Ситуация на рынке недвижимости: чего ожидать покупателям квартир и домов

Первая половина 2024 года завершилась, а с ней – и часть ипотечных программ. С 1 июля в стране свернули массовую льготную ипотеку, а «семейную» хоть и решено продлить, но на каких условиях и в каких объемах – пока не известно. Девелоперы на этом фоне, скорее всего, начнут придерживать часть проектов, не анонсируя масштабные планы: ведь именно господдержка оставалась одним из основных катализаторов роста строительного сектора. Однако ИЖС общий тренд пока опровергает и продолжает рост, являясь самым быстрорастущим сегментом рынка недвижимости. Чего ожидать покупателям квартир и домов в ближайшее время? Стоит ли активизировать поиски недвижимости, или любые сделки логичнее отложить?

Традиционно строительная сфера в России остается одной из самых активных отраслей экономики. Так, по данным Росстата, в январе-мае 2024 года в стране ввели в эксплуатацию 43,7 млн кв. м жилья – на 1,3% больше, чем за 5 месяцев 2023 года. Однако при оценке месячной динамики ситуация начинает выглядеть менее оптимистичной: объем сданного жилья в мае составил 7,1 млн кв. м, а годом ранее показатель был выше на 0,5% (7,2 млн кв. м). Подобная тенденция в жилищном строительстве наблюдается впервые с начала 2024 года.

Чем же она обусловлена? По мнению большинства аналитиков, спад вызван снижением темпов ввода многоквартирных домов. В январе-мае ввод МКД снизился на 27% по сравнению с теми же месяцами 2023 года и составил 12,9 млн кв. м.

Однако сектор ИЖС продолжает рост, причем его темпы лишь увеличиваются. В январе-мае в стране сдали 30,8 млн кв. м частных домов – прошлогодние показатели оказались превышены на 20,7%! А в мае объемы и вовсе вышли на рекорд в 24%: ввод ИЖС составил 5,4 млн кв. м вместо 4,3 млн «квадратов» годом ранее.

Похожая тенденция наблюдается и в сфере ипотечного кредитования на ИЖС. Так, Сбер отчитался о выдаче в мае 13,3 тыс. таких займов – при том, что в январе их было оформлено 7,2 тыс. Доля частных домов в общем объеме жилищного кредитования банка постоянно растет: в марте зафиксировали очередной рекорд в 23%.

Активнее всего индивидуальное строительство развивается в Центральном федеральном округе. По сведениям Росстата, в январе-мае 2024 года жители страны ввели в эксплуатацию 8,071 тыс. кв. м жилья из 30,843 тыс. по РФ. Второе место – у Приволжского округа, где возвели 6,318 тыс. «квадратов», третье – у Южного с 3,882 тыс. кв. м. По мнению зампредседателя правления Сбербанка Кирилла Царева, стабильный рост спроса объясняется не только высокой востребованностью ИЖС, но и введенными ограничениями на первичном и вторичном рынках недвижимости. В итоге они спровоцировали ситуацию, при которой покупка строящегося дома сегодня часто обходится намного дешевле квартиры.

Аналитики сектора сходятся во мнении, что именно ИЖС продолжит стабильно наращивать объемы. Первый тренд – короткий – связан с сезонностью: традиционно в мае и в летние месяцы активизируется строительство частного жилья, чтобы будет иметь отложенный эффект при вводе объектов с августа и осенью.

Второй тренд, поддерживающий сектор, обусловлен максимальным спросом на ипотеку в ИЖС. Программы кредитования, получившие распространение на индивидуальные дома, подстегнули ввод частных домов. Фактически при среднем цикле возведения жилья в год именно рекордными выдачами жилищных кредитов на ИЖС в 2023 году объясняется прирост введенных объектов сегодня.

Третий тренд обеспечивается сокращением или пересмотром части ипотечных программ. По мнению большинства аналитиков сворачивание с 1 июля ипотеки с господдержкой приведет к тому, что спрос перераспределится в пользу вторичного рынка и сегмента ИЖС.

Причин много, однако основные – логично, финансовые. При пересчете стоимости 1 кв. м в квартире и частном доме очевидно, что стать владельцем коттеджа выгоднее. Да, чаще всего МКД строятся в более развитых локациях в городе, а объекты ИЖС (если мы не говорим о реновации частного сектора) обычно располагаются на удалении от центра. Однако это тоже имеет немало плюсов: от более приемлемой цены и хорошей экологии до возможности получить дополнительно к жилью земельный участок.

Перспективы рынка ИЖС снова во многом определяются финансовыми аспектами. При повышении спроса на частные дома прогнозируется и рост стоимости недвижимости. Будет ли он большим или остановится на величине инфляции – вопрос спорный, единого мнения аналитики пока не выработали.

Скорее всего, сразу после сворачивания ипотеки с господдержкой средние цены на проекты ИЖС вырастут примерно на 10% – так перераспределится покупательский спрос. Однако и далее ожидать значительного падения стоимости индивидуальных домов не стоит – предпосылок для этого пока не наблюдается. Возможно, объекты станут дешевле при снижении ключевой ставки – ожидается, что очередной раунд может произойти в июле. Впрочем, прогнозы относительно смягчения денежно-кредитной политики специалисты предпочитают строить осторожно.

Таким образом, в сегменте ИЖС наблюдается активный всплеск, который поддерживается второй год. Существующие тенденции говорят о том, что динамика сохранится, однако может слегка скорректироваться. То есть время для приобретения частного дома – самое подходящие, откладывать его в ожидании снижения стоимости вряд ли целесообразно. В помощь покупателям – программы, позволяющие оформить кредит на выгодных условиях. Примеров множество: семейная ипотека под 6% годовых, IT-ипотека – под 5% годовых, сельская – под 3% годовых, Дальневосточная и арктическая ипотека – под 2% годовых. Остается лишь выбрать объект и подходящий банк.