Стресс-сценарий: что происходит с офисами в кризис?
Пару месяцев назад мы писали, что рынок растёт, и торопили менять офис тех, кто об этом подумывает. Теперь меняться приходится всем. В этой статье мы собрали идеи, как собственникам, арендаторам и консультантам достойно пройти кризис.
Что происходит?
За первый квартал 2020 года уровень вакантных офисных площадей в Москве успел снизиться ещё на 1 п.п. по сравнению с нашей декабрьской оценкой, достигнув рекордных 7%. Объём ввода новых площадей превысил прошлогодний показатель в два раза.
Большинство агентств и консультантов по офисной недвижимости в мире выпускали обзоры, полные радужных перспектив на 2020 год. И мы не стали исключением. Собственники ожидали дальнейшего роста арендных ставок.
Однако всё изменилось в одночасье.
«Черный четверг» 20 февраля 2020 года, когда появились ограничительные меры со стороны государства, внёс коррективы. Начался лавинообразный рост запросов арендаторов на пересмотр арендной платы. К концу года мы ожидаем существенный рост уровня вакансии в сегменте А и B+. Отсутствие денег подтолкнет компании к сокращению расходов на аренду. Повторится сценарий 2014-2015 годов [описан в обзоре десятилетия], но в гораздо большем масштабе.
Сейчас, пока мы находимся в период "карантина" сложно строить прогнозы, но объём новых сделок аренды может оказаться ниже уровня 2014 года (ниже 750,000 кв. м). Важное отличие кризиса 2020 года от кризиса 2014 года - небольшое количество новых площадей. Если до кризиса 2014 года в Москве было введено 4,1 млн кв. м офисных площадей, то за последние 5 лет - не более 2 млн.
Это позитивный конъюнктурный фактор. Если бы не длительный простой ряда отраслей, мы бы прогнозировали быстрое восстановление рынка.
Ещё одно отличие в том, что большинство договоров предусматривают арендные ставки в рублях, что может частично смягчить удар девальвации рубля на фоне падающих цен на нефть по арендаторам. Непрямым образом девальвация может отразиться на всех.
С момента объявления пандемии арендодатели в массовом порядке получают обращения от арендаторов с просьбой об установлении скидок или арендных каникул. Среди них есть и те, в отношении которых законом не предусмотрена остановка деятельности, однако нельзя сказать, что эта категория арендаторов не пострадала во время пандемии.
Большинство БЦ и ТЦ в мире простаивают. Эксперты предвидят как минимум 6-месячное падение.
Сейчас как никогда арендаторы и арендодатели «в одной лодке». Если в БЦ или ТЦ массово будут закрываться бизнесы арендаторов, собственник объекта также может обанкротиться. И наоборот, если «не выживут» арендодатели, то и бизнесу это ничего хорошего не принесет.
Есть и более суровые прогнозы, в которые не хочется верить.
Макроэкономисты прогнозируют от трех до десяти лет глобальной рецессии. Аналитики подсчитали, что 1% изменения ВВП в Москве равен колебанию в 100 тыс. кв. м потребления офисных площадей [по самым скромным оценкам падение ВВП в 2020 году может составить 3,5%]. Очевидно, что в условиях такого изменения рынка бизнес-центры должны предлагать арендаторам взаимовыгодные варианты сотрудничества.
В середине марта крупные компании, особенно с open-space, где быстро распространяются вирусы, стали переводить сотрудников на “домашние офисы” и удалённые переговоры. В некоторых компаниях эти эксперименты оказываются удачными, в некоторых не очень.
Возникает резонный вопрос: как компании будут возобновлять привычные рабочие процессы после снятия ограничений?
1 апреля вышел срочно подготовленный 98-ФЗ об арендных каникулах для ряда бизнесов. Далее политика в отношении арендных каникул стала стремительно уточняться. 3 апреля Правительство постановило предоставить отсрочку по арендным платежам нежилой недвижимости для отраслей, пострадавших от эпидемии, на уровне 50 или 100% (в зависимости от официального режима) вплоть до 1 октября. Коммунальных платежей отсрочка не касается.
Ситуация настолько нестандартна, что у властей не оказалось готового плана действий. Зоны ответственности между федеральными и региональными властями определяются в процессе, а постановления и указы не исключают разночтений. Разные игроки интерпретируют решения властей по-разному, что вызывает суматоху. Например, из упомянутого Постановления непонятно, смогут ли арендодатели требовать продления договоров с арендодателями вместо отсрочки. После шока 2014 года такая практика помогла многим реструктурировать договора.
В любой кризис для своего выживания компаниям приходится работать еще больше. В этот кризис мы столкнулись с тем, что как раз работать не получается из-за ограничения на работу и передвижение. Кроме того, в этот раз мы наблюдаем повсеместный разрыв цепочек оплат, чего в таком количестве не было в предыдущие годы.
Некоторые эксперты ожидают переоборудования офисов в гибкие пространства, а также роста рынка коворкингов. Возможно мы увидим усиление миграции из постоянных офисов в коворкинг прстранства.
Распространяются мнения, что рынок коммерческой недвижимости никогда не вернётся к докризисному состоянию. Изменения носят системный характер. Причин несколько:
- Онлайн-гиганты как Amazon забирают весь рынок, хороня слабые офлайн-компании;
- Закредитованность экономики, и без того высокая, растёт многократно. Аренду уже прекращают платить, собственники лишаются части выручки;
- Стартапы, IT, консалтинг и прочие белые воротнички осваивают удалённую работу;
- Люди начинают учитывать присутствие вирусов в общественной жизни, что снижает их готовность возвращаться в густонаселённые офисы.
Последний пункт кажется наивным, но это так.
В будущем по-другому встанет вопрос заботы о здоровье, чистоты воды, воздуха, клининга. Собственникам стоит обратить внимание на эти факторы. Некоторые говорят о внедрении новых правил, продолжении соблюдения дистанции между людьми. Все обратятся к системам бесконтактных турникетов (вход по face-id).
Сегодня наиболее актуальны вопросы безопасности и оптимизации. Это касается как
пространства и его использования, в частности, рассадки арендаторов, так и инженерных вопросов, которые решаются вместе с нашей командой эксплуатации, вопросов дизайна, экологических и безопасности.В правилах бизнес-центра ROMANOV DVOR еще до режима самоизоляции существовал эпидемический протокол; мы прописали работу в условиях чрезвычайной ситуации – то, что сейчас бизнес-центры и девелоперы изобретают «на ходу», у нас уже существовало. Это помогло оперативно выстроить безопасную работу, и в плане санитарных норм, и быстро, технологично перейти на удаленную работу.
Вирусный фактор имеет и обратный эффект - возможное увеличение стандарта площади офиса в расчёте на человека. Гибкие пространства могут стать ещё актуальнее на этом фоне. Экологическое издание Clean Technica допускает, что многие сектора экономики перейдут на формат работы, в котором офис - это место переговоров и временных рабочих мест. К этому австралийское издание “Commercial real estate” добавляет ещё одну функцию офиса - место сбора команды с целью подчеркнуть чувство общности.
По мнению Clean Technica, для офисной недвижимости в ближайшие годы можно предвидеть следующие тренды:
- Низкая динамика нового строительства;
- Сокращение высокобюджетных реноваций;
- Повышение эффективности эксплуатации площадей, включая энергоэффективность.
Большинство действующих девелоперов уже пережили кризисы 2009 и 2014 годов. Многие имеют статус системообразующих организаций. Они, как и все, будут сокращать свои постоянные затраты в условиях низкого спроса. Может также затормозиться реализация проектов по принципу build-to-suit на рынке складской недвижимости.
Многие ожидают стремительного возвращения рынка к “обычному” состоянию. Но даже если весь бизнес вернётся в офисы, волатильность ставок может быть высокой, и арендаторы с собственниками будут ожесточенно бороться за инициативу на ценовом поле.
Навигация через шторм
Контекст мы вкратце описали. Теперь рассмотрим антикризисные идеи, которые выглядят обещающими, для каждой стороны рынка.
Во время предыдущих рецессий, как мы уже писали, арендодатели неохотно расставались со своей инициативой в определении ставок.
Падающий рынок рано или поздно становится “рынком покупателя”, но сегодня на офисном рынке действуют факторы “липкости” цен: долгосрочные контракты с фиксированными ставками и фактическое продолжение работы бизнеса.
Наиболее подготовленные собственники уже сейчас предлагают своим резидентам антикризисные программы и в переговорах и стараются находить компромиссные решения для обеих сторон.
Кроме арендных каникул по соглашению сторон могут быть применены и другие антикризисные меры. Например, в БЦ «Ла-5», в Новой Москве мы продолжаем сотрудничество при условии снижения арендной ставки на 50%. Никто не съехал, все ждут разрешения возобновить работу.
Сейчас трудно однозначно сказать, сколько продлится карантин, кто в какой мере
больше пострадает от его действия, и с каким результатом мы все придем к его
окончанию, однако, уже сейчас можно с определенной уверенностью утверждать, что
арендатор и арендодатель будут искать компромиссные решения для сохранения
дальнейших партнерских отношений. Качественно подобранный пул арендаторов
позволяет продолжать диалог с имеющимися арендаторами, а не производить
экстренную ротацию в условиях нестабильного спроса.
Не следует рассчитывать на возвращение к докризисному состоянию. Бизнесу точно будут нужны другие офисы: скорее всего меньше по площади, но это не главное. Поскольку роль офиса в деловой жизни меняется, преимуществом будут пользоваться бизнес-центры, которые научатся предоставлять своим резидентам дополнительную ценность сверх квадратных метров. В этом направлении уже есть лидеры.
Мы еще до кризиса начали решать запросы своих арендаторов. Это всегда работает на партнерские отношения. У нас есть система онлайн обработки обращений. В большинстве случаев вопросы арендаторов не типовые, их всегда нужно решать нетривиально.
Мы регулярно проводим неформальные встречи с арендаторами, чтобы директора арендаторов поделились с нами обратной связью. Такие встречи дают почву для постоянного совершенствования. Сейчас планируем такую сессию онлайн.
Удалённая работа может стать значимой частью жизни каждой компании. Поэтому офис должен обеспечивать безупречную связь и условия для видеоконференций. Сюда входят широкополосный интернет, защищённый wi-fi с максимальным покрытием, качественные мобильные камеры, плазмы и микрофоны, возможность одновременно организовать несколько помещений разного размера для переговоров.
Ещё один тренд, усиленный текущим кризисом - требовательность арендаторов к экологической обстановке в офисе. Наши прошлогодние исследования показывают, что наибольшим спросом пользуются самые базовые, но жизненно необходимые условия: качество воздуха, освещённость и температура.
Перестройка
Хорошая идея для собственника - использовать период запустения для ремонта. Но вкладывать огромный капитал в реновацию на заре рецессии без понимания, какие усовершенствования принесут доход во время спада и после него, было бы самоубийством. Сейчас нужно вкладывать в реально необходимые улучшения.
Собственнику пустующего объекта важно провести ремонт и обслуживание инженерных систем здания. В первую очередь - системы вентиляции. Приточная и вытяжная системы должны быть полностью исправны и синхронизированы, обеспечивая воздухообмен не менее 60 кубов три раза в час на человека. Воздушные фильтры необходимо регулярно менять. В случае долгосрочного усугубления инфекционной обстановки стоит запастись фильтрами абсолютной очистки и даже ионизаторами воздуха. Чем здоровее будет обстановка в вашем бизнес-центре, тем больше ваши шансы привлечь арендаторов, чьи особенности бизнес-процессов не позволяют им держать штат на удалёнке, а также повысить привлекательность офиса для специалистов, которые колеблются между возвращением в офис и удалёнкой.
На выходе из рецессии бизнес будет склонен к экономии. Чтобы перезапустить основные процессы, придётся сокращать расходы на всё необязательное. Компаниям нужны будут офисные решения со следующими особенностями:
- низкорисковые;
- не требующие вложений в ремонт и отделку;
- быстро масштабируемые в большую и в меньшую сторону.
Арендаторы станут внедрять незакрепленные рабочие места для части отделов. Если раньше компания с 500 сотрудниками арендовала офис на 5000 кв.м., сейчас эти цифры могут быть уменьшены. Внедрение гибких решений – непростая задача и с точки зрения организации пространства, и с психологической точки зрения. Раньше у сотрудника была на рабочем месте фотография любимой кошки и две пары туфель, а теперь - локер и политика «чистого стола» в конце рабочего дня. На следующий день на это место может сесть другой сотрудник.
В условиях непредсказуемости актуальны резкие изменения рыночной стратегии. Один из возможных нестандартных манёвров - диверсификация за счёт выкупа арендаторов или самостоятельного открытия востребованных бизнесов на своей площади.
У нас есть опыт выкупа бизнеса арендаторов. В своё время мы приобрели медклинику, полиграфическую фирму и др. А если площади будут освобождаться, будем диверсифицировать свои ТЦ, открывая собственные секции. По мере восстановления спроса можно будет сдать эти помещения бизнесам соответствующего профиля.
Это позволяет планировать стратегические модели выхода из кризиса, а также удержание компаний не только в кризисной ситуации, но и после окончания эпидемии.
Другой манёвр - изменение условий начисления аренды. Это актуально для ТЦ.
В одном из наших ТЦ мы перешли на арендную плату в процентах с оборота. Если ритейлер не получает доход, то и не платит. В другом ТЦ – приостановили деятельность, освободив магазины от арендной платы на время. Такой подход снижает финансовую нагрузку на арендаторов и уменьшает операционные расходы собственника. Где-то признаём убытки, где-то «консервируем» отношения. Надеюсь, это поможет арендаторам «остаться на плаву».
Некоторые эксперты ожидают развития рынка субаренды. Ряд компаний могут найти в субаренде удачную стратегию сокращения операционных рисков. Для конечных арендаторов субаренда похожа на неспециализированный коворкинг, также сокращая их риски. Размер этого рынка определится в течение года.
Для агентств. Назревшие перемены в работе
Системные изменения начались не вчера. Мы с партнёрами наблюдали их годами и уже писали о необратимых изменениях, например о том, что агентства больше не являются эксклюзивными владельцами информации о вакантных площадях.
На смену банальному обладанию базой приходит искусство консультанта по недвижимости: понять потребности как клиента так и собственника и предложить решение, максимально выгодное обоим. В нашей работе резко растёт доля бизнес-консалтинга на основе системного понимания бизнеса, а не только недвижимости. Впрочем, даже без степени МВА консультант по недвижимости нужен. Играя на стороне спроса или на стороне предложения, он становится лишним элементом. Играя на стороне рынка, консультант нужен всем.
Арендатору консультант может подсказать, какие есть скрытые расходы в том или ином помещении: ОРЕХ, не включённый в ставку, высокий коэффициент потерь и т.д. Он предлагает понятный выбор из нескольких заведомо выигрышных вариантов.
Собственнику консультант помогает, предлагая помещение максимальному количеству перспективных клиентов. Он также помогает организовать продвижение и привести в порядок ценообразование.
Рынку больше не нужен человек с доступом к базе. Нужен эксперт, который сформирует комплексное решение, способное вывести бизнес как арендатора, так и арендодателя на иной уровень. А в кризисных условиях - обеспечить выживание обоих.
Когда бедствие терпят и арендаторы, и собственники, брокеры и консультанты по недвижимости оказываются в любопытном положении.
Возможно, ещё никогда возвращение рынка к балансу не было настолько в руках консультантов. Только самые квалифицированные, глубоко понимающие бизнес, смогут помочь всем сторонам договориться и пройти кризис достойно и вместе. Поэтому в сложившейся, непростой ситуации, без помощи квалифицированного консультанта невозможно обойтись.