Офлайн
Dmitry Ievlev
1259

«Аренда лофтов в Твери»: можно ли заработать на сдаче ипотечных квартир в регионе

В закладки

Всем привет! Начну с краткой предыстории. Меня немного удивила эта статья. И я решил, что пришла пора раскрыть все карты. Один мой знакомый назвал меня серийным предпринимателем, и это еще больше подстегнуло меня для написания этой стать. Поехали!

Сама идея владеть недвижимостью не дает покоя многим, я точно был в их числе. Одной из моих целей было заиметь несколько квартир, но не вкладывая большей части своих денег.

Началось всё с обычных поездок зарубеж в Европу и Азию, но не в формате пакетного тура. А просто путем покупки билетов и снятия обычного жилья (не отельного), через достаточно популярный на тот момент сервис Airbnb (2012-2014). Жилье, которое нам попадалось, было по своему уникальным, душевным и одновременно комфортным. С тех пор на одной из вершин моих целей загорелся маяк, и я приступил действовать.

Tverloft #1: как всё началось

В 2015 году мы с другом приехали в Тверь посмотреть «вживую» квартиру, которая уже была подобрана из немногих достойных предложений на тот момент. Это была бывшая двушка, переделанная в студию. В поисках принимала участие и моя мама, находясь в Твери.

Первоначальная цена составляла 3 300 000 рублей, мне удалось скинуть цену до 3 млн. Оформили ипотеку на 5 лет и сделка состоялась. В квартире осталась встроенная кухня без техники и большой шкаф-купе.

TVERLOFT #1 фото "до"​ Дмитрий

Для посуточной аренды квартира была «что надо». Нам потребовалось докупить технику, мебель, и прочие расходные материалы. В 2015 году потратил на это около 300 000 рублей. В списке были точно: диван-кровать, посудомойка, микроволновка, ТВ, стеллаж, стулья, стол, много декора, кухонная утварь.

Первые фото для размещения на Booking и Airbnb, нам сделала фотограф Полина Иванова, на тот момент она уже имела опыт подобных съемок. Наши фото сильно выделялись среди предложений от конкурентов.

В июле мы приняли первых клиентов с Booking. И заработали 9995 – 1499 = 8496 руб. В следующем 36 915 руб, и далее пошел рост. Суммарно в месяц выходило до 60 000 рублей в хорошие месяцы. Платеж по ипотеке составлял на тот момент 69 200 рублей. И она частично гасилась из поступающих от аренды платежей. Если брать среднем, то заполняемость была около 80-90%. А это – средний показатель, как утверждает этот пользователь.

Откуда клиенты? Весомая доля это Booking, за свою комиссию он отрабатывает хорошо. Затем Airbnb, немного Авито, совсем чуть-чуть Циан. С Авито вообще интересная история, я уже писал об этом, когда цена за услуги растет, но эффективность этого канала падает.

Что дальше, кэп?

На этом мой опыт не остановился, и я решил продолжить эту затею. Немного изменив критерии поиска новой квартиры. Нужна была квартира в непотребном виде, из которой можно было сделать конфетку. Такая квартира нашлась, по удачному совпадению в том же доме, где и первая.

 TVERLOFT #2 "до" Дмитрий​

Tverloft #2 – как изматывает ремонт

Квартира летом 2016 досталась нам по цене около 2 000 000 рублей. По традиции оформили её в ипотеку на 4 года, по сниженной в 2016 году ставке. Платеж составил около 65 000 рублей в месяц. А дальше началось самое длительное и трудозатратное веселье с ремонтом.

1. Выбранный по знакомству дизайнер на 1/3 проекта кинул и пропал.

2. Выбранные по знакомству прораб, не исполнил обязательства и постоянно что-то «выкраивал», был послан и в ответ еще и «нашкодил».

3. Выбранный через поиск в Твери еще один, просто не справился с поставленными задачами и был «уволен».

4. С третьим специалистом мы сработались, но ввязли в долгосрочную эпопею с ремонтом (из-за нехватки рук) работало либо 1 либо 2 человека.

Но тем не менее, мы справились с этим. И уже заглядывая назад, я не так сильно вздыхаю и охаю, как в 2017. За всё время мне пришлось столкнутся с различными видами «проблем» в этой сфере.

До состояния «заезжай и живи» в ремонт и обустройство было вложено 1 200 000 – 1 400 000 рублей.

Самый главный просчет, который я не учел – это время ремонта. Все эти месяцы я платил за 1 и 2 ипотеку, которые на половину покрывались доходом, и параллельно вкладывал в ремонт.

Запуск второго лофта состоялся в феврале 2018. Такой второй квартиры просто не найти в природе. Она находится на третьем этаже. Раньше у нее был подпол, но теперь стало два уровня с высотой потолков от 3 до 5 метров!

О таком проекте хотелось рассказать всем. Мне это удалось. Можно почитать подробно на Houzz, и уже в распроданном журнале «Идеи Вашего Дома» №9/2018, в различных группах VK.

Проект заработал, спрос зашкаливал. Стоимость была выше рынка посуточной аренды квартир – значит я попал в нужное место и время.

За 2019 год среднесуточный доход с двух лофтов составил 5 000 рублей. Заполняемость 80%. Делайте выводы: )

Tverloft #3: а дальше как в казино, не можешь остановится.

В 2019 году решил повторить успешный успех и принялся искать новую квартиру для полной «трансформации». Мне повезло, рынок в этом году замедлился, квартиры продавались, но не как горячие пирожки. Я присмотрел одну квартиру, и стал за ней поглядывать. С февраля по апрель она упала в цене на 300 000 тысяч. Дальше дело торга – мне удалось скинуть еще 300 000 тысяч, и по стандарту – ипотека на 6 лет. Платеж вышел около 38 000 рублей в месяц.

Начали работы в июне 2019. Снос стен оказался каплей в море, после того как над нами открылся прогнивший потолок на 3 этаже (последний, дальше чердак). Было принято решение полностью перебрать его и заменить на новый.

Как и в прошлый раз, работу на себя взял прораб Владислав. Сроки все сгорели, но я надеюсь в мае мы откроем Tverloft 3. В этом проекте расходы уже превысили 2 000 000 рублей. Отчасти это связано с тупым удорожанием материалов и всего остального. Так, в 2017 году белая краска стоила 2 000 рублей за 9 литров, в 2019 году эта же краска стоила 3 000 рублей.

Вот немного фото из этого проекта.

Маркетинг & Расходы

Все лофты упакованы по полной. Вам не нужно брать с собой белье, полотенца, шампуни или мыло. В каждом из них есть кофемашина, чаи, макароны, крупы, и всё что может пригодится на кухне для готовки. Посудомоечная машина отлично справляется с горой посуды.

Безусловно, на это мы тратим ежемесячно от 3 000 до 5 000 рублей. Коммунальные платежи в среднем составляют 4 000 – 5 000 рублей за квартиру в месяц. Лайфхак, который мы не использовали, возможно пригодится вам: не устанавливайте счетчики на воду.

Уборка квартиры обходится в 400 – 500 рублей. Текущий ремонт, исправление чего-либо: 1 000 – 1 500 рублей (разово).

В некоторые дни недели увеличиваю комиссию Booking до 18%, чтобы поднять квартиру на видимое место. Немного продвижения в Авито (от 160 рублей, работает через раз).

В 2016 году запустили свой сайт, часть бронирований идет через него.

Приятный бонус

У лофтов есть интересная особенность. Иногда они сдаются не по прямому назначению. Кто первый догадается для чего – получит от меня одно бесплатное проживание (1 сутки).

Здесь можно забронировать лофт в Твери.

Спасибо всем, кто дочитал до конца. Буду рад знакомству в этой сфере и возможному сотрудничеству или инвестициям. Пишите в ЛС или VK.

{ "author_name": "Dmitry Ievlev", "author_type": "self", "tags": ["3","2","1"], "comments": 41, "likes": 5, "favorites": 18, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 121474, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Mon, 20 Apr 2020 17:05:22 +0300", "is_special": false }
Трибуна
ApiX-Drive — онлайн-коннектор разных сервисов и приложений между собой без программистов
Рассказываем, как запустили аналог Zapier за три месяца.
Объявление на vc.ru
0
41 комментарий
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
3

Иногда они сдаются не по прямому назначению

Ответить
1

Иногда они сдаются не по прямому назначению.

 Фотосъемки? :-)

Ответить
0

Бинго :) Напишите мне в вк)

Ответить
2

Смущает, что победитель зарегистрировался 52 минуты назад ) но ответ был очевидный

Видел ваши лофты когда выбирал квартиру для аренды (живу в Твери), ремонт крутой. 

Ответить
0

Ну если не ответит победитель – пишите вы:)
Спасибо !

Ответить
0

Ну жить сутки мне у вас всё равно не актуально ) максимум заглянуть в гости и посмотреть всё это в живую. 

У меня сейчас в аренде интересная квартира с точки зрения планировки: студия с окнами 2+3 на Тверской проспект на юг (над вывеской кафе Спорт) и широкими подоконниками. Если ремонт как у вас сделать, то тоже бомба будет. Но тут увы обычная косметика и жалюзи на окнах. 

Ответить
0

Там помесячно сдают? Какая цена?

Ответить
0

Да, обычная аренда помесячно. 17 + коммуналка. 
С дизайнерским ремонтом думаю был бы ценник 25-30 с коммуналкой, если бы сдавали также, а не посуточно. 

Ответить
0

«Победитель» крайне редко оставляет комментарии в интернете, но второй месяц карантина вносит свои коррективы.
В Твери я уже бывал, и что мне там еще делать я понятия не имею, поэтому отдаю свой приз первому, кто напишет автору статьи в личку!

Ответить
1

А как юридически оформляются ваши отношения с жильцами при посуточной аренде? И посуточная аренда случайно не относится к гостиничной деятельности? Хостелы и гостиницы в жилых домах запретили, долгосрочная аренда считается от месяца. И ничего не увидел в статье про налоги. Как платите?

Ответить
0

Нет. Используется договор краткосрочного найма. Налоги стандартно ИП 6%.

Ответить
0

Какие взаимоотношения с соседями, участковым?

Ответить
0

Дружеские, подъезды малоквартирные. Если возникают непонятные ситуации, то приезжают оперативно.

Ответить
0

Так сколько в итоге получается чистых % годовых? С учетом ипотеки, ремонтов и т.д? В сравнении, скажем, с депозитом под 5-6%? А то расходов и геморроя много, а что на выходе-не совсем понятно. 

Ответить
0

Мой друг написал примерный расчёт в 15%. Могу согласится с ним.

Ответить
0

Т.е., получается разница с депозитом где-то +75 тыс. руб. в месяц? Не очень...

Ответить
0

С какой суммы считали?

Ответить
0

9 млн.

Ответить
0

Наверно правильно считать +700 000 за год. Либо так: 500 тыс за год со вклада против 1,2 млн за год с аренды.

Ответить
0

Ну я так приблизительно и посчитал: +700 000 в год, это +58 000 в месяц. У меня даже чуть больше получилось. В общем, цифры не возбуждают:-)
У меня две квартиры в аренде. Если бы продал вовремя, на пике цен, то даже с самого скучного  рублевого депозита получил бы те же деньги, без головняка с жильцами, риэлторами и ремонтами. И это еще без ипотеки..

Ответить
0

У каждого свой денежный путь :) Мой – один из многих.

Ответить
1

Очень круто и интересный кейс! Спасибо за статью) 

Ответить
1

Отличная статья, спасибо автору!

Ответить
0

ну и как дела в 2020? 

Ответить
0

В целом за апрель пока средне.

Ответить
0

Сколько возни с заселениями? Кто встречает жильцов, убирается, стирает белье и прочее? 

Ответить
0

Администратор встречает, провожает. Сейчас активно лоббируем смену домофона с камерой и кодом доступа для удаленного заселения. Но УК в Твери меняются как перчатки, поэтому ждём.

Бывают ночные звёзды, с этим обычно сложнее.

Уборщицы стирают, убираются, глядят белье.

Ответить
0

Ночные заезды - электронные замки, открывающиеся по сгенерированному коду.
Или вы про другое?

Ответить
0

Просто механические боксы с кодом. Электронные видел, но как-то заморочено. И ценник кусачий.

Ответить
0

С 2016 там не менялась мебель? В квартире, где почти каждый день новые люди? Интересно посмотреть, как теперь вживую выглядит эта прилизанная красота. Сколько пятен на диванах и прочая прелесть.

Ответить
0

Вообще я писал про текущий ремонт. С разной периодичностью вызываем клининг (химчистка) на дом, и они все обновляют.
Приезжайте, убедитесь сами :)

Ответить
–2

Продавленый диван или матрас, ободранную обшивку стульев и прочее химчисткой не исправишь. Я живу в квартире 4-ый год после капитального ремонта, все так же делалось с нуля, с ломания всех стен и покупалось новое. В своей, родной квартире, которую берегу. И когда я смотрю, во что она со временем превращается, мне безумно грустно. Тут коцка на полу (не, не одна, конечно), там вылезает затирка из швов в плитке, на обивку моих кухонных стульев не взглянешь без слез. А у вас чужие люди, которым пофигу на квартиру, пасутся каждый день в течение нескольких лет и вы мне пишите про химчистку и все  норм? Нет, не верю. 

Ответить
0

И очень зря. Мой опыт говорит об обратном. При длительной аренде квартира убивается моментально.
При краткосрочной аренде все наоборот.
И решающий фактор здесь – гости (клиенты).

Цена является ограничительным баръером для тех, кого вы описываете.
90% всех гостей относятся к вещам в квартире осознанно.

Хотите верьте, хотите нет. Я часто бываю в Твери и вижу всё вживую😊

Ответить
0

А это высокая цена что ли для посуточной квартиры? 

Ответить
0

4299 в будни/4799 в выходные на Booking.
В Твери.

Ответить
0

на сайте у вас другие цены.

Ответить
0

До первого апреля они не менялись. Ситуация заставляет адаптироваться.

Ответить
0

А что с налогами при продаже? Я так поняла, что ИП может встрять на налог при продаже квартир, которые использовались для предпринимательской деятельности. На них вроде срок владения не распространяется.

Ответить
0

Так квартира для этого оформляется на физ лицо. В качестве подтверждения дохода используется декларация по доходам.

Ответить
0

Это неважно в данном случае, на кого оформлена квартира, тем более ИП это тоже физлицо. Я просто заранее бы уточнила про этот вопрос, чтобы не было неожиданностей. Физлиц с апреля прошлого года освободили от уплаты налога при продаже квартиры, если они сдавали квартиру в аренду (и срок владения превышен), а ИП вроде как нет.

Ответить

Прямой эфир