Как правильно арендовать офис в Москве?

Речь пойдет об офисах, расположенных на первых этажах жилых домов. Открыла два офиса, оба раза не выходила из бюджета на ремонт, и только благодаря тщательному планированию.

В идеале, конечно, арендовать помещение у компании, а не физлица, но, к сожалению, в большинстве случаев владельцы небольших коммерческих помещений в ЖК (до 100 кв.м) - это физлица. В первый раз владельцем помещения у меня был ничем не занимающийся сын своих родителей (которые и подарили ему это помещение), второй раз - успешный айтишник, самостоятельно купивший помещение для получения пассивного дохода. Сразу замечу, что процесс взаимодействия ДО подписания договора плюс-минус одинаков. У владельцев не было на руках полного пакета документов, согласование договора затягивалось, да и вообще риэлтором первого владельца оказался друг, который постоянно опаздывал на встречи, тормозил с отправкой документов и т.д.

Рекомендация №1. Не нужно торопиться с подписанием договора.

Особенно актуально для помещений “в бетоне”, где вам предстоит делать ремонт. Да, время - деньги, но потратить его на оценку технического состояния помещения придется, в дальнейшем это окупится.

Привлекайте на просмотр строителей (мы даже пригласили представителя застройщика, но это нам повезло), СРАЗУ запросите у владельца документы БТИ, технические регламенты, информацию о выделенных электрических и тепловых мощностях. Все это необходимо для того, чтобы адекватно оценить уровень инвестиций на ремонт помещения. Риэлтор или владелец могут говорить, что электричества хватит “за глаза”, “да тут только пол постелить и стены покрасить”, но лучше потратить время и все тщательно изучить, проверить, посчитать самому. Есть реальный пример коллег, которые попадали на 600 тысяч непредвиденных затрат только на вентиляцию.

Кстати, на первом просмотре риэлтор нас уверял, что у собственника все документы в наличии, но по факту мы их ждали около двух недель!

Рекомендация №2. Смета на ремонт.

Подготовьте смету на ремонт, с ней будет проще договариваться об арендных каникулах или о скидке на арендную ставку, поскольку ваши требования будут основаны на цифрах. Адекватный арендодатель приравнивает количество арендных каникул к стоимости произведенных арендатором неотделимых улучшений.

Рекомендация №3. Отделимые улучшения.

Обратите внимание на пункт в договоре об отделимых и неотделимых улучшениях. Проконтролируйте, чтобы у вас была возможность забрать с собой в случае прекращения договора оборудование, освещение, в общем все то, что превышает сумму скидки во время арендных каникул, ибо инвестиций все равно будет больше)

Рекомендация №4. Пожарная система.

Проверяйте работоспособность пожарной системы, если она установлена. Если не установлена, пытайтесь договариваться с собственником о софинансировании ее монтажа. Это реально!

Рекомендация №5. С ремонтом или без?

Конечно, на первый взгляд кажется, что помещение с ремонтом - это круто, заехал и работай. Но есть нюансы:

- собственник помещения или съехавший арендатор в подавляющем большинстве случаев делают бюджетный ремонт, экономят на количестве розеток, выключателей, так что многое вам придется переделывать под себя.

- остерегайтесь подобных помещений со "вторым этажом":

Если высота помещения 4,5 м( как в случае на фото), то полноценный второй этаж не получится! Собственник, понятное дело, пытается выжать из помещения максимум - он даже плюсует к общей площади помещения "второй этаж", но на деле это совсем не функционально! На вас будет давить потолок, находиться на "втором этаже" , ну, совсем некомфортно.

Поэтому, когда владелец помещения предлагает завышенную ставку по причине того, что в помещении сделан ремонт, трезво оценивайте качество и функциональность этого ремонта, и используйте эти данные в переговорах.

Рекомендация №6. Личность собственника

Лично для меня она определяющая. Не зря я в самом начале указала “профиль деятельности” первого собственника, он повышал арендную ставку, жаловался на жизнь, периодически наведывался и учил бизнесу (т.к. целый год сам работал в этом помещении, но потом решил закрыться). Т.е. аренда - это его единственный источник дохода, поэтому он рассматривал меня как дойную корову. Во втором случае, коммерческое помещение - пассивный доход, арендодатель настроен на долгосрочные отношения, ему некогда встречаться, звонить лишний раз и искать новых арендаторов, он идет на встречу и также заинтересован в успехе арендатора.

#арендаофисов #аренда_недвижимости #арендатор