Венчурный клондайк: что мешает развиваться рынку PropTech в России?

Трое предпринимателей Ори Аллон, Роберт Реффкин и Уго Ди Гироламо основали компанию Compass в 2012 году. Она делает брокерский сервис, который позволяет со смартфона покупать, продавать или арендовать недвижимость. Это типичный представитель PropTech-индустрии (от Property Technology): стартапов, которые с помощью технологий, меняют рынок недвижимости. Сейчас Compass оценивается в $6 млрд, а за время своего существования он смог привлечь $1,6 млрд инвестиций.

PropTech — очень молодой рынок. «Еще 3-4 года назад когда я писал друзьям в Кремниевой долине про PropTech, они не понимали этот термин», — вспоминает управляющий директор компании WeWork в Центральной и Восточной Европе Михаил Коноплев. «Пять лет назад у крупных девелоперов и других real estate компаний в Америке и на Западе не было IT-бюджетов, IT-директоров». В 2019 году мировой объем инвестиций в PropTech-стартапы превысил $20 млрд. Правда, в России все на порядок скромнее — суммарные инвестиции в такие стартапы в 2019 году едва превысили $10 млн.

Начнется ли в России бум PropTech и какие стартапы нужны рынку? Эти вопросы на встрече экспертов Property Tech от Стартап-кафе Pro обсудили девелоперы и венчурные инвесторы.

Как рассказывает основатель аналитической компании Dsight Арсений Даббах, рынок стал обретать серьезный объем в 2013-м, когда объем инвестиций в PropTech-стартапы превысил $1 млрд. В 2017-м объем инвестиций перевалил уже отметку в $10 млрд, а за следующие два года вырос вдвое. По прогнозам, в 2023 году объем PropTech-сегмента превысит $58 млрд. «С 2013 г. объем инвестиций в PropTech вырос в 20 раз. Я думаю, что это далеко не предел и, по моим прогнозам, рынок обгонит в долевом выражении многие крупные рынки, например, финтех», — считает Даббах. — «Это самый олдскульный рынок, до него технологии дошли достаточно поздно».

Управляющий партнер фонда Sistema VC Дмитрий Филатов объясняет, что прорыв в этой сфере произошел тогда, когда подешевели технологии и сенсоры, позволяющие оцифровывать объекты. По его словам, цифровизация строительства и рынка недвижимости — это огромная ниша, и фонд Sistema VC рассматривает ее как одну из новых точек роста. Интерес к этой сфере проявляет и материнская компания АФК «Система», у которой есть собственный девелопер, и МТС.

По словам Филатова, сейчас есть несколько трендов в PropTech. Первый тренд — цифровизация: интерес представляют технологии, позволяющие переводить строительные объекты и площадки в цифровой формат. Второй тренд — повышение эффективности процессов за счет автоматизации. «Мы смотрим на автоматизацию через призму искусственного интеллекта и машинного обучения», — объясняет Филатов. Такие технологии, в частности, использует портфельная компания Sistema VC TraceAir — она с помощью аэрофотосъемки оцифровывает ход строительных работ. Еще один тренд — умное управление рабочей силой: привлечение персонала и управление бригадами. Отдельно он выделил большой потенциал в цифровизации сферы ЖКХ: «В нашей стране это абсолютно раздробленный рынок. Но это и проблема, и возможность».

Инвестиционный директор Invest AG Нодари Кезуа считает, что заметный прорыв в индустрии недвижимости могут дать софтверные проекты — системы по управлению недвижимостью, софт для проектирования или сервисы, которые помогут распределять задания между строителями, ежедневно отправляя им план на их смартфоны. Те проекты, которые с помощью софта смогут повысить продуктивность. «Думаю, что такие проекты будут блистать в ближайшее время», — говорит Кезуа. Например, присутствовавший на конференции управляющий директор сети коворкингов Deworkacy Андрей Кулагин отметил, что его компания уже три года ищет подходящую систему для интеллектуального управления инженерными системами. «Это большой кост. Кто придумает единую систему управления офисом с точки зрения инженерных систем, тот сделает большой прорыв», — говорит Кулагин.

Кезуа из Invest AG не рекомендует вслепую копировать модели известных стартапов. Большинство из них работают в США, а там у рынка свои особенности. И такие модели либо неприменимы, либо неактуальны в России. Тем более, Кезуа ожидает большого количества банкротств среди PropTech-стартапов в США. «На рынке наблюдается перегретость и большие оценки. Многие привлекли деньги на сомнительные бизнес-модели, и видно охлаждение интереса инвесторов к таким проектам», — считает Кезуа.

Сами девелоперы сравнивают свою отрасль в плане цифровизации с банками 10-15 лет назад. «Мы хорошо понимаем, что на традиционных технологиях дальше сложно жить. Нужны экосистемы, которые позволят много строить и расширяться», — говорит первый заместитель гендиректора ГК «Самолет» Виталий Руденко. Родион Шумилов, заместитель гендиректора «Донстрой», добавляет, что конкуренция на рынке усиливается, а маржа у девелоперов снижается: «И девелоперы стали смотреть на инновации».

Какие технологии интересны девелоперам? Как говорит Шумилов, интересуют решения, которые либо снижают затраты и упрощают процессы, либо позволяют что-то дополнительное предложить клиенту. При этом он отмечает, что девелоперов не интересуют технологии как таковые: компаниям нужны решения, которые закроют какую-то боль, а как они будут реализованы технически, не так важно.

Руководитель внедрения цифровых сервисов А101 Татьяна Файнблит рассказала, что они с тремя стартапами пытались внедрить электронную регистрацию сделок в Росреестре. Два стартапа так и не взлетели, а с третьим пилот удался. «Сейчас у нас около 90% сделок регистрируются онлайн. Это занимает около 18 минут», — говорит Файнблит. Сейчас компания смотрит на решения в сфере визуализации, чтобы можно было выбирать недвижимость онлайн, без необходимости клиенту приезжать в офис девелопера.

Руденко из ГК «Самолет», наоборот, рассказал неудачный опыт. Компания пользовалась сторонним решением, но через полгода оно уже перестало удовлетворять застройщика, но стартап не смог адаптироваться и не успевал за темпами девелопера. Тогда компании пришлось самостоятельно создавать сервис внутри. «Девелоперы бегут быстрее, чем успевают стартаперы», — считает Руденко.

Рынок PropTech очень широкий — это и новые технологии для строительства, продаж, управления недвижимостью, и новые материалы, и новые способы строительства, вроде 3D-печати, и новые форматы, вроде коворкингов, коливингов, шеринга складов и так далее. «PropTech в России — это клондайк, но не все знают, где он находится, поэтому промахиваются», — объясняет генеральный директор S.A. Ricci Александр Морозов. По его словам, коммерческая и жилая недвижимость — это небо и земля, склады и офис — принципиально разные вещи. И у предпринимателей должны быть отраслевая экспертиза, чтобы распознать боль заказчика в определенном сегменте и предложить свое решение.

При этом у российского PropTech-рынка есть и другие особенности. Как отмечает Дмитрий Филатов из Sistema VC, в России большое количество относительно дешевых разработчиков, поэтому многие девелоперы предпочитают делать продукты своими силами. Это сокращает возможности для стартапов. «В США часто сделать что-то внутри дорого или невозможно», — объясняет Филатов. Еще одна особенность — «избалованность фичами». По его словам, дешевые разработчики позволяют создавать внутри продукта избыточный функционал. «А в Штатах потом говорят, что ваше решение под Россию для нас слишком крутое. Вот ваши конкуренты сделали в три раза проще, и их продукт заходит лучше», — говорит Филатов.

Как объясняет Филатов, фонд Sistema VC, когда рассматривает стартапы в России, сразу же оценивает их потенциал в других регионах. Проекты, ориентирующиеся только на Россию, не очень выгодны венчурным фондам — они могут не окупить свои вложения. «B2B-компании в России продаются за единицы миллиардов рублей. Для бизнес-ангелов это еще более-менее, а для нас это очень рискованная инвестиция», — говорит Филатов. По его словам, венчурный рынок в сегменте PropTech в России только зарождается. Стартапам он советует сразу стараться ориентироваться не только на российский, но и на зарубежный рынок. А в России, по его мнению, ситуация значительно улучшится, когда повысится конкуренция между девелоперами. «Они не смогут тратить год на разработку своего решения и им придется смотреть на стартапы. Жесткая конкуренция — одна из предпосылок к бурному развитию PropTech-рынка», — уверен Филатов.

Организатор мероприятия Агентство инноваций Москвы. Полный отчет организатора о мероприятии есть здесь.