Опыт создания промышленного парка на основе завода КПД

В 2019 году собственник бывшего завода КПД обратился ко мне (в данный момент работаю в инвестиционном банке в Англии) с предложением приехать и помочь создать первую очередь промышленного парка.

В закладки

В следующем 2021 году планируется получить поддержку министерства экономики под модернизацию инфраструктуры. В этой статье я бы хотел поделится первоначальными планами и мыслями на следующий год и получить советы и мысли vc.ru сообщества (хотя я осознаю что ресурс больше для технлогических компаний).

В России нужен еще один промышленный парк!

Никто

В далекие социалистические в одном стотысчнике в Поволжье был построен завод крупнопанельного домостроения (коих наверное тысячи в нашей стране). Завод построил сотни одинаковых и не самых красивых панельных домов вплоть до середины 2000х, когда строительная индустрия в регионе перестала нужнатся в серии 125 и завод потихоньку заглох. В течении последних 15 лет, все 11гектар земли стояли без жизни в том числе и более 40 тысяч кв метров помещений.

Большой план на следущие 3 года это создать рельно действующий Браунфилд промышленный парк. Расположение города не идеальное, но он находится в 300 км от двух очень больших региональных центров и в самом городе есть хорошие кадры.

Это реальный частный проект, в отличие от некоторых из 210 промышленных парков которые существуют России (источник) и которые созданны для отмывания денег и стоят полупустые. Это реальный проект реального собственника у которого есть имущество, но не так много собственных денег для инвестций. Он также не аффилиирован с местными кланами и элитой.

Примерные планы по пром парку​

Немного о себе

Я родился и вырос в России, но так сложилось что в конце 2000х уехал в Великобританию чтобы отучиться. Как часто бывает в жизни я уезжал на год чтобы получить MBA, но прошло 12 лет, мы уже растем трех детей, и я все еще здесь. После того как отучился я работал в консалтинге (Accenture) в основном в банковском секторе, а последние 5 лет руководитель отдела головном офисе в одном из крупнейших банков. Я бизнес-архитектор одного из подразделений инвестиционного банка крупнейшего в мере унивесального банка.

Так получилось что собственник завода, которого я знал до того как переехал в Россию предложил мне поработать в России. Я давно хотел поработать в России чтобы посмотреть как родина изменилась за последние 10 лет и я решил взять саббатикал (неоплачиваемый отпуск) в банке. Кроме пром парка я буду также заниматься своим онлайн бизнесом (у меня amazon affiliate сайт c доходом около $1,000 в мес) и еще учить Data Science (хобби).

Что входит в комплекс?

Вот схема завода с помещениями и примерной площадью

Примерное состояние производственных зданий

Вид на основной цех (B2)​

Помимо этого есть следующая инфраструктура:

  • Электричество : 2,5 мегаватт
  • Газопровод среднего давления, диаметр 273мм
  • водовод для технической воды:
  • ж/д тупик (подъездной путь под разгрузку и погрузку 15 вагонов) – требует ремонта
Грубая 3д модель 

Что планируется сделать в 2020 году

Превоначальный план это ввести в эксплуатацию и сдать в аренду первую очередь промышленного парка. Он будет состоять из двух основных объектов:

Административное здание общая площадь 2,000 кв метров из которых примерно 1,600 здаваемых.

​Административное здание (А1)

Планируется вложится в новые окна, ремонт фасада (мокрый фасад с утеплением), полностью изменить и ремонтировать внутренние помещения. Были мысли сделать лифт чтобы лучше сдавались верхние этажи.

Производственный комплекс (В1) общей площадью около 5,000 кв метров

Планируется сделать крышу, утеплить, провести энергетику

Куда уйдут деньги и насколько реалистичны расчеты прибыльности?

Из расчетных 40 млн расходы будет примерно следующие:

  • Административное здание - 17млн. Сначала запустим первый этаж под торговлю и потом остальные. Самые большие расходы на окна 2млн и на фасад 3млн
  • Производственный цех - 14млн самые большие расходы на окна и полы (по 4млн)
  • Общие расходы - 8млн. Самая большая статья на благоустройство въездной группы

Возврат 6 лет предусматривает следующие допущения:

  • Сдача офисных помещений 300 руб за метр и прозводственных за 100 руб за кв. Это в целом ниже рынка в этом городе.
  • Из всего дохода 33% будет идти на постоянные расходы
  • Постоянно будет заплоненно 75% площадей

Не знаю насколько 6 лет это реалистичный срок возврата, но собственник видит большие плюсы в запуске первой очереди. Он надеется что это поможет получить федеральные деньги на реконструкцию инфраструктры. Есть и другие варианты выхода (продажа, частичная продажа, соинвестирование)

Скетч как будет выглядеть въезд в ​Промышленный парк

Мои первые шаги когда я приеду в Россию 1 апреля?

  • Подготовка дла начала маркетинга - зачистка территории и начать улучшать внешний вид въезда (покрасить и отремонтировать, сделать входную группу солиднее). Найти компанию для благоустройства
  • Маркетинг - сделать сайт и баннеры на здании; Разместить объявления о сдаче всех площадей; начать разговоры с риэлторами
  • Найти подрядчиков и начать работы по фасаду, окна, отделку первого этажа, газа

Как вы можете помочь?

Если у вас есть опыт подобного проекта, буду рад пообщаться. Электронная почта или звонок будет круто. В целом интересуют следующие вопросы:

  • Поиск арендаторов - хотелось бы начать активные шаги для поиска желательно крупных игроков (например новые промышленные проекте, федеральные игроки которы хотят локализоваться в новых регионах)
  • Как можно быстрее получить возврат ? (например бесплатная сдача объектов в аренду в том состоянии в котором они есть)
  • Кто получал федеральные деньги - стоит ли это того в плане откатов, аудита, соинвестирования и тому подобное? Есть ли другие программы поддержки подобных проектов
  • Поиск инвесторов на второй этап - какие формы взаимодествия имеет смысл попробывать? Например частная инвестиция - мы здания и соружения а инвестор деньги на реконструкцию
  • Опыт неадминистративного создания пром площадок - какие сложности, на что обратить внимание, как лучше работать или создать управляющую компанию.

Что будет дальше?

Я планирую писать как минимум одну статью в месяц о следующих вещах:

  • Прогресс с реконструкцией завода – первая статья про проектирование, создание ИП, выбор банка и борьба с бюрократией
  • Вндерение СРМ – я буду внедрять систему работы с клиентами и вообще цифрофизацию нашего небольшого офиса (около 10 человек) – скорее всего планфикс
  • Описание того как я зарабатываю на amazon affiliates – я подумываю найти партнеров для еще двух сайтов
  • Сравнение бизнес-среды в Англии и России

Прошу прощения за ошибки заранее, цель написания того чтобы здесь именно чтобы это улучшить.

Буду рад любым мыслями и общению - нужны друзья и соратники в новой стране.

Материал опубликован пользователем.
Нажмите кнопку «Написать», чтобы поделиться мнением или рассказать о своём проекте.

Написать
{ "author_name": "Халиль Хабибуллин", "author_type": "self", "tags": [], "comments": 4, "likes": 4, "favorites": 11, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 109236, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 26 Feb 2020 17:59:30 +0300", "is_special": false }
0
4 комментария
Популярные
По порядку
0

Интересно что за город? На наш КПД тоже похож в Миассе

Ответить
0

Ну так перед капиталкой может поинтересоваться у потенциальных клиентов, что им требуется для начала?
С менеджерами по развитию торговых сетей пообщаться. Бывает они за интересное место вперёд платят, чтобы застолбить.

Ответить
0

Согласен, я уже начал контакты. Есть советы как лучше на этих менеджеров выйти? 

В то же время, я думаю что мы будем начинать ремонт все равно, потому что там фасад, окна и энергетику надо проводить независимо от того как будет испльзоваться. 

Ответить
0

Топ сетей список, и далее обычно у них есть человек по работе с арендодателями.

Ответить

Прямой эфир