На Западе аренда квартир — это зрелый и понятный для всех сторон рынок. В России такого нет — цены высокие, а гарантий нет.
Я снимаю квартиру 8 лет и ни разу не чувствовал себя как дома, поскольку собственник регулярно проверяет, отказывается делать временную регистрацию, может попросить съехать в любой момент или удержать залог по выдуманной причине.
Я следил за новостями в течение 2019 года и когда увидел общую картину, то изумился. Расскажу ниже наблюдения и выводы.
Владельцам квартир упростили уплату налогов
С 2019 года государство ввело налог на профессиональный доход или, как его еще называют, налог для самозанятых. Это самый дешевый и простой способ войти в правовое поле тем, у кого есть доходы от сдачи квартиры в аренду. Если сдавать квартиру физическому лицу, нужно платить 4% с дохода. Это самая низкая налоговая ставка в России.
Плюс — зарегистрироваться можно за несколько минут, сняться с учета — также. Для этого налоговая разработала мобильное приложение — «Мой налог». Тестировали этот налог в 2019 только в 4 регионах, а с 2020 года распространят еще на 19 регионов, поскольку эксперимент признали успешным.
Это любопытный шаг, чтобы вывести из налоговой тени рынок аренды. Но этого недостаточно. Что сейчас получает собственник за свои 4%? Только спокойствие, что он чист перед законом. В остальном преимуществ нет, зато бывают казусы. Например, первое время банки блокировали счета самозанятых, и ФНС пришлось разъяснять, как этого избежать. Спустя год банки адаптировались и перестали блокировать счета, а сервисы для самозанятых стали запускать даже мобильные операторы.
Когда все бьют в одну точку, у кого-то может получиться хорошо.
В следующем году сервисы продолжат появляться, бизнес будет подталкивать владельцев к легализации и о новом налоговом режиме узнает больше людей.
Налоговая ужесточит контроль за нелегальной сдачей жилья
Летом 2019 года налоговая запустила АИС «Налог-3». Это автоматизированная система, которая принимает, обрабатывает и анализирует данные. По ней налоговая отслеживает уплату налогов, находит ошибки в документации и тех, кто уклоняется от уплаты. Налоговая и дальше собирается развивать бесконтактные технологии контроля, незаметные для плательщика, а также приспосабливаться к цифровой экономике. Сбербанк готов ее поддержать.
К налоговой будут стекаться все сведения о банковских счетах человека и движении средств, поэтому налоговикам будет проще и быстрее вычислять тех, кто сдает квартиру нелегально. Даже если собственники будут получать деньги наличными, арендаторов можно отследить по суммам, которые они ежемесячно снимают в банкоматах. Только сделать с этим ничего будет нельзя.
Поэтому налоговая будет и дальше автоматизировать процессы и мониторить финансовые потоки. Небольших собственников трогать не будут, пока государству они не интересны. Но когда понадобится — достать данные будет легко.
Собственникам придется либо уходить полностью в наличные, либо сдавать официально. Сдавать «как раньше» становится опасно.
«Циан» подружился с налоговой
Крупнейшая информационная площадка по недвижимости стала помогать выходить собственникам из налоговой тени — сделала сервис аренды, стала запрашивать ИНН собственника и регистрировать его как самозанятого. Причина — как обычная доска объявлений она теряет интерес, а каждая вторая сделка по аренде жилой недвижимости на площадке проходит напрямую между жильцом и владельцем, по словам гендиректора «Циан». Чтобы не потерять этот рынок и зарабатывать на нем, они решили помочь ФНС его вывести из тени и получать доход с денежных потоков между жильцами и владельцами. Полностью о планах «Циан» можно узнать в выступлении гендиректора «Циан» М. Мельникова начиная с 25 минуты.
Крупнейшая доска объявлений определила цель ближайшего будущего и будет подталкивать собственников к «обелению». Остальные будут брать пример.
Застройщики заинтересовались рынком аренды
В 2018 году Группа компаний «ПИК» учредила дочернее предприятие «ПИК-Аренда» и планирует вложить в этот сервис до 500 млн рублей до конца 2020. Сервис помогает собственникам сдать квартиру — нужно только заключить договор эксклюзивного обслуживания. Остальное сервис берет на себя — поиск жильца, показы и спорные вопросы между жильцом и владельцем.
Прошло полтора года и сервис отчитался за 2019 год — выручка $1 млн с оборотом $20 млн. В компании официально работают 17 человек. Сервис работает как современное агентство недвижимости — жильцы также платят комиссионное вознаграждение, причем по лицензионному договору до 150% , а взамен получают договор и страховку. То есть для них ничего пока не изменилось, но владельцам квартир стало проще. То, что новый игрок на рынке недвижимости смог показать результаты, это хороший знак. Как минимум, еще один застройщик тоже так захочет, а, возможно, найдутся еще и другие игроки на рынке.
Это сигнал для других компаний — на рынке аренды можно заработать. Как следствие, для арендаторов и собственников расширится выбор сервисов, появится конкуренция, а комиссия снизится.
Каждой квартире для аренды присвоят специальный номер
Минэкономики придумало, как собирать налоги на рынке туристического жилья. Власти обязали собственников жилья получать специальные идентификаторы, если срок аренды меньше 30 дней. Эта идея не новая — в 2017 году в Париже городской совет ввел регистрационные номера на квартиры, которые сдают через Airbnb. И затем стал жестко карать сервис предложения от незарегистрированных квартир.
Кто не хочет получать такие идентификаторы, могут сдавать жилье среднесрочно и долгосрочно. Но и это ненадолго. В случае чего этот механизм легко распространяется на аренду любого срока — тогда этот путь уже не спасет.
В будущем легко присвоить идентификаторы жилью при долгосрочной аренде. Все для этого готово.
Иммунитета перед законом нет ни у кого
В Нью-Йорке государство запросило у сервиса Airbnb данные о 20 000 владельцев квартир, вероятно, уклоняющихся от уплаты налогов. Такое может произойти с любым нерегулируемым государством сервисом и в любой стране. Жителям Берлина вообще запретили сдавать квартиры через сайт Airbnb — иначе наказывают диким штрафом. К этому же все идет и в Валенсии.
Пока все это касается только краткосрочной аренды — так свои интересы пытаются отстаивать отели. В России тоже взялись за это. А когда тут наведут порядок, вероятно, то же самое повторится с долгосрочной арендой. Любой бизнес предоставит все данные по запросу налоговой.
Если собственник не платит налог, но вынужден пользоваться сервисами аренды, он рискует попасть на проверку налоговой в любой момент.
Законодательство по аренде совершенствуется
В одной из программ «Диалог» на «Россия 24» Дмитрия Медведева спросили о мерах, которые могло бы принять Правительство для развития рынка арендного жилья. Он ответил, что получить жилье в собственность — это «внутренняя установка абсолютного большинства наших людей». Но при этом добавил, что людям нужно объяснять преимущества аренды. Например, человек может снять квартиру ближе к работе и не тратить время на дорогу, либо вообще найти работу в другом регионе.
Нам нужно кое-что изменить в регулировании договора аренды жилья.
По итогам этой встречи Медведев поручил двум министерствам и «Дом.РФ» до 20 ноября 2019 года представить свои предложения, чтобы усовершенствовать законодательство по аренде. На начало января 2020 года публичной информации нет.
В 2020 году рынок долгосрочной аренды будет в фокусе внимания государства. Учитывая, что законотворчество двигается от запретов, подарков ждать не следует.
Государство запускает свой сервис аренды
Росреестр и Федеральная кадастровая палата решили запустить сервис, который будет работать как агрегатор для аренды квартир, домов и отелей. Начнут с тестового режима в Крыму и прежде всего для туристов — международные сервисы типа Airbnb там не действуют, а Booking работает в ограниченном режиме. Затем запустят и распространят на остальные регионы. Сервис будет синхронизироваться с данными о недвижимости из ЕГРН и снизит количество мошенничеств — можно будет сразу посмотреть, принадлежит ли это жилье человеку, который его сдает. Чтобы сдать квартиру через этот сервис, владельцам нужно будет зарегистрировать в Росреестре договор аренды. То есть придется точно выходить из тени и платить налоги.
С другой стороны, в Росреестре регулярные перебои, которые глава национального антикоррупционного комитета объясняет пропажей миллиардов, выделенных на создание базы данных Росреестра.
Планировали сервис пилотировать в конце 2019 года. На начало января 2020 года публичной информации нет.
Раз государство задумалось о своем сервисе аренды, то могут последовать законодательные изменения под сервис. Пока все это тормозит коррупция, но могут начать с простых шагов — например, присваивать номера каждой квартире.
Изменения происходят. Тихо и незаметно
Чтобы человек заметил изменения, нужен яркий фейерверк. Это как кризисы и пузыри, которые никто не замечает изо дня в день, пока не рванет.
Я снимаю жилье 8 лет и аренда квартиры — головная боль, финансовые потери и каждый раз рулетка. Удивительно, но легко и быстро стираются из памяти пережитые страдания: уязвимая просьба вернуть залог, упаковка, погрузка, разгрузка и распаковка вещей, поиск жилья с фейковыми объявлениями и мошенническими схемами, срочные просмотры в течение рабочего дня и манипуляции при просмотрах. Каждый раз задаюсь вопросом, это я оторвался от реальности или реальность убога?
В один момент волшебным образом рынок цивилизованным не станет, как в Европе или Америке. Вряд ли собственники станут «обеляться», перестанут постоянно проверять жильцов, принимать оплату наличными. Каждый защищает свои интересы.
Однако изменения явно происходят. Просто тихо. И раз даже государство уже заинтересовалось рынком аренды, это может стать мощным стимулом для развития культуры рынка аренды в целом и облегчить жизнь человеку, который хочет снять или сдать жилье без проблем. Иначе как нам прийти к цивилизованной аренде?
Забавна статья, особенно умиляет автор, который с чего-то решил, что поимеет с этого всего свой гешефт, нет, все расходы все равно лягут на арендаторов, в итоге за ту же сумму вы будете получать квартиры качеством хуже, чем сейчас.
А что же касается "Я снимаю жилье 8 лет и аренда квартиры — головная боль, финансовые потери и каждый раз рулетка..." - То мы все прекрасно знаем, что такое бывает только у людей, которые верят в сказки и думают что снимут хоромы за 3 копейки, отказываясь при этом от договоров, услуг риэлтора (им же хапугам платить надо и т.д.), а потом искренне удивляются, когда их кидают. Поговорку для кого придумали - скупой платит дважды, тупой трижды.
Ну а как дома вы себя и правда не будете никогда чувствовать, просто потому что это тупо не ваш дом ;) И вот я например, на правах собственника буду проверять свою квартиру когда захочу и сколько раз захочу, потому что часто арендаторы считают, что если заплатили - то им можно все обгадить.
Лет пять назад сдавал квартиру вроде бы приличной паре, своим знакомым. По наивности считал, что контролировать не надо. Платили своевременно. За год они зас.али квартиру. И свалили во Вьетнам. И самое интересное, что рычагов воздействия на них как таковых нет. Зас.аный санузел, кухня. Тараканов собирали за ними буквально пылесосом. Ремонт мне встал в гораздо большую сумму, чем я получил от них за аренду. Поэтому теперь я проверяю свою квартиру дважды в месяц. И понимаю тех, кто контролирует. Потому что это МОЯ собственность. И мне плевать, что кто-то хочет чувствовать себя там, как дома.
Какой вы строгий рантье.
Теоретически где-то живёт арендатор, который не против и того, чтобы вы его заодно и чпокали два раза в месяц, но в среднем по больнице проверяльщиков не сильно рады видеть.
Плюсану,здесь по делу выдал.
Просто некоторые люди не понимают, что квартиры бывают разные. Есть пустая квартира 4 стены, где действительно можно не появляться по пол года. А есть квартиры, где в каждой комнате по телеку, кухня на миллион, стеклянные двери по 50 тысяч и если все это не проверять, то можно влететь в такие минуса, что никакая аренда не окупит.
Тогда такую квартиру сдавать не надо и даже самому в ней жить не надо. Пусть стоит.
По факту, если у вас в договоре (а он обычно стандартный) написано - "раз в месяц и с предварительным уведомлением" ваше появление в квартире без разрешения аредатора может окончится для Вас ст 139 УК РФ.
Люди такие квартиры начинают сдавать потому что их нужда заставила или они им достались по наследству.
И это пиздец, как раз тот случай, о котором Олча Артна говорил - не надо связываться с нищебродами.
Люди такие квартиры сдают, просто потому что это не единственное жилье, а нищеброды отсеиваются завышенной ценой и четкими инструкциями риэлтору.
Завышенная цена предполагает чуткость и незаметность арендодателя, а не подчинение и унижение, в лучших традициях BDSM
С чего бы это? Вы же даже не представляете кто снимает такие квартиры Справедливости ради скажу, что на некоторые моменты действительно закрываются глаза. Но это не значит что можно разнести квартиру в хлам, просто потому что она застрахована и вы оплатили первый и последний месяц.
А что вы скажите, если счет оплачивает контора, а сам арендатор мало чем отличается от примата, ведь такое ощущение, что по квартире он передвигается исключительно по стенам. Будете тихо наблюдать?) Ну-ну.
Господи, неужели человек с лухари-представлениями "в каждой комнате по телеку" мне откроет удивительный мир премиальной недвижимости?
Кого-то вы мне напоминаете, была уже тут на VC какая-то гражданка, которая размахивала своей норкой, очень смешно выглядело.
Надеюсь, что имеется ввиду шуба из норки.
Боже упаси, но если вы думаете, что все будут роптать перед вами за лишнюю копеечку, то ошибаетесь.
Ну конечно же у вас забыли спросить, кому что надо делать, а кому не надо)
Это если есть договор, а если хитрожопые арендаторы пытаются экономить и снимают квартиры к примеру у якобы сердобольных старушек без договоров, страховок и риэлторов? А потом удивляются, а чей-то я сплю, а она стоит в коридоре и смотри на меня))))
Ну вы тут пишите свои смешные и наивные комментарии, а потом удивляетесь что над вами смеются?
То у вас кватириры с миллионами, то бабушки без договоров. Определитесь с вашими фантазиями уже.
А причем тут моя квартира? У меня все четко по договору, ведь для этого они и существуют.
Не знаю при чем. У вас сплошной сумбур и метания: то смотрю квартиру когда захочу, то "все четко по договору", то квартира "50 тыщ в каждой комнате и дверь за миллион", то вдруг бабушки сердобольные
Рынок аренды это не ваша тема. От слова совсем. Вам противопоказано этим заниматься.
Может быть и тем не менее, мы сдаем свою недвижимость на своих условиях, люди живут и всем довольны.
Врядли вы можете гарантировать, что люди довольны всем.)
Да,идиотов в раше полным полно. Это верно.
В Франции или в любом другом цивилизованном обществе вы бы посетили арендованную квартиру без спроса только один раз. Арендатор вправе вызвать полицию. Ниже пишут о ст 139 УК РФ. Не знаю, правда, пользуется кто-то или нет, учитывая, что многие снимают без договора
А в Испании квартиру вообще могут захватить окупашки и никто до суда даже вмешиваться не будет. Или наоборот, ты приходишь, а замки уже поменяли и собственно все иди в суд доказывай что не верблюд.
Ни разу не слышал о таком в Испании. Зато слышал о подобном в южных регионах необъятной. И в суд можно не ходить, с судами там некоторые проблемы.
Испания очень интересная страна, там недвижимость даже за 1 евро можно купить ;)
Залог и страховка для кого существуют? Хочешь, чтоб все вчерную было, но при этом чувствовать себя защищённой? Договорчик-то небось на 11 месяцев?
Если это вы мне, то я не очень понимаю, как связана страховка и залог с моим желанием проверять квартиру установленное количество раз согласно договору? Почему вы избирательно читаете комментарии, ведь в основном своем комментарии, я как раз и сетовала на таких доходяг. И с чего вы взяли, что даже имея залог и страховку, сможете покрыть убытки?
Ну а если это не мне, тогда извиняюсь.
У Вас как-то дебет с кредитом не сходится. То лакшери-сегмент, снимают компании, бытовой техники на миллион и т.п., то боитесь, чтобы не засрали, и поэтому будете проверять хоть каждый день - как будто таджикам сдаёте.
У арендаторов тоже есть права, а ваши риски заложены в арендную плату. Боитесь ущерба - страхуйте, берите залог. Или, полагаете, квартира вам должна приносить доход без копейки затрат? Невозможно так жить, чтобы через год или два всё оставалось в том же состоянии, что и во время заезда. Бытовая техника тоже ломается не только потому, что жилец её специально искурочил. Слава богу, что мне снимать квартиру не нужно, но я бы нафиг послал такого арендодателя, который трясётся над своими микроволновками и холодильниками за полмиллиона и хочет, чтобы я летал в его квартире по воздуху. А не будь я от природы филантропом, я бы ещё и подарочек какой-нибудь оставил на долгую память.
Комментарий недоступен
Надеюсь вы понимаете, что в договоре четко прописано, кто, в какое время и сколько раз вправе посещать квартиру? Такие проблемы, как описывает ТС, бывают только у нищебродов, которые гонятся за своими копейками, заключая устные сделки без договоров, а потом удивляются поведению арендодателей, которые шарятся по квартире в их отсутствие. И предъявить такие как ТС ничего не могут, им сразу покажут на дверь, договора нет - или иди гуляй или помалкивай. Аванс в таком случае тоже никто не вернет.
извините, Анна, а кто снимает квартиру без договоров? сам договор ничего не стоит, так что это ж явное кидалово
я встречался с таким только когда комнату снимал - пару раз арендаторы квартир пытались "разделить" со мной расходы LOL
О, таких куча, к примеру - квартиры на сутки, любят облапошивать квартирантов, кидать на авансы и т.д.
Еще приезжие очень часто гонятся за дешевизной, за что в итоге платят вдвойне, но их это все равно не останавливает, они считают, что просто не повезло и в другой раз будет лучше...
МОЯ недостаточно сильно капсом выделил, вот держи
А как проверка поможет предотвратить зас.рание? Вот пришел, увидел, что все плохо, а дальше? У них же договор, в одностороннем порядке его не расторгнуть. Может для этих целей стоит брать соответствующий залог, чтобы покрыть такие случаи? Тогда и вам, и им спокойнее будет и проверки не нужны.
Хочется еще определить понятие "зас*рание"? Каковы критерии?
Ну главный критерий - квартира должна быть оставлена в том же состоянии, что и принята.
Как она может остаться в таком же состоянии? Про амортизацию что-нибудь слышали? Про энтропию, в конце концов?
Для этого и существует опись имущества, за все несоответствия вам придется заплатить.
Комментарий недоступен
Все просто, проблемы решаются по мере поступления, арендатор знает, что к нему придут и решат все проблемы.
Тут же вы видите как реагируют некоторые личности, они как змеи извиваются, брызжат слюной с криками, а это значит, что они просто проблемные квартиросъемщики, такие обычно снимают дешевые квартиры, а потом рассказывают всем, что кругом одни уроды, а они Дартаньяны.
Комментарий недоступен
Что такое естественный износ? Например, на горизонте 2х лет.
Комментарий недоступен
Обычный нормальный ремонт это 15-20 тыс/квадрат + обстановка, если ИКЕА ещё 300-400.
Даже с амортизацией на 7-8 лет, для двушки это 14.000 ежемесячно. Если лёгкая косметика, и особенно не обновлять содержимое, то где-то 8-9 тыс.
Комментарий недоступен
Ага, арендодатель прямо благотворительная организация. Все это будет заложено в стоимость для арендатора. Именно поэтому между нормально и убитой квартирой есть разница в цене.
Комментарий недоступен
К сожалению, очень редко когда такое бывает, к примеру про уборку люди, которые живут в съемных квартирах в принципе не слышали, по этому даже это приходится прописывать.
Ну вот стоит белый диван, ты вместе с красным вином неплохо провел на нем время. Ты понимаешь, что владелец будет крайне недоволен сложившейся ситуацией и наверняка это повлечет расходы с твоей стороны, оно тебе не нужно и ты стараешься выкрутиться.
Прихожу я, замечаю, заказываю чистку и выставляю счет.
Или к примеру, один из арендаторов возомнил себя великим поваром и сжег навесной потолок на кухне, сам нам ничего говорить не стал, мы узнали по факту, глядя на него при проверке.
Короче, суть в том, чтобы выявить проблему и сразу ее решить за счет арендатора и его времени. Потому что потом это может затянуться, квартира будет стоять, времени ни у кого нет, а делать надо и т.д.
А почему это нельзя за счет залога решить по окончании аренды?
Пойнт был в том, если я правильно понял комментатора выше, что если решать вопрос с ремонтом потолка по окончании аренды, то квартира будет простаивать.
другое дело, что мне не понятно, нахера в съемной квартире белый диван...
Вообще, нахожу логичным как это в Германии: большинство квартир сдаются пустыми. Везёшь с собой все включая кухню. Нет проблем с проверками состояния мебели и не надо трястись над каждой царапиной. Но главное правило - оставить помещение в том же состоянии, что при заезде.
Т.е. смысл в том, чтобы делать ремонт, когда там ещё живут арендаторы, чтобы потом не было простоя? Мне кажется это труднореалеазуемо без согласия арендаторов.
С чего вы взяли, что арендатор против? Чувство вины в совокупности с желанием жить в красивой квартире всегда перевешивают.
И если честно, я не очень понимаю, какое согласие нужно, войны устраивают только дебилы у которых много свободного времени. Остальным некогда, все работают. Но у нас таких если честно никогда не было.
Вы все верно поняли, что же касается мебели и т.д., а куда ее собственно девать? Когда-то делали все для себя, теперь уже никому не нужно.
Можно сделать одну из комнат в квартире под замком и в неё сложить ненужную мебель. Арендатору туда заходить должно быть запрещено.
А? Зачем ее хранить? Нет никаких проблем с тем, чтобы ей аккуратно пользовались, за 5 лет было несколько неприятных моментов, но никаких проблем с их решением не было, с завышенным ценником встретить неадекватных людей минимален.
Анна, вы сталкивались в своем опыте с чисткой белого дивана и сгоревшим навесным потолком на кухне? Как решали? Как себя вели арендаторы? Сколько стоило восстановление? Если не секрет. Можно в личных сообщениях. Мне интересны разные такие истории
Тут главное что ты пришел и увидел, это для тебя уже не неожиданность, дальше уже начинается рабочий процесс урегулирования.
Если народ соглашается на ваши условия - почему нет. Если условия не очень, либо денег надо выше рынка, тогда уже надо что-то придумывать)
Странные люди у тебя снимают. С такими условиями нахуй бы послал, какие бы евроремонты у тебя ни были. Налоги-то платишь, собственник?
Чаще всего такие квартиры снимают компании для своих сотрудников, зачастую это иностранцы, фактически они в квартире практически ничем не пользуются, потому что у них просто на это нет времени. Конечно же работа с компаниями ведется в белую, а как же иначе? Но я не уверена, что должна рассказывать все это быдлу, которое думает, что заплатив деньги - можно делать все что угодно.
В суд подайте - вот вам и рычаг.
Комментарий удален модератором