Покупка квартиры — что важно знать, если делаете это впервые

Я не эксперт в недвижимости, врать не буду, поэтому к этой статье нужно относиться как к личному опыту и только. Но так как в моём окружении есть люди, которые купили себе квартиру, а то и не одну, и поскольку я сам делал это дважды, получилось вывести некоторые рекомендации, которые могут помочь вам более осознано осуществить покупку.

Моя семья проводила все сделки через нашего проверенного временем агента. Я не сталкивался с поиском такого специалиста, но кажется верным рекомендовать искать его среди знакомых или же в агентствах по недвижимости. Обычно агенты берут какой-то процент от стоимости объекта, по которому совершается сделка, или же оказывают услуги по фиксируемой цене, обговоренной заранее, как в моём случае.

Поначалу сумма, которую брал наш агент, казалась мне необоснованной, однако я быстро поменял своё мнение, поговорив с ним. Упоминаемые термины и их объяснения, перечни документов, учреждения для посещения, куча других деталей, которые было трудно понять и запомнить — всё это дало мне понять, за что мы ему платим.

Помимо того, что специалист на каждом этапе будет говорить вам, куда ехать, что брать, в каком виде подготовить, он берёт на себя заботы по проверке объекта, документов, всей бумажной волоките, и часто выступает связующим звеном между вами и агентом покупателя/продавца.

Подумайте сами: вы совершаете покупку на несколько миллионов рублей, это огромные деньги, неужели вы не хотите быть спокойны, что все документы в порядке, что вы не покупаете объект с прописанными людьми, или что вообще получите ключи после обмена деньгами? Кроме этого уже упомянутый мной аспект про коммуникацию важен не меньше. Общение вас и второго участника сделки через своих агентов, и ваших агентов между собой, придают этому взаимодействию официальности, дают время оценить и подумать над условиями. Проще говоря, когда общаетесь через кого-то, сложнее повздорить, легче договориться, нет места эмоциям, импульсивным поступкам. У меня есть даже пример подобного случая.

Когда я покупал вторую квартиру, мне нужны были определённые даты заезда, потому что от них, в свою очередь, зависел покупатель моей первой. В один момент тогда ещё владелица моей будущей второй квартиры заболела и через несколько дней я позвонил ей, чтобы узнать, в какие даты могу переезжать. Она восприняла этот звонок как дурной тон, будто её подгоняют, намекала, что я вообще должен быть ей благодарен, что всё идёт так быстро. Для справки, я был абсолютно вежлив, и видимо, просто попал не на то настроение человека. Конечно, позвони ей мой агент, он бы спросил это по-другому благодаря своему опыту или, по крайней мере, негатив не вылился бы на меня, что не подпортило мои отношения с продавцом.

Вам нужна лишь одна сделка и классный агент, чтобы понять, как много времени у вас освободится, и как много спокойствия прибавится, если заплатить специалисту эту, на первый взгляд, огромную сумму.

По моему опыту обычно квартиру в России ищут на Циане, и иногда отправляют запрос на покупку через ДомКлик, если берут ипотеку в Сбере, первоначально найдя на Циане. Но что-то кроме него вам действительно вряд ли понадобится. На практике хоть Циан и не полностью закрыт для мошенников, но таких объявлений там всё же встречается гораздо меньше, чем на других подобных площадках. Более того, на других сайтах квартиру искать просто неудобно, там нет стольких параметров поиска и функций.

Плюс Циана в надёжности теперь немного размылся. Раньше там можно было публиковать объявление только за деньги и мошенникам не хотелось платить за это 500-700 рублей, но сейчас есть возможность публиковать бесплатно на 30 дней, что приравнивает его по надёжности к бесплатным Авито и Юле. Однако помним про агента и тогда всё будет окей.

Выбрав квартиру, взвесив все «за» и «против», выявлять которые я научу ниже, мы с агентом приступили к первому этапу — проверке документов и внесению залога. Агент продавца мне казался каким-то неприятным, даже грубым. Владельцем квартиры была некая известная актриса, сделка должна была пройти по доверенности с этим самым агентом.

Доверенность — уместный документ. По доверенности вполне себе можно покупать квартиру. Скажем, я уехал за границу, оставил родне генеральную доверенность и решил продать объект, не прилетая в страну. Если я подключусь по видео, покажу паспорт, а мои родственники предоставят покупателю все документы, он может смело покупать мою квартиру. Однако стоит помнить о важности проверки действительности такой доверенности и особое внимание уделить срокам её действия.

В нашем случае доверенность с этим агентом истекала в конце месяца, а владелицу нам представили как иностранную актрису, которая не будет с нами созваниваться для демонстрации своего согласия на сделку, что показалось нам настораживающим. Вместе с тем квартира с классным ремонтом, в красивом ЖК и в хорошей локации уж больно долго «висела» на Циане. Я принял решение выбрать другую.

Вам может показаться этот пункт неуместным, и так понятным, но дайте объясню, почему он тут возник. Люди часто совершают импульсивные покупки как жвачек, так и квартир, но следует определиться, что в и каких пределах вы ищете, какие у этого должны быть обязательные параметры, а чем готовы поступиться в пользу чего-то более важного.

Посоветуйтесь с агентом, в какую сумму и в каком районе города получится позволить себе объект необходимой площади и комнатности. Очертите, что для вас важнее: низкие коммунальные платежи или детская инфраструктура, экология или близость к метро, городу или работе, высота потолков и свободная планировка, или ничего из этого вам не важно кроме шикарного ремонта. Выверенные для себя критерии помогут не сойти с пути поиска именно того, что вам нужно, а также потратить на отбор вариантов меньше времени.

Сперва я не понимал нашего агента с его точкой зрения, что квартиру следует выбирать не по картинке, а по локации. А потом как понял!

Действительно, ведь контингент района и ЖК, экологическую обстановку, количество минут в пути до работы — всё это поменять вы не сможете, сможете только ремонт.

Однако этот тезис не подходит людям без накоплений, которые тратят на сделку всю сумму своих денег. Если вы понимаете, что в ближайшие 5-10 лет на ремонт у вас денег нет, его виду стоит отдавать не последнее место.

Компромиссным вариантом здесь может стать выбор объекта с ремонтом, который не раздражает, где в остальном квартира соответствует другим запросам — удалённости, экологии и так далее.

Собирать варианты можно прямо на том же Циане, но не будет лишним после просмотра сравнивать их в табличке, чтобы рационально выбрать лучший. Если вы работаете с агентом, к чему, как вы уже поняли, я вас неистово агитирую, из лайков следует отобрать наиболее привлекательные квартиры и отдать список ему на прозвон.

Бывает такое, что квартиру уже продали, а снять объявление забыли, или что «висит» вообще не настоящий вариант, а «замануха», заинтересовавшись которой вы получите ответ из разряда «этой уже нет, но есть вот такие...» с прилигающимся списком нерелевантных объектов, порой почему-то вовсе нигде не размещённых.

Очистив ваш список от подобной мути (к слову, иногда её среди отобранных объявлений может и не попасться), можно приступать к просмотрам и анализу.

В объявлении или на сайте застройщика может быть указана устраивающая вас цифра или фраза, например «планируется линия трамвая до метро прямо от ЖК», «15 минут на маршрутке до метро», однако сильно доверять им не стоит.

Если «трамвай планируется» это ещё совсем не значит, что линию вообще построят или построят в ближайшем будущем. Не нужно слепо верить в это и ждать, что это случится, что вам повезёт. Узнайте, как сейчас обстоят дела с дорогой.

Если квартира расположена в «15 минутах на маршрутке до метро», обязательно узнайте, на сколько эти минуты увеличиваются в час-пик, существуют ли другие альтернативы маршуртке.

Самый простой способ проверить, как едет магистраль в час-пик, это просто построить маршрут до метро или до работы в приложении такси утром в будний день. Если вы видите, что «15 минут» уже превратили в час-полтора, думайте сами, надо вам такое, или нет.

Подмосковные маршрутки это отдельная тема и беда Московской области. На них часто можно встретить очередь, то есть нужно закладывать определённое время на дорогу, в них нередко завышенные цены, а ещё чаще вас ждёт часовой затор на несколько километров по дороге на работу и обратно.

Хорошая транспортная доступность, по моему мнению, состоит из нескольких пунктов: количество и разнообразие транспорта, его цена, а также пропускная способность шоссе, по которому он ездит.

В моём ЖК есть несколько видов транспорта: я могу доехать до 3 разных станций метро на автобусах и маршрутках, доехать в область и Москву на электричке, а также доехать до метро на самокате/велосипеде. Это достаточно хорошая доступность для подмосковского ЖК, так как наш автомобильный транспорт едет без пробок в любое время, а также имеются альтернативы в виде Ж/Д и велосипеда.

Если градуировать транспортную доступность, на первое место я бы поставил квартиры, находящиеся в пешей доступности от метро, а на второе уже электрички или автобусы, в зависимости от того, куда вам ехать утром.

В целом, если вы работаете удалённо, гулять или по делам можете ездить не в часы-пик, к этому параметру можно отнестись менее ответственно. Если же вы работаете 5/2 очно — конечно, о дороге лучше подумать заранее. Когда есть возможность выбрать жильё возле работы, вашего любимого парка или кафе, в любимом районе, следует это сделать.

В любом месте вам может попасться соседство с заводом, трассой, хостелом, мусорным полигоном. Раньше для выбора квартиры в МО существовала супер-карта «экологической паспортизации Московской области», но с февраля 2022 доступ к ней закрыт, что немного усложняет проверку объектов в этом регионе. Проверить экологическую ситуацию можно по-разному и я советую проделать всё мной перечисленное.

Отзывы на всех площадках

Прочитайте отзывы к этому району или ЖК на Циане, Яндексе, в Google и 2gis. Заходите в чаты жилых комплексов и просите участников дать комплексу оценку, поделиться трудностями, плюсами и минусами. Запомните, на что жалуются жители, спросите хозяина квартиры и местных об этих аспектах. Если есть какая-то несовместимая с жизнью проблема, например, запах серы от предприятий или вонь мусора с сортировочного полигона по ночам, поверьте, в отзывах это обязательно будет. Если упоминают какое-то вредное предприятие, можно проверить реальность отзыва, найдя реальное расположение завода и сопоставив расстояние до вас и розу ветров. Или даже платно посоветоваться с экологами на Профи.ру.

Когда я выбирал квартиры, то пользовался упомянутой картой паспортизации, консультировался с другом экологом на счёт норм удалённости от трасс, читал отзывы и спрашивал 10 случайный прохожих перед просмотром о том, что им нравится и нет, смотрел видео-обзоры на YouTube, задавал вопросы в чатах.

Не пренебрегайте слухами

Однажды я вовремя заметил, что мама, выбирая себе другую квартиру, сохранила в подборку вариантов много квартир из района, где размещены очистительные сооружения, предприятия и полигоны. Это я знал просто откуда-то из слухов. На поверку так и оказалось — цены были такими привлекательными из-за экологической ситуации в районе. Поэтому тут слухи через меня спасли её от, возможно, плохой покупки.

На эту тему много споров: одни считают, что в новостройках экономят на материалах, а потому слышимость просто ужасная, другие в старых домах жить не хотят и смирились с риском слышимости.

Я пожил в самых разных квартирах и соседей слышал везде. Либо через стену, либо сверху, либо и так, и так, не слышал только снизу. Дома были разные, соседи были разные. Давайте разберёмся, от чего зависит этот момент и что с этим можно сделать при выборе квартиры.

Монолит, кирпич и панель

Как вы думаете, в каком доме следует выбирать квартиру, чтобы не слышать соседские секс и крики, топот и детей? Я вас очень расстрою. С соседями и конструкциями дома вам должно повезти, а если не повезло, делаете звукоизоляцию. Это если коротко.

Монолит. Я жил в кирпично-монолитном доме и одних соседей совсем не слышал: то ли между нами была несущая монолитная стена, то ли та девушка действительно была очень тихой. С другой же стороны у меня жила шумная семья, а разделяла нас пеноблочная стена (кажется, называется это гипсоблоком), которой нередко разделяют квартиры в монолитных домах. Слышимость была такая, будто живём вместе.

Кирпич. Моя мама живёт в кирпичном доме и действительно никого не слышит — это логично, потому что если изучить распространение звуковых волн, вы поймёте, что звукоизоляция кирпичной стены хороша ввиду отдельных её составных частей – кирпичей. Однако соседнюю кухню слышно полностью ввиду устройства вентиляции. Да, ваш комфорт зависит не только от соседей, вида и толщины перекрытий, но и от устройства вентиляции.

Панель. Я живу в панельном доме и звук проходит отлично, в дополнении ещё и идёт по вентиляции. В других 2 квартирах, где я жил, слышимость была аналогичная.

Так что же делать? Просто сделайте звукоизоляцию на этапе ремонта. В отсутствии бюджета на неё выбирайте квартиры, у которых как можно меньше квартир вокруг — последний этаж, соседство с лифтовой шахтой или улицей. Но помните, что на последних этажах люди часто сталкиваются с протечками, из-за чего у них отключается электричество. Либо вы просто можете купить себе дом, если путь до города не в приоритете :)

Наверное, это самое простое, что можно проверить при покупке. Просто смотрите по картам, какие кафе, аптеки и магазины есть в районе, какие сервисы доставляют до этого адреса, какие школы и секции есть рядом. Здесь могут помочь чаты мамочек, которые часто заводят жители новостроек — спросите там, какие очереди в сады и школы.

Не менее обсуждаемым вопросом является выбор застройщика, «за» и «против» вторичек и новостроек, качество их строительства и ценообразование.

Всё построено плохо

Как уже говорил, я пожил много где, и мне кажется, проблем хватает везде и во всех местах они какие-то свои. В старом доме у меня переодически отключалась горячая вода и в тот же день мастера перекапывали пол двора. Что в старых, что в новых, слышимость меня не устраивала. Если присмотреться — у всех домов со временем что-то да сломалось, отвалилось, вышло из строя и было заменено. Потому с моей точки зрения, совсем не важно, в новом доме вы берёте квартиру или нет.

У всех застройщиков есть минусы

Чем крупнее застройщик, тем больше на него жалоб, потому что и жильцов в его объектах больше. Если почитать отзывы, то действительно начинает казаться, будто все застройщики строят из ряда вон плохо. Здесь из своего опыта могу сказать вот что: везде что-то сделали плохо, что-то нормально, что-то не учли, о чём-то забыли. И тут плавно перейдём к следующему пункту.

Долевое строительство

Покупайте готовые объекты

Если у вас есть деньги, покупайте уже полностью завершённые дома и ЖК. Если нет — принимайте квартиру с экспертом, судитесь с застройщиками. Сейчас есть множество специалистов, которые с этим помогают.

Почему я за то, чтобы покупать готовый объект? Потому что в нашей стране такие законы, что девелопер может спокойно менять генплан ЖК как хочет, в том числе добавить ещё один дом или заменить проектируемый ТЦ на парковку — так недавно случилось в моём жилом комплексе, и уверен, ПИК не понесёт за это никакой ответственности. Поэтому если вы не хотите покупать «кота в мешке» и вам хватает на законченный объект — так и следует поступить.

Я также советую делать ремонт самостоятельно, а не доверять это застройщику. Почти всегда на выходе вы получаете так себе результат за кучу денег, половину чего потом идёт под замену. Более того, когда покупаете квартиру с готовым ремонтом, этот ремонт на его этапах контролировать вам никто не даст: будете жить с кривыми обоями и бычками за плинтусом.

А если у меня нет столько денег?

Тогда покупайте строящийся объект и принимайте квартиру с экспертом: он замерит нарушения и составит акт. Дальше суд и исправление застройщиком нарушений. Кстати, квартиру при определённых обстоятельствах можно даже вернуть. Кроме того, сейчас покупать по ДДУ стало чуть спокойнее — если застройщик обанкротится, проект достроит Фонд защиты дольщиков. Так, например, достраивают вторую очередь ЖК, в котором у моих родственников есть квартира. Правда порой слышу, что достраивают без социальных объектов или не вводят уже построенное в эксплуатацию — тем не менее квартиры, вроде бы, достраивают.

Не лишним будет обратить внимание на апартаменты. Прописываетесь у родственников, платите чуть больше за коммунальные платежи — экономите массу денег. Да, по документам это будет коммерческое помещение, там не действует закон о тишине и будет ли управляющая компания чудить с ценами — не ясно. Но такой вариант тоже есть. Только не забудьте проверить экологическую ситуацию района.

Ах да, не забудьте купить хорошую страховку для вашей квартиры. Например, мой полис за 7 тысяч рублей страхует меня не только от заливов и пожаров, но и от гражданской ответственности, например, если кого-то залью я.

Теперь вы знаете чуть больше о поиске и анализе объектов. Надеюсь, мои советы помогут вам найти и заехать в квартиру мечты!

#недвижимость #покупкаквартиры #личныйопыт