Какие перемены ждут ипотечный рынок после июля 2024-го и почему ценовую планку начали задавать новостройки

Почему новостройки стали стоить дороже вторички и как лучше инвестировать в недвижимость, рассказала в интервью Екатерина Немченко, коммерческий директор холдинга «РСТИ» (Росстройинвест).

Прошлый год очень многое перевернул: раньше выбирали по локации — и уже внутри неё руководствовались предпочтениями, в первую очередь, ценой. Следующий приоритет — надёжность застройщика, качественные характеристики. А в прошлом году наши исследования показали: на первое место вышла цена. Не просто стоимость квадратного метра, а совокупность факторов, куда входит ещё и способ приобретения: с помощью какого инструмента можно приобрести квартиру, какие скидки и преференции можно получить, какой ипотечной программой воспользоваться. Этот год продолжает тенденцию — более 90% сделок в эконом-, комфорт- и даже бизнес-классе совершаются с применением ипотеки.

15-20 лет назад высокие этажи не очень любили. Особенно последний этаж вызывал массу опасений: крыша будет течь, лифт не будет работать — придется идти пешком. Поэтому самыми популярными были 3-5 этажи: чтобы поближе к земле, чтоб можно было пешком. Мы даже шутили, что, может, стоит в одном объекте делать по два третьих или четвертых этажа. Со временем доверие к инженерии повысилось, аудитория разобралась, что выше седьмого этажа воздух чище, а если еще выше, окружающая застройка не перекрывает виды: можно видеть красивые закаты, любоваться перспективой города. Люди перестали бояться последних этажей, потому что, как показала практика, кровли давно давно не текут, они классные и надежные. А вот то, что соседей сверху нет — это уже становится серьезным преимуществом. Поэтому с точки зрения ценообразования, действительно, цена меняется от этажа к этажу — и именно снизу вверх: чем выше этаж, тем цена квадратного метра будет выше.

Всегда вторичка была дороже первички. Это было связано с тем, что первичный рынок у нас очень молодой: к новостройкам относились очень осторожно. Покупатель шёл приобретать новостройку во многом благодаря стоимости квадратного метра, рискуя деньгами — не все компании были надёжными, рынок только формировался. Со временем отношение к новостройкам изменилось: появились надёжные застройщики с именем, люди увидели преимущества новых комплексов. Стоимость новостроек и их престижность стали расти, но задавал тренд по ценам всё равно вторичный рынок. Только в прошлом году эта тенденция переломилась: новостройки стали стоить дороже вторички. Дело в том, что в прошлом году ипотечные программы для новостроек были намного лучше и интереснее: покупатели, заинтересованные в понятном ежемесячном платеже, стали отдавать предпочтение новостройкам, в то время как вторичный рынок расширился. Он складывается из предложений частных лиц. Каждый стратег на этом рынке сам принимает решение, что ему делать со своим товаром — снять с продажи, повысить или понизить цену, вести переговоры. Но если продавец не может продать, что он делает? Работает на понижение, корректирует ценой. Вторичка стала снижаться, а первичной рынок не имеет такой возможности: все новостройки снизу подкреплены себестоимостью. Поэтому и возникла разница, какой никогда на нашем рынке не было — она достигла 30%.

Инвесторов в недвижимость можно разделить на несколько категорий. Есть те, кто вкладывает, чтобы сохранить деньги — лучше недвижимости в этом плане, к сожалению, ничего пока не изобрели. Никакие депозиты, вложения и бумаги не дают такой надежности. Есть те, кто инвестирует в недвижимость, чтобы заработать — вот для этого сейчас не то время. Раньше можно было купить на стадии котлована и перед вводом продать с хорошей прибылью — сейчас это рискованно, стоимость уже не растёт так активно. Ещё есть так называемые инвесторы «на будущее», у которых прямо сейчас в недвижимости потребности нет, но есть, например, подрастающие дети — и деньги. Почему бы не приобрести что-то, некоторое время сдавать квартиру, а потом подросший ребенок уже будет иметь собственное жилье.

У нас был ажиотажный всплеск в конце прошлого года, когда размер первого взноса был 20% и мы переходили на первый взнос 30%. Это очень чувствительный параметр для приобретения квартиры — это уже большие суммы которые нужно найти здесь и сейчас. И сейчас снова волна — поменьше, но, тем не менее, это всплеск. А что после всплеска происходит? Затишье. Поэтому в июле-августе ничего не будет: сезонность. Как правило, летом всегда меньше сделок. А дальше, мы думаем, будут найдены другие инструменты. Дело в том, что рынок не впервые переживает непростые времена. И никогда не было такого, чтобы все говорили: «Какой у нас чудесный растущий рынок, как все распрекрасно!». У нас всегда есть какие-то сложности или проблемы. Но каждый раз рынок находил решение: делали это сами застройщики или в совокупности с банками, участвовало ли в этом правительство. Но совершенно точно: летом будет затишье и осмысление того, в какую среду мы попали, в каких условиях мы очутились. А потом появится понимание, как мы с этим будем жить и работать.

В современном мире меняется роль управляющей компании. Раньше они просто поддерживали порядок. А наша УК входит в состав холдинга — мало придумать и даже построить: самое интересное начинается, когда въезжают люди и комплекс начинает жить своей жизнью. Мы подключаем управляющую компанию на стадии проектирования, чтобы не просто построить дом и отдать ей, вот, мол, пожалуйста, что у нас получилось. Они вместе с нами на стадии проектирования закладывают всё, что обеспечит им потом эффективное управление всем этим, и обслуживание. Всё продумывается до мелочей: как организована система мусороудаления, где будет храниться инвентарь, как правильно организовать въезды в паркинг, входы в парадные, сквозными они будут или нет. Это нужно для выполнения роли УК — чтобы заложенные идеи жили, задуманный цветник цвёл, МАФы идеально выглядели и дети с удовольствием играли на площадках, а места отдыха выглядели так, как они были задуманы.