«Москва Сити»: реальность и перспективы

Ни один столичный проект не вызывал столь ожесточенных споров среди архитекторов и москвичей: единый комплекс или многоголосие отдельных проектов? Шедевр или плохая пародия на Сингапур? Нужен ли вообще особый деловой квартал в Москве?

Время показало – нужен. Сити привлекает бизнесменов со всего мира и отражает динамику развития национальной экономики.

Сегодня в сверкающих небоскрёбах живет 10 000 человек, а ежедневная посещаемость Сити превысила 170 000 человек. 18 объектов уже красуются над Москвой-рекой, еще 7 стремительно растут рядом с ними. Рыночная стоимость существующих объектов ММДЦ "Москва-Сити" в 2019 году составила 701 млрд. рублей.

Резидентами Сити являются GE, Pfizer, KPMG, ВТБ, Сбербанк, Транснефть, OZON.RU, IBM, DIAGEO, Норильский Никель и другие российские и международные гиганты. Свои штаб-квартиры здесь размещают госструктуры, корпорации, международные компании и амбициозные стартапы. Москва-Сити как кластер развития бизнеса пользуется популярностью и у компаний среднего и малого бизнеса, а также "компаний одного человека". Бизнес идет сюда, чтобы развиваться, выстраивать партнерские и клиентские связи, а также чтобы получить особенный статус. Быть резидентом Сити престижно. Удивительная атмосфера определяется равным присутствием гигантов бизнеса и новичков. Пожалуй, в этом его преимущество.

Как устроен город в городе? Как будет меняться его облик? Стоит ли в него инвестировать? В этой статье мы собрали ключевые факты истории, эксклюзивные мнения и собственную аналитику, чтобы ответить на эти вопросы.

Исторически на Пресненской набережной находились каменоломни, а в советское время – промышленная зона. В 50-х здесь построили павильоны для международных выставок, но вокруг были пустыри. К 90-м годам около 60 Га оставались незадействованными.

В 1991 году мастерская Бориса Тхора предложила разделить площадку на 22 участка и создать на ней большой парк окружённый небоскрёбами. В 1992 году молодой мэр Юрий Лужков одобрил проект и поддержал создание управляющей компания “Сити”.

Но строительство долго не начиналось из-за своей дороговизны.Во второй половине 90-х нехватка офисных площадей в центре столицы становилась все заметнее.

Держать территорию в заморозке было нельзя. Власти дали старт строительству высоток, чтобы избавить Садовое кольцо от избытка офисов и машин, сделать центр города более жилым и пешеходным.

В 1997 году открыли мост "Багратион", а в 2011"Башню 200". Это единственные два объекта, реализованные в соответствии с первоначальным проектом Б. Тхора. Остальные объекты строились отдельными инвесторами по новым проектам с увеличенной этажностью и площадью.

Ещё одно отличие современных проектов - многофункциональность. Если первые башни - “2000”, "Башня на Набережной" и "Северная Башня" - были сугубо офисными, то после них стали появляться гибриды с апартаментами, гостиницами, ритейлом, выставочными и конференц-залами.

Бурный рост действующих офисов начался в 2004 году. Вплоть до кризиса он ускорялся и достиг пика в 2008 году, когда были введены в эксплуатацию башня "Федерация Запад", нижние этажи башни "Федерация Восток", Южный блок МФК "Город Столиц ", 2 и 3 подъезды комплекса "Северная Башня".

Повторяя историю лондонского Canary Wharf в начале 90-х, кризис 2008 года внёс свои коррективы и, кроме арендаторов, в башнях появились многочисленные собственники этажей и даже целых башен. Строительство многих объектов замедлилось или было отложено. Например, башня “Федерация Восток” была достроена только в 2017 году.

После кризиса инвестиционная активность в Москва Сити возобновлялась синхронно с остальной коммерческой недвижимостью Москвы (подробнее о ней мы писали в отдельной статье). В 2009 году была введена только вторая очередь “Города Столиц”, а в 2010 году новых объектов в эксплуатацию не вводили. В 2011 году появилась башня “Империя” и ТЦ “Афимолл Сити”. “Империя II” не реализована до сих пор.

В 2012 году новых вводов не было, но новые объекты вовсю строились. Вблизи нового пика рынка в 2013 - 2014 годах ввели объекты “Меркурий Сити”, CityPoint, ОКО и Евразия. Уровень вакантных площадей при этом превысил 41%: деловая активность во второй половине 2014 года резко снизилась.

Новый кризис 2014 года сильно ударил по арендным ставкам. За 2013 - 2015 годы они упали на 45% для класса А и на 53% для класса Б+. Стремясь сократить количество незанятых площадей, многие собственники были готовы идти навстречу арендаторам и стали номинировать ставки аренды в рублях или фиксировать валютный курс.

На фоне сокращения финансовых возможностей собственники откладывали ввод зданий в эксплуатацию и замораживали стройку. В 2015 - 2016 годах объем ввода новых объектов был минимальным. Открылась только башня "Эволюция".

За время низкого рынка некоторые компании воспользовались появившейся возможностью арендовать или приобрести высококачественные офисы по привлекательным ценам.

Чистое поглощение в 2016 году выросло, но в основном за счёт крупнейших сделок ВТБ (Башня Евразия) и Мэрии Москвы (Башня ОКО). Суммарное поглощение площадей ММДЦ в том году составило 28% от всех сделок с коммерческой недвижимостью Москвы. Вакансия снизилась до 23%.

Вновь отражая общую ситуацию по городу, развитие ММДЦ плавно ускорялось после 2016 года. В 2017 году открылся МФК "IQ-Квартал" и верхние этажи башни "Федерация Восток", строительство которой началось еще в 2007 г. В 2018 году новых вводов не было, но активно строились башни Neva Towers, одна из которых открылась в 2019, а другая вскоре будет сдана.

К 2020 году инвестиционная активность восстановилась, и если не произойдёт новых внециклических встрясок, до 2024 года ожидается ввод ещё 5 или 6 объектов.

Арендные ставки в башнях Сити существенно варьируются в зависимости от состояния помещений - "с отделкой" или "под отделку". Кроме того, цены зависят от башни, в которой предлагается помещение, высоты этажа, на котором расположен офис, видовых характеристик. При этом собственники «готовых к употреблению» офисов неохотно идут на уступки арендаторам. Текущая средняя базовая арендная ставка (без учета операционных расходов и НДС) в классе А составляет 45 000р. за кв. м в год на помещения с отделкой и 35 000р. за кв. м в год на помещения без отделки, в классе Б+ 35 000 р за кв. м в год на помещения с отделкой и 29800р. на помещения без отделки. Только около 5% помещений в Москва Сити относятся к классу Б+.

В ММДЦ работают 14 комплексов (включая ТРЦ "Афимолл-Сити и не включает мост "Багратион", так как он является частью комплекса "Башня 2000"), которые охватывают все сегменты недвижимости: жилые, офисные и торговые площади.

В Сити царит своя атмосфера. Центр изобилует местечками, которые стали частью жизни каждого резидента. Впрочем, и гости со всего города любят проводить время в уютных кафе, ресторанах, салонах, а дети обожают местный досуговый центр.

В переходах, соединяющих башни друг с другом, кипит жизнь. Люди наслаждаются ароматным кофе, вкусными завтраками и ланчами, радуют себя прекрасным маникюром и уходовыми процедурами, занимаются фитнесом. Переходы соединяют башни не только между собой, но и с ТЦ Афимолл Сити. В ветреный день можно пойти за покупками не выходя на улицу.

Для любителей необычных цветов рядом с Novotel расположился цветочный бутик , в котором можно найти самые экзотические растения и собрать запоминающиеся букеты.

Офисы - костяк делового квартала. Сегодня в ММДЦ действует более 1,2 млн. кв. м площадей классов А и В+, а к 2024 году этот показатель достигнет 2 млн.

Кто выбирает Сити в качестве резиденции? Больше все здесь финансистов: в 2018 году 35,1% площадей были в собственности или аренде у банков и финансовых компаний. Энергетические компании заняли 15% офисов, а фирмы из сферы профессиональных услуг – 14,8%. При этом по количеству резидентов лидируют именно последние, а также производственные и строительные компании.

Коворкинг - популярное направление офисного рынка. Сегодня в Сити работают 6 крупных операторов. Ведутся переговоры по открытию новых объектов. Они очень популярны у небольших компаний и стартапов: престижная локация при небольшом бюджете помогает малому бизнесу развиваться и обрастать полезными связями. Конкурентами операторам коворкингов выступают владельцы апартаментов, сдающие свои помещения под мини-офисы.

Апартаменты для деловых людей позволяют находиться в эпицентре событий, но обеспечивают приватность: логистика потоков в башнях предусматривает разделение деловой и жилой частей. Основное преимущество апартаментов - панорамные виды.

Площади жилья самые разные: от компактных студий до пентхаусов на 1000 кв. м. Наиболее популярны студии – так называемые «квартиры для пиджака». Компании часто покупают или снимают апартаменты в непосредственной близости от фронт-офиса, чтобы размещать в них гостей и контрактных сотрудников.

Часть жилья предлагается с финишной отделкой, кухнями и сантехникой, но не менее привлекательны и апартаменты без отделки, позволяющие создать интерьер, который оптимально отвечает стилевым предпочтениям владельца.

Для гостей столицы в Москва Сити расположились фешенебельные отели с высококлассным сервисом. Для туристов, предпочитающих бюджетный отдых, в некоторых башнях есть хостелы, объединяющие современную атмосферу и домашний комфорт.

С самого начала развитие ММДЦ способствует транспортной эффективности окружающего ареала. Сам факт переноса центра деловой активности из Садового кольца, наличие развитой системы парковок на 15000 машиномест, продуманные пешеходные пути, включая мост “Багратион” и подземные переходы, - всё это способствует разгрузке транспортных путей. Но программа создания современной транспортной системы Правительства Москвы охватывает гораздо больший круг задач:

Итоговый проект застройки Сити представлен на Moscow Urban Forum (MUF) 2019. Если сроки не сдвинутся, до 2024 года деловой квартал прирастет еще несколькими объектами, после чего свободных площадей не останется.

Grand Tower

Две башни высотой 283 м, связанные общим стилобатом (цоколем) и многочисленными мостами, украсят зимние сады и зоны отдыха с панорамными видами на столицу. В составе комплекса будут жилые апартаменты, офисы класса А, конференц-зона и торговые этажи. От Grand Tower до станции «Выставочная» оборудуют специальный переход. Ожидается, что небоскреб получит сертификат LEED «Gold». Проект принадлежит немецкому архитектурному бюро Werner Sobek.

One Tower

Это первый проект Сити, в котором будут не апартаменты, а квартиры – их в комплексе 1507. Кроме того, это будет самое высокое жилое здание в Москве – 101 этаж и 405 м, что на 30 метров выше башни “Федерация” и всего на 60 метров ниже петербургского “Лахта-Центра”. Будут в башне и офисы на 5700 рабочих мест, фитнес-клуб с бассейном, зоны ритейла и досуга. Проект разработан бюро Сергея Скуратова.

Империя II

18-этажное здание второй очереди “Империя Тауэр” совмещает в себе гостиницу, апартаменты и офисы. Его отличает оригинальная трапециевидная форма и золотисто-черный латунный фасад.

Концертный зал

Он расположится рядом с ТРЦ «Афимолл» и станет “центральной точкой композиции Сити”, как говорят в Москомархитектуры. Часы на фасаде здания с диаметром циферблата 64 м – самые большие фасадные часы в мире - будет видно из всех объектов ММДЦ.

Хотя территории самого квартала ММДЦ исчерпаны, примыкающая зона по обоим берегам реки имеет большой потенциал и будет важным направлением инвестиций, в том числе, в силу потребностей самого делового центра в расширении инфраструктуры.

Речь идёт о большом треугольнике между Хорошёвским шоссе, набережной Тараса Шевченко и улицей 1905 года. В этой зоне свыше 1000 Га территорий, подлежащих развитию.

Первые наброски застройки существуют, но определённого имени за территорией пока не закрепилось. Возможные названия будущего района - «Москва — Новый центр», «Москва-Сити-2» или «Большой Сити» (именно так называется управляющая компания проекта).

Инвестиционный потенциал района более 100 млрд. долларов до 2040 года. Суммарная площадь объектов оценивается в 21 млн кв.м., но наверняка вырастет. Москва Сити со своими 5 млн. кв.м на этом фоне выглядит лишь пилотным проектом.

В числе действующих объектов Большого Сити - гостинично-выставочный комплекс “Центр международной торговли”, открытый в 1980 году. В наше время реализованы бизнес-центра Mirax Plaza на Кутузовском, который теперь называется “Сбербанк-Сити”, и ЖК Звенигородский.

Уже возводятся первые объекты новой застройки, в т.ч. три жилых небоскреба Capital Towers высотой 270 м рядом с ММДЦ и парком «Красная Пресня». Немного поодаль на Шмитовском проезде растёт квартал Headliner с башнями до 175 м. На месте недавно снесённых строений растут ЖК “Сердце Столицы”, “Фили Град” и “Утёсов”. Одобрен проект ЖК “Небесные сады” на Кутузовском.

Девелоперы демонстрируют комплексный подход к освоению пространства. Большой Сити продолжает концепцию комбинированной деловой и жилищной застройки, но редко совмещает их в одном объекте. Каждый объект тщательно продуман в рамках либо жилищной, либо деловой концепции. Так, в трех башнях Capital Towers создана максимально комфортная среда для проживания: панорамные жилые квартиры, совершенная инфраструктура, собственный детский досуговый центр.

На протяжении последних 20 лет Москва Сити являет собой квинтэссенцию развития национального благосостояния. Глядя на один квартал, можно проследить динамику экономической активности города и страны с её взлётами и падениями.

Не менее красноречива и картина разнообразия резидентов: гос. корпорации, власти, ТНК и крупнейшие коммерческие структуры соседствуют с маленькими мобильными организациями, находящимися на переднем крае развития технологий и профессиональных услуг.

Ввиду дефицита площадей высоких классов в центре Москвы, спрос на офисы в ММДЦ продолжит расти, а количество вакантных площадей – снижаться.

Инвестиционный потенциал Москва Сити практически исчерпан, но гораздо более крупное строительство начинается на окружающей его территории и обещает массу перспективных инвестиционных проектов.