 23 декабря — первый взнос по массовой льготной ипотеке повысили до 30%, лимит по ней сократили до 6 млн по всей стране, все льготные программы ограничили однократным применением и в очередной раз снизили субсидии банкам на 0,5 п. п.

На фоне остальных последнему пункту никто особо не придал значения. А он сыграл самую злую шутку: в конце декабря Сбер внезапно объявил, что раз вы снизили нам субсидию за выдачу льготной ипотеки, мы с 11 января будем брать с застройщиков комиссии.

Наверное, этот Новый год застройщики праздновали не шампанским, а валерьянкой.

2023 год переплюнул по объемам спроса 2021-й и стал рекордным. Цены на новостройки улетели в космос: по данным «Циан», на 15% за год в среднем по России , а в отдельных городах на 30-50%. В Москве массовые новостройки подорожали на 23,5%, вторичка — гораздо меньше: на 7,6%, причем большая часть этого роста пришлась на июль-октябрь.

Ключевая ставка 16%. Ипотека на вторичку 17-18%. Льготную ипотеку можно взять только 1 раз, и, судя по всему, теперь застройщики будут вынуждены зашивать в ценник еще и комиссию банку.

Хотелось бы тут сделать какой-нибудь прогноз в духе, что к весне спрос еще больше упадет, цены начнут корректироваться вниз, а потом опять случится какая-то хрень. Российский рынок недвижимости уже все меньше регулируется естественным спросом и предложением, и все больше — какими-то внезапными событиями и решениями.

Так что оставлю это занятие коллегам по рынку, а позже просто сделаю еще одну статью со своими текущими наблюдениями. Если вдруг вы знаете, что будет через месяц или через год, — обязательно напишите, мы все будем вам очень благодарны :)

Герману Грефу вот в последнее время настолько не везет с прогнозами, что его надежды на снижение цен в 2024 году вызывают опасения.

Когда лучшее время для покупки недвижимости? Когда на рынке снижается спрос, кажется, что все плохо и застройщики дают скидки. Именно в эти моменты (в январе-марте и в мае-июне) люди совершали самые выгодные покупки в 2023 году, а некоторые потом еще и перепродавали эти квартиры на пару миллионов дороже. Так что поглядывайте на прогнозы и тренды, но если видите подходящий вариант, не надо месяцами ждать у моря погоды. Многие из тех, кто ждали падения цен c 2014-го года, ждут до сих пор.

Обо всем актуальном, что происходит на рынке недвижимости, можно читать в нашем Telegram-канале. Если вам интересны новости рынка, интересные новостройки Москвы и МО, старты продаж, скидки и всякие полезные советы для покупки или продажи, — заходите, будем вам рады.