О строительном аудите

Третьим направлением деятельности нашего Центра являются строительные аудиты. Расскажу что это такое, кто, для кого, зачем и как это делает.

В отличие от технического надзора и строительного контроля, о которых я уже писал ранее, строительный аудит преследует иные цели. Напомню, при технадзоре цель в обеспечении соответствия строительной площадки и результатов строительства обязательным требованиям, а при стройконтроле – материалов и процессов строительства проектным и технологическим требованиям.

Цель строительного аудита – подтверждение соответствия фактических состава, объемов и стоимости выполненных работ, состава оборудования и материалов проектным решениям, сметам и условиям заключенных договоров - подряда, поставки.

Сразу отмечу, что очень часто под строительными аудитами почему-то понимают проверку всего и вся – от проверки соблюдения общих требований безопасности на площадке до контрольных испытаний отдельных конструкций. Что неправильно – первое относится к вопросам технадзора, а второе - к вопросам технических обследований (это еще один самостоятельный, отдельный вид экспертизы). У них разные цели, разные методы, разная квалификация и компетенции специалистов.

Строительный аудит – это комплекс работ, имеющий еще одно известное но заметно менее благозвучное название – «контрольный обмер». Его суть – в проведении ретроспективного анализа физических результатов, исполнительной и закупочной/платежной документации на завершенный объем работ. Для установления действительно ли были выполнен объем, действительно ли использовались проектные материалы и оборудование, действительно ли предъявленные к оплате/оплаченные объемы, затраты и условия имели место быть в реальности.

Строительный аудит проводится в интересах: государственного или муниципального заказчика и бюджетов различных уровней (если финансирование за счет бюджетных средств), инвестора, застройщика. В случае с госструктурами данные проверки являются обязательными и возлагаются на соответствующие контрольно-ревизионные структуры (КРУ, КРД), а методика выполнения работ утверждается и жестко регулируется распорядительными актами. В секторе же частных (негосударственных) инвесторов и заказчиков стройаудит ведется по принципу «кто во что горазд». В каком-то интуитивно-понятийном объеме, без четкой логики, приоритетности объектов и границ исследований. И в силу этого местами имеет очень низкую эффективность, когда на проверку третьестепенных данных и фактов тратится и так ограниченное время проверки.

Например, проверка фактических затрат подрядчика при установленной твердой цене, отсутствии предъявляемого к оплате перерасхода и при наличии визуального подтверждения объема и подписанных актов – пустая трата времени. Это безусловно можно проверить, только зачем если речь идет про внутренний стройаудит без участия госорганов? Еще примеры – попытки выяснить фактические затраты и объемы скрытых работ полугодичной давности или установить правомерность списания в счет выполнения 15,5 кг метизов. Тоже очень разумно, а, главное, существенно и полезно.

Короче, строительный аудит – это симбиоз проверки обоснованности закрытия и оплаты подрядных работ с комиссионным осмотром соответствующих этим закрытым объемам объектов, их отдельных подочередей или отдельных конструкций.

И в заключении – история из личной практики. Как-то довелось почти три месяца просидеть на площадке физически законченного объекта, занимаясь розыском оборудования и материалов. Предыстория там была следующая – часть оборудования демонтировалась на время работ и передавалось подрядчику, часть шла новыми поставками. Из-за беспорядка в учете и крайне легкомысленного к нему отношения со стороны и заказчика и подрядчика, по документам зависло оборудования и материалов на, почти, 0,9 миллиарда рублей. Что значит зависло: оно где-то смонтировано или брошено (украсть и вывезти там физически было почти невозможно), просто в отсутствие учетной документации по приемке, выдаче и передаче в монтаж (она велась «на коленке» и нерегулярно), а также утере части подлинных актов испытаний и опробования, оно «потерялось». То есть по данным складского и бухучета оно есть и может быть возвращено заказчику, а по факту - нет.

Объект был огромный, несколько площадок, оборудование смонтировано в объемных контурах и в большинстве своем скрыто – без демонтажа более позднего, смонтированное ранее визуально не увидишь.

Пришлось поднимать проектную и рабочую документацию, акты и схемы из уже сданной исполнительной, смотреть очередность монтажа, изучать ведомости закупок и перемещений, складские учетные ведомости, опрашивать ИТР-ов и т.д.

Та работа была нудная, долгая, но интересная и полезная. Благодаря ей и последующему анализу приобрёл превосходное понимание как тех же самых результатов сегодня можно добиться за втрое-вчетверо меньший срок. И на что не стоит размениваться в такой работе.