Когда прекратится рост стоимости квартир?

Прошедший год отметился не только пандемией, которая превратила большую часть жителей в домоседов, но и удивительными событиями на рынке недвижимости.

Если верить официальной статистике Росстата, рост цен на квартиры в новостройках России (в этой статье мы будем говорить только о новых домах) в 2020 году был максимальным за последние 13 лет и составил 23,3%.

Рис. График роста цен новостроек в процентах. Все регионы РФ. Данные Росстат
Рис. График роста цен новостроек. Учтены все регионы РФ. Росстат

Давайте разберемся, с чем связан такой рост, и постараемся дать собственный, скорее всего, неожиданный ответ на вопрос, когда же настанет долгожданная коррекция?

Фактор № 1. Повышение спроса

Подарок со стороны правительства в виде льготной ипотеки явился главной причиной роста спроса.

Нужно понимать, что федеральный бюджет компенсирует банкам недополученные доходы, связанные с введением льготной ипотеки. «Если в 2019 г. затраты федерального бюджета… составляли менее 2 млрд. руб., то по итогам 2020 г. они приблизятся к 40 млрд. руб., а в 2021–2022 гг. этот показатель может вырасти еще в два раза», – сообщается в аналитической записке ЦБ РФ.

Давайте оценим, насколько льготная ипотека облегчила бремя заемщикам?

Рассмотрим потенциального покупателя квартиры в Москве, который решился на этот шаг в начале 2020 года и сравним его условия сделки по ипотеке с условиям сделки уже конца 2020 года, когда ставка снизилась, а стоимость квартир выросла.

По данным ЦБ РФ средний уровень ипотечной ставки в России в 2020 году составил 7,62%.

Рис. Средний уровень ставки ипотечного кредита по данным ЦБ РФ

Возьмем среднестатистическую сделку по данным сайта ДОМ.РФ в Москве и Новой Москве – покупка квартиры 56,6 и 54,2 кв.м. соответственно и получим следующую таблицу при условии срока кредита в 20 лет и первоначальном взносе 15%.

Рис. Платежи за квартиру в начале и конце года в сравнении с тем, сколько они составили, если бы при пониженной ставке цена на квартиры остались на уровне начала года

Как мы видим, в результате введения льготной ипотеки ежемесячные платежи и итоговые расходы на покупку квартиры не только не снизились, но и выросли на 8%.

Как такое могло произойти?

На цену на любом рынке влияют только два игрока – покупатели и продавцы, и никто другой.

Какие бы катаклизмы не происходили на фондовом рынке, всегда будет достигнута справедливая цена, по которой покупатели будут готовы покупать, а продавцы – продавать. Tesla выросла за последний год в четыре раза по единственной причине – потому что все больше покупателей хотели иметь в своем портфеле эту бумагу, а не потому что фундаментальные показатели компании были безупречными.

Рынок недвижимости ничем не отличается. Если цена на квартиры растет, и они при этом продаются, значит достаточное количество покупателей считают эту цену справедливой, или, по крайней мере, допустимой.

В этом случае ни один девелопер или продавец не сможет удержаться от повышения цены. Как говорят трейдеры, рынком владеет лишь два чувства – жадность (желание заработать) и страх (опасение потерять или упустить прибыль).

На рынке недвижимости сошлись все звезды: жадность предприимчивость продавцов соединилась с опасениями покупателей, что цена пойдет еще выше, и нужно брать квартиру сейчас.

Количество выданных ипотечных кредитов в целом по России увеличилось за год на 34,5%, а в Москве и того больше – на 43,4%.

Рис. Объем выданных ипотечных кредитов. ЦБ РФ

Очевидно, спрос на квартиры вырос, ведь благодаря ипотеке количество покупателей за один год увеличилось на 440 000 человек/семей, что означает рост спроса на 20 млн. квадратных метров!

Здесь необходимо сделать важную оговорку – около 75% всех покупок происходят на вторичном рынке, поэтому, рост реального спроса на новостройки составил около 5 млн. кв.м.

Можно наблюдать удивительный закон сохранения объема денег. Возьмем из нашего расчета среднестатистическую сделку января 2020 года, где сумма квартиры и процентов составила 19,3 млн. руб. при ставке 9,01%.

А теперь посчитаем, сколько должна была бы стоить квартира, чтобы при ставке 6,5% общая сумма осталась той же – 19,3 млн. руб.

Получается, что при снижении ставки квартира должна стоить 12,7 млн. руб. – ровно столько, сколько она и стоила в декабре 2020 года, подтверждая рост стоимости квадратного метра более чем на 20%.

Рис. Разделение цены квартиры и процентов при общей выплате 19,3 млн. при разных процентных ставках

Квартиры действительно разлетаются. На одном из популярных сайтов по продаже недвижимости я случайно увидел объявление о продаже крайне малопривлекательной (как с эстетической стороны, так и с точки зрения удобства жизни) однокомнатной квартиры площадью 35 кв.м. на первом этаже в Чертаново. Она продавалась немного дешевле других однокомнатных квартир – за 7 млн. руб. – и через два дня была уже продана.

Тогда я решил ознакомиться с новым жилым комплексом бизнес-класса, который только вышел в продажу. Дозвониться до девелопера было сложно, а встретиться – еще сложнее, ведь ближайшее свободное время у менеджера было только через две недели.

Причина № 2. Снижение объема предложения

На второй стороне весов – уровень предложения, т.е. количество введенного в эксплуатацию жилья.

Рис. Объем введенного в строй жилья в 2020 году

Как видим, в 2020 году в стране этот показатель снизился на 2%.

Количество жилья, находящегося в процессе строительства, в течение года также постоянно снижалось – на 12,5%.

Рис. Объем жилья, находящегося на этапе строительства, падал весь год

Вполне наглядная картина.

Можно задаться вопросом, когда закончатся покупатели, ведь не может спрос быть бесконечным? Давайте попробуем оценить, где будет потолок?

В России на одного человека приходится всего 26 кв.м. общей площади жилья, что значительно ниже показателей США, Канады и Западной Европы, в которых это значение выше в 1,5-3 раза.

По данным ДОМ.РФ, 44% семей нуждаются в увеличении площади жилья, что означает дополнительное строительство 1,2 млрд. кв.м. Около 14 млн. семей с доходом выше среднего планируют купить новое жилье, и на удовлетворение этого спроса уйдет еще 10-15 лет.

Похоже, что ждать снижения спроса нам еще долго.

Единственное, что может подорвать спрос – это снижение доходов населения. Тьфу-тьфу-тьфу.

Фактор № 3. Повышение расходов на строительство

Если вызвать на откровенный разговор эксперта рынка недвижимости, то основным обоснованием роста цены будет повышение расходов на строительство из-за роста курса доллара. Давайте посчитаем, является ли это правдой.

Сразу скажу, что нет.

Вопреки распространенному мнению, объем валютной составляющей в строительстве современных жилых комплексов вовсе не велик и постоянно снижается. Этому есть несколько объяснений.

Сначала посмотрим на структуру затрат на строительство. Как видно из графика, 40% сметы уходит на возведение монолитных конструкций, которые производятся исключительно из российского бетона и арматуры.

Еще 37% сметы – это фасады, внутренние перегородки и отделочные материалы. Большинство из них также выполняется на российских заводах и из российского сырья, поэтому две трети сметы на материалы и оборудование мало зависят от курса доллара.

Рис. Распределение затрат на основные разделы при строительстве. Проценты даны средние и могут значительно меняться от объекта к объекту

В инженерных системах – примерно 23% сметы – зависимость от иностранных позиций выше, но все равно не так велика, как кажется, ведь около половины сметы на материалы и оборудование составляют трубы, воздуховоды, кабели и т.п., которые также редко ввозятся из-за границы.

Идем дальше. Даже в жилых комплексах бизнес-класса с ценой за квадратный метр более 300 000 руб. очень часто повсеместно применяется оборудование российского производства: вентиляционное установки, все оборудование для дымоудаления, радиаторы и конвекторы, сантехника, светильники, видеокамеры, датчики и приборы управления. Иностранного оборудования – ничтожное количество.

Исключение составляют только объекты премиум-класса с ценой за квадратный метр от 1 млн. руб.

В итоге доля иностранных изделий от всего оборудования и материалов на объекте, в зависимости от класса жилья, находится в пределах 7%… 37%. Поэтому, рост курса доллара на 20% может повысить цену на квартиру эконом или комфорт класса на самом деле лишь на 1,4%.

Рис. Доля валютных изделий в цене всего оборудования и материалов при строительстве

В росте стоимости недвижимости также обвиняют увеличение цены на строительные материалы российского производства, но это тоже не выглядит пугающим, ведь по данным Росстата в 2020 году цены на строительную продукцию в стране выросли всего на 2,8%.

Посчитав, как в действительности рост стоимости материалов и курса доллара в 2020 году повлиял на затраты на возведение зданий, мы видим, что эти цифры не впечатляют и составляют всего 4,1-9,5%, что никак не объясняет реальный рост цены квадратных метров.

Рис. Рост расходов только на материалы и оборудование в 2020 году не слишком велик

Но и это еще не все, ведь если учесть, что стоимость всех материалов и оборудования составляет не более 60% сметы (а остальное – затраты на монтаж), то рост расходов будет вообще смехотворным – 3-5%. Напомню, что квартиры подорожали на 23%.

Получается, девелоперы бессовестно повысили цены на 20%, получая сверхприбыль, прикрываясь ростом доллара и стоимости металла?

Подождите минуту.

Внимательный читатель заметил, что мы сейчас говорили о стоимости материалов и оборудования, но не затронули вторую часть сметы – монтажные работы, которые составляют около 40% от общей стоимости строительства.

И вот здесь произошли мистические изменения.

Можно с точностью до нескольких недель (если не до дней) назвать период, когда на рынке труда строительной отрасли все изменилось. В один момент весной 2020 года зарплаты специалистов на самом популярном сайте по поиску работы вдруг выросли как минимум на 20%, и этот тренд подхватили и все остальные сайты.

Очень трудно объяснить простой случайностью такой одномоментный рост запросов зарплат в период пандемии, когда стройки остановились, строительные и проектные компании начали сокращать персонал, девелоперы стали оттягивать платежи, а многие подрядчики столкнулись с финансовыми проблемами.

Трудно избавиться от мысли, что сайт очень помог этому.

С учетом такого роста зарплат, можно уже говорить об увеличении затрат на строительство на 12-15%, что уже соразмерно увеличению стоимости квартир.

Рис. С учетом роста зарплат в строительной отрасли в 2020 году, общие расходы на строительство действительно заметно выросли

Можно возразить, что генподрядчики не могли поднять свои цены на 15% в уже подписанных контрактах и это не могло повлиять на стоимость строящихся или сдаваемых объектов настолько сильно. Соглашусь.

Но рост реальных затрат на строительство на 15% может пролить для нас свет на перспективу стоимости квартир. Даже если вдруг спрос радикально упадет, и девелоперы в попытках найти хоть одного покупателя будут давать беспрецедентные скидки, они чисто математически не смогут сделать их большими.

Если добавить к этому дополнительные расходы в связи с эскроу-счетами, рост стоимости дефицитной земли, растущие платежи городским монополистам за подведение коммуникаций, ожидать снижения цен не приходится.

С большой грустью можно констатировать факт, что текущие цены на квартиры, несмотря на их запредельные значения, близки к реальным.

Отмена льготной ипотеки снизит спрос, и тогда может произойти локальная коррекция стоимости квартир на несколько процентов. Но к этому времени может подоспеть очередная напасть, как например, рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%.

Рис. Рост стоимости арматуры на 30% за последние полгода. Данные сайта mcena.ru

Возможно у кого-то все же есть ощущение, что цены вот-вот рухнут, но пока даже в Москве шансы такого исхода не велики. По данным швейцарского банка UBS, индекс пузыря недвижимости в Москве составляет скромное значение 0,66, тогда как риск схлопывания рынка возникает при значении более 1,5.

Судя по всему, мы вошли в новую ценовую реальность. С этим придется согласиться, и на это можно ответить только взлетом собственной компетентности и эффективности, которая опередит рост цен.

Хотя… Не так давно мелкие частные инвесторы из одной социальной сети, как Робин Гуды, объединили усилия против нескольких финансовых фондов, которые, по их мнению, вели себя непорядочно, и за считанные недели принесли тем убытки в несколько миллиардов долларов.

Поэтому, в мире современных технологий ничего загадывать нельзя. Что ж, будем наблюдать?

При подготовке статьи использованы данные с сайтов: ЦБ РФ, ДОМ.РФ, Росстата, mcena.ru

{ "author_name": "Траст Инжиниринг", "author_type": "self", "tags": ["\u0446\u0435\u043d\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u044b","\u0441\u0442\u043e\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u044c\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440","\u0440\u044b\u043d\u043e\u043a\u043d\u0435\u0434\u0432\u0438\u0436\u0438\u043c\u043e\u0441\u0442\u0438","\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430","\u043d\u043e\u0432\u0430\u044f\u043c\u043e\u0441\u043a\u0432\u0430","\u043a\u0432\u0430\u0434\u0440\u0430\u0442\u043d\u044b\u0439\u043c\u0435\u0442\u0440","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430\u043d\u043e\u0432\u043e\u0441\u0442\u0440\u043e\u0439\u043a\u0430\u043a\u0432\u0430\u0440\u0442\u0438\u0440\u0430","\u0438\u043f\u043e\u0442\u0435\u043a\u0430"], "comments": 566, "likes": 186, "favorites": 201, "is_advertisement": false, "subsite_label": "offline", "id": 215942, "is_wide": false, "is_ugc": true, "date": "Wed, 03 Mar 2021 11:14:14 +0300", "is_special": false }
0
566 комментариев
Популярные
По порядку
Написать комментарий...
65

В текущем росте стоимости виноваты ипотечники. Они не смотрят на итоговую стоимость жилья. Им важен размер месячного платежа. Ну, и паника с девальвацией рубля.

 рост стоимости стали в этом году, который уже привел к росту цены арматуры на 30%, а значит квартира в монолитном доме обойдется вам в 2021 году дороже еще на 2%

Это ошибочные выводы о связи стоимости стали со стоимостью квартиры. Стоимость жилья в регионах и Москве сильно отличается, а цены на сталь одни.

И всё-таки спрос был взят из будущего. Плюс этот рост никак не связан с реальной экономической ситуацией. А вот инвесторы в бетон в будущем могут пострадать. Спрос на аренду в Москве падает (срок предложения сдачи квартиры увеличился). Те цены которые мы сейчас видим - это хотелки продавцов.

Ответить
9

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%. Даже с учётом выплат по ипотеке оказался в плюсе. Инвестиция в бетон - самая надёжная в России. Даже если в ближайшее время произойдет коррекция бурного роста цен 2020-го года, стоимость квадрата продолжит расти в долгосрочном плане.

Ответить
24

Купил квартиру в мск в 2015-м. За это время она подорожала более чем на 60%. Даже с учётом выплат по ипотеке оказался в плюсе.

Никогда не понимал такие расчеты. Что толку, что твоя квартира в цене выросла? Жить-то где ты будешь, если продашь ее? Придется покупать другую квартиру, а она точно также выросла в цене. Зато теперь детям надо покупать квартиру и уже по новой цене. Ничего хорошего в росте цен на недвижимость, на мой взгляд, нет.

Особенно если деньги из процентов по ипотеке (которую еще можно как то обойти) просто перетекают в ценники, что фиксирует долг на десятки лет.

Ответить
6

А я вот никогда не понимал такие комментарии, вот серьёзно.
Я сам в 2016г покупал квартиру, сейчас она выросла в цене где-то на те же 60%.
За 4 года я банку с учётом процентов заплатил меньше, чем рост стоимости недвижимости.
Важный момент: у нас в городе стоимость аренды квартир примерно равно ежемесячному платежу по ипотеке (аренда дешевле максимум на 10-15% всего).
И если бы я всё это время жил в съёмной квартире, то все отданные владельцу деньги были моими тратами.
А так я в случае продажи этой квартиры все деньги, что я вкладывал в ипотеку просто возвращаю себе. И тогда грубо можно было бы сказать, что все 4 года я жил в своей квартире - "бесплатно".

Ответить
3

Я сам в 2016г покупал квартиру, сейчас она выросла в цене где-то на те же 60%.

При чем тут выбор ипотеки или нет?
А если бы эта квартира не выросла в цене вовсе?  Вы бы ее не купили?  Чем вас так греет рост цен? Вы можете ее продать? А жить-то где будете? А вот дети вырастут - им придется покупать уже по новой цене.

Важный момент: у нас в городе стоимость аренды квартир примерно равно

ежемесячному платежу по ипотеке (аренда дешевле максимум на 10-15% всего).

И этого достаточно для покупки! Рост цен на недвижимость не нужен собственнику и никого, кроме  продавцов недвижимости и инвесторов не обрадует. 

По идее, рост цены на недвижимость должен провоцировать расширение объемов предложения. Но мы этого не видим. Она просто растет при тех же объемах и это совершенно нездоровая ситуация.

Ответить
1

вы забыли про один важный момент, а именно ваша квартира в Мурино или ещё где вряд ли будет дорожать вместе с рынком, хрущ на окраине очевидно не подрос до уровня соседней по двору новостройки. так же и с вашей квартирой будет, спрос на построенное УГ жильё может круто свалиться за 10 лет, да и цена на новое тоже упасть если в стране будут позитивные изменения в результате которых будет убрана коррупционная рента. а это может случиться, ибо часики у Пу протикали уже не мало

Ответить
0

да и цена на новое тоже упасть если в стране будут позитивные изменения в результате которых будет убрана коррупционная рента.

Это почему упадет? Предположим именно ВВП лично тормозит развитие экономики, он ушел и всё полоо расти, цвести и колоситься. Почему при этом вдруг ценник на жилье упадет?

Ответить
1

я из РБ, ещё в 2010г перед выборами журналисты собирали разные данные как мы живём, так вот оказалось что по недоступности жилья РБ на 4-ом месте в мире, РФ кажется на втором. Статистика не выдуманная, через 6 лет я её увидел снова, на сайте типа как Information is Beautiful, только теперь РБ уже была на 3-ем месте. Мы живём в странах где недвига искусственно дорогая и вообще отвязана от уровня жизни людей. На ней наживаются застройщики потому, что всё строится по блату. В целом никакой не секрет сколько у нас застройщики наваривают, это 2-3 раза минимум. Я хз кто может кроме айтишников строить хаты (есть брать именно рабочий класс), так же у меня вызывает шок рост цены, который у нас случился в нулевые за 5-6 лет, цены 2006г на недвигу даже выше сегодняшних. в 2013 цена была выше чем в 2019. У нас наверно своя специфика, кроме прикорытных ещё есть льготники, омоновцы, девальвации иногда сжигают проценты по кредиту. Но всё равно, жильё слишком дорогое если исходить из того, что это обычная покупака и при этом качество его крайне говёное. Ещё у нас принято у всех родственников занимать перед покупкой, чем не повод поднять цены. В общем сказать точно почему это случится сложно, но факт в том, что во всём остальном мире иначе и по этому у нас будет так же как только всё выровняется. Это как с нефтью, до 2014г она постоянно дорожала без понятных причин, а потом всё выровнялось

Ответить
–1

так вот оказалось что по недоступности жилья РБ на 4-ом месте в мире, РФ кажется на втором.

Пардон, но эту дичь даже обсуждать не хочется. На планете около 200 стран, 90% из которых беднее РФ, но "доступность жилья" якобы в РФ хуже всех. Нет, конечно, если в случае других стран подразумевалось под жильем нечто типа коробки из-под холодильника (как в Мумбаи условном) или шалаш из палок, а в РФ - обязательно домину о трех этажах, то так-то конечно.

У нас с учетом мат капитала и возврата НДФЛ больше полутора миллионов государство вам насыпает, это примерно пол-квартиры в провинции.

Ответить
1

Это не дичь, это реальная статистика, которую кто-то считал за бугром, да в ней было под сотню стран, и я её увидел во второй раз сам, на англоязычном ресурсе. По РБ всё сходилось, просто делили среднюю зп на стоимость метра в Минске. Тут конечно можно возразить, что стоимость метра разная в зависимости от города, тут я уже не колупал, но очевидно, что в Штатах и Европе можно заработать и комфортно жить не только в столице, да и ценник на жильё там более вариативный в пределах города.

Ответить
1

не согласен, но спорить лень :) давайте забьем, пусть все кто осилил купить жилье в РФ чувствуют себя победителями, как-никак 2я по недостижимости этой цели страна в мире :)

Ответить
1

я просто к тому, что у нас ни врачи, ни пожарные, ни милиция, ни рабочий с тракторного сам не в состоянии купить хату за свою зп. это значит, что с рынком что-то очень не так, причины понятны, это история и текущая полит ситуация. по времени и Луке и Путе пора уходить, это всё увеличивает шансы на то, что будут позитивные рыночные изменения. + есть куча УГ жилья, оно точно дорожать не будет на фоне новых домов, которые будут уже хоть как-то отдалённо похожи на то, что в Европе. У меня такие вот соображения. Просто родственники купили хату в панельке в 2013г когда рынок был на максимуме, за 1600 баксов, а через 2 года рядом строился дом монолитный где цена были 800-900 баксов. Потом конечно подорожало всё где-то до 1300 баксов, но сейчас у нас рынок начинает потиху падать, обвала пока нет, но сделок очень мало, все ждут, что цены будут падать, ожидания всё же сильно сказываются на цене. А вот застройщики готовы раздевать перед вами, соблазняя, и это ещё со скидкой. Забавно, что в Москве всё выросло.

Ответить
1

Скорее всего речь про рейтинг типа такого https://realty.rbc.ru/news/577d2f7b9a7947a78ce969f8

Ответить
0

Ну всерьез разбираться как они насчитали доступность жилья в РФ аж на 4 месте среди почти 200 стран мира - даже не хочется, это великое колдунство со статистикой :) Особенно когда ценник в валюте упал люто с 10го года, а в рублях не очень получается. У меня соседи продают сейчас трешку за 12,5 млн (это "средняя по москве в 300тыс. евро" из статьи примерно если в тогдаших рублях, сейчас-то это всего 150тыс.+-). Это в 5 минутах пешком от метро и в 20минутах на метро до Кр.Площади.

Ответить
0

Ну условно житель Гондураса на среднюю з/п может выкупить свою халупу за 5 лет, а россиянин - за 15 лет.
Конечно надо учитывать, что в Гондурасе это будет сарай в 1 кирпич без отопления, а у нас - совсем другое.

Ответить
0

сарай в 1 кирпич без отопления, а у нас - совсем другое.

Это важно, с таких позиций конечно у условных индийцев если за жилье принять коробку из-под холодильника или негров в африке с шалашами - у них да, всё лучше нашего :)

Интереснее было бы увидеть показатель "% городского населения с жильем в собственности" И как этот показатель поменялся со временем у нас. Сдается мне - растет обеспеченность жильем.

Ответить
–1

Цены на жилье диктует спрос. Спрос на жилье в больших городах вызван тем, что малых городах нет ни заработка, ни перспективы. Люди не от хорошей жизни массово перебираются в миллионники.

Ответить
0

так а с чего вдруг в малых городах внезапно зп догонят миллионники? откуда там попрет в гору экономический рост?

а уж Москва, которая по совместительству и столица, и финансовый центр - по цене на недвигу всегда будет впереди страны

Ответить
0

это смотря в чьих руках предложение :)

Ответить

Комментарии

null