Офис
Дарья Дейнека
4904

Мини-город на районе: зачем бизнес-центрам общественные пространства и что это даёт жителям вокруг Материал редакции

Район получает магазины, кафе и другую инфраструктуру, но одновременно увеличиваются цены на жильё.

В закладки

19 июня «Яндекс» показал проект новой штаб-квартиры в Москве. Вместо классического закрытого бизнес-центра архитекторы представили много общественных пространств, а на первых этажах, открытых для всех, разместили магазины, кафе и другой небольшой бизнес.

Проект штаб-квартиры «Яндекса»

Почему мировым трендом стало появление общественных пространств в бизнес-центрах и вокруг них, когда такое решение неуместно и как это влияет на город — отвечают архитектор и специалисты в области недвижимости и городской экономики.

Открытые пространства вместо закрытых бизнес-центров

«Традиционный бизнес-центр — закрытый клуб, куда приходят избранные, чтобы обговорить рабочие вопросы, — рассказывает архитектор и сооснователь консалтингового агентства по управлению офисными пространствами Today Денис Бондарь. — Современный же тренд — офисные здания с открытой средой, где стираются границы между офисом и общественным пространством».

Такие изменения происходят, потому что многие профессии больше не требуют строгой привязки к офису. «Креативный класс» хочет работать в удобной среде и готов пользоваться платными услугами и благоустройством на протяжении своего длительного рабочего дня, считает руководитель отдела стратегического консалтинга JLL Юлия Никуличева.

Наличие магазинов, ресторанов, сервисов на первых этажах создаёт полезную для сотрудников инфраструктуру, и при быстром темпе жизни офисный работник может зайти в парикмахерскую рядом с местом работы, а не ехать куда-то далеко.

Всё сводится к тому, что поменялась парадигма классности, условный герой нашего времени и место его работы. И для этого нового стиля жизни нужна среда, притягивающая людей, — внутри мегаполиса появляется мини-город, где в шаговой доступности есть кафе, классные зоны, есть активность и бурлит жизнь.

С точки зрения сотрудника — есть выбор: закрытый запустелый офис, где встречают охранники и стоит пропускная система, или живая, открытая и дружелюбная среда.

Денис Бондарь
архитектор и сооснователь Today

Зачем это компаниям и бизнес-центрам

Офис в месте с развитой инфраструктурой — имидж и дополнительное преимущество для соискателей. Поэтому при активной борьбе за работников компании привлекают их в том числе за счёт комфортной рабочей среды, комментирует руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка» Елена Короткова.

«Компании порой могут даже меньше платить своим сотрудникам, если они работают в классном месте», — дополняет сооснователь Today Бондарь. Кроме того, сотрудники в таких условиях больше времени проводят на работе, что тоже идёт на пользу компании.

Владельцы же зданий за счёт развитой вокруг них инфраструктуры могут привлекать арендодателей и немного повысить арендную ставку, считает Короткова.

Как это влияет на жителей вокруг

Вслед за рабочими пространствами в спальных районах открываются фитнес-центры, салоны красоты, магазины и рестораны. А так как офисы не несут экологической угрозы, они не вызывают вопросов у местных жителей.

Вместе с тем офис крупной компании или бизнес-центр привлекают в окрестности молодых специалистов, желающих жить рядом с работой. В таких случаях спрос на жильё рядом повышается. По оценке специалиста JLL Никуличевой, стоимость на покупку и аренду жилья в районе крупного офисного центра может вырасти на 20%.

Что это даёт городу

Бизнес на первых этажах даёт развитие стрит-ритейла в городе. «Первые этажи часто зарабатывают больше, чем офисы, которые над ними», — комментирует Никуличева и напоминает, что ритейл живёт за счёт потока людей.

Именно по этой причине продуктовая сеть может открывать сразу несколько магазинов вокруг одной станции метро — на каждом выходе поток людей, его достаточно для положительной экономики каждой торговой точки.

Если небольшой бизнес-центр стоит не на потоке, а в промзоне, весь бизнес на первых этажах рассчитан на сотрудников офисов. Там нет никаких потоков, которые бы помогали жить ритейлу. Бизнес выживает как может, поэтому выгоднее использовать эти этажи под офисы.

Юлия Никуличева
руководитель отдела стратегического консалтинга JLL

Кроме того, бизнес-центр обычно используется только днём, и если в нём нет ничего кроме офисов, он становится безжизненным по вечерам. Развитие в нём общественных пространств позволяет использовать здание круглые сутки.

В качестве примера проблемы Бондарь приводит нижнюю часть Манхэттена в Нью-Йорке. В нём практически нет жилья, основную часть занимают офисные здания. На их первых этажах расположены кафе, которые рассчитаны на офисных сотрудников и работают до шести вечера.

По вечерам и выходным это место становится безлюдным. «Ты ходишь по пустырям между башенок, где нет жизни, а в рабочие часы бегают люди в пиджачках», — рассказывает архитектор.

При этом, если подняться по Нью-Йорку выше, будет район, активный 24 часа в сутки. По словам Бондаря, там живут люди и есть инфраструктура рядом с офисами.

Согласно исследованию российского урбаниста Алексей Новиков и его коллег, в среднем центральные улицы в Москве загружены восемь часов в день — в рабочее время. Это означает, что две трети потенциала недвижимости не используется.

Чтобы решить эту проблему, специалисты стараются делать помещения многофункциональными. Например, обычный офис может на выходные превращаться в место для проведения мастер-классов.

Бизнес-центры завязаны на планировке и не могут за пять минут превратиться из офиса во что-то другое. Например, место для сна.

С монозадачным подходом люди селятся на окраину города, в Москве строятся дикие жилые комплексы за МКАДом, и люди загружают транспортную систему.

Денис Бондарь
архитектор и сооснователь Today

Какие проблемы могут быть

Главным недостатком строительства крупных бизнес-центров специалисты называют нагрузку на транспортную систему. Рядом живущим жителям может не нравиться большое количество машин и пробки, которые появляются утром и вечером в рабочие дни из-за офисных сотрудников.

Однако такая проблема решается грамотным планированием и развитием общественного транспорта. К тому же многие молодые офисные сотрудники сейчас не пользуются личными автомобилями. Например, у калифорнийского кампуса Google больше автобусов, чем у транспортной системы Сан-Франциско, рассказывает представитель JLL.

Никуличева добавляет, что у будущей штаб-квартиры «Яндекса» тоже есть проблема с транспортной доступностью, решать её будут аналогично Google — бесплатными рейсами шаттлов.

Второй проблемой может стать неудачный подбор бизнеса на первых этажах. Например, в одном доме находится сразу несколько баров, где становится шумно вечером, и это мешает сотрудникам бизнес-центра.

Важно учитывать потребности не только офисных сотрудников, но и местных жителей, поскольку именно они создают спрос, когда офисных сотрудников уже нет на работе — в выходные и в будние дни по вечерам.

Елена Короткова
руководитель Центра городской экономики «КБ Стрелка»

Один из примеров удачного использования первого этажа — отель Ace Hotel в Лондоне, где находится публичное и открытое пространство с кафе и коворкингом. «Обычно в отель заходишь, а там ветерок продувает, никого нет, и ты один катишься со своим чемоданом, — говорит Бондарь. — А здесь наоборот — много людей и жизнь».

Ace Hotel в Лондоне blog.blacklane.com

При этом бывают случаи, когда инфраструктура рядом с будущим офисом уже есть. Офис Google в Нью-Йорке расположен в районе, где уже есть транспортная система, рестораны, магазины и другие заведения.

Офис Google в Нью-Йорке bizjournals.com

Но её штаб-квартира в Калифорнии находится далеко от центра города, для неё пришлось проектировать всю инфраструктуру.

Офис Google в Калифорнии
{ "author_name": "Дарья Дейнека", "author_type": "editor", "tags": ["\u0443\u0440\u0431\u0430\u043d\u0438\u0441\u0442\u0438\u043a\u0430","\u0433\u043e\u0440\u043e\u0434"], "comments": 7, "likes": 16, "favorites": 26, "is_advertisement": false, "subsite_label": "office", "id": 137024, "is_wide": true, "is_ugc": false, "date": "Thu, 25 Jun 2020 13:38:50 +0300", "is_special": false }
Insense
Российская платформа Insense стала первым в России креативным партнером Facebook
Российская платформа для создания и оптимизации мобильного контента в Instagram и Facebook получила статус партнера…
Объявление на vc.ru
0
7 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
5

"Обычно в отель заходишь, а там ветерок продувает, никого нет, и ты один катишься со своим чемоданом" - идеально, ничего не меняйте, пожалуйста.

Ответить
1

К слову, офис Google в Нью-Йорке расположен ровно напротив рынка с кафешками и прочим Chelsey Market, в одном квартале от Highline Park. Так сказать, на всё готовенькое пришли (хотя, возможно, всё это появилось после открытия офиса).

Ответить
1

Два момента: во первых Гугл выбирал офис не только с точки зрения транспортной доступности или красоты и удобности самого здания или района вокруг. Под зданием гугла находится развилка местной оптики, у них по сути прямое подключение к трансатлантическим каналам и кроме офисов, в этом здании некоторые этажи отданы под хостинг.
Второе, помимо офиса Гугл выкупил по сути весь квартал вокруг, в том числе то самое здание Chelsey Market. Хайлайн открылся примерно годом раньше покупки офиса, но до этого они довольно продолжительно арендовали то здание.

Ответить
0

На Красной розе у Яндекса сейчас тоже городская инфраструктура есть

Ответить
1

Парадигма классности – гениальное словосочетание

Ответить
0

Блин, прямо вплотную к Косыгина эта хрень - теперь там постоянно будут пробки, а в парке непродохнуть от ит-пролетариата.

Ответить
0

2020

строить офисы

🤢

Ответить

Комментарии