Место дороже денег
Выбор земельного участка для строительства индустриального парка — это ключевой этап, который определяет успешность будущего проекта. При принятии решения необходимо учитывать ряд факторов, влияющих на функционирование объекта и его привлекательность для потенциальных инвесторов и арендаторов. Аналитики девелоперской компании “Реалитек” провели качественный анализ резидентов своего промышленно-логистического кластера и выяснили: какие аспекты при выборе локации и строительства объекта для них значимы.
В Топ 5 приоритетных параметров при выборе земельного участка под размещение индустриальных объектов резиденты отнесли: локацию, категорию земли, стоимость, наличие инженерных коммуникаций, качество дорог внутри парка. Безусловно, локация имеет решающее значение при выборе земли под строительство объекта, при этом полная обеспеченность инженерной инфраструктурой повышает готовность резидентов заплатить большую цену за участок в среднем на 20%.
Оценка важности отдельных параметров земельного участка среди всех опрошенных показала, что категория и вид разрешенного использования входят в топ рейтинга, то есть выбор территории во многом определяется сферой деятельности бизнеса и целями использования земли. Если категория и вид разрешенного использования участка осложняют или не допускают реализацию инвестиционного проекта, то соответствие другим параметрам уже теряет значение. Для инвестиционного сегмента также фиксируется большая актуальность строительной готовности индустриального парка.
Обеспечение электричеством, газом, водой и канализацией (водоотведением) — значимый параметр для резидентов промышленно-логистических комплексов. Независимо от назначения участка, приоритетным потребительским запросом является наличие электричества. Развитая инженерно-техническая инфраструктура влияет и на стоимость объектов. Так, подавляющее число респондентов готовы заплатить в среднем на 20% больше изначальной стоимости за этот параметр. Соответственно, необеспеченность базовой инфраструктурой и неопределенность сроков ее появления является основным фактором неудовлетворенности резидентов.
При оценке инфраструктуры большинство резидентов принимают во внимание два ключевых аспекта: близость населённого пункта и транспортная доступность для сотрудников, партнеров и клиентов. Эти факторы определяют обеспеченность кадрами, влияют на транспортные расходы владельцев бизнеса и работников. С точки зрения большинства участников исследования, развитая транспортная и социальная инфраструктура, близость населенных пунктов заметно повышает привлекательность земельных участков. В число желательных объектов инфраструктуры, по мнению респондентов, входят: столовая, остановка общественного транспорта, продуктовый магазин, парковка, автостоянка (в том числе и для большегрузов), контейнерный терминал.
Среди факторы высокой удовлетворенности сотрудничеством с девелопером резиденты отмечают в порядке убывающей значимости: обеспеченность электроэнергией и частично иной инфраструктурой, хорошее качество земельных участков, хорошее качество внутренних дорог, локация и транспортная доступность, предоставление рассрочки платежей, юридическое сопровождение (помощь в оформлении земельного участка), доверие компании, статус промышленно-логистического комплекса.
Имиджевые параметры промышленно-логистического объекта, информация об окружении в рамках территории и рекомендации замыкают рейтинг и влияют на выбор на этапе поиска земельного участка в меньшей степени.
Таким образом, правильный выбор локации и земельного участка для строительства индустриального парка обеспечит успешное функционирование проекта, привлечение инвестиций, развитие прилегающих территорий и появление новых рабочих мест.