Что нас ждет в строительстве частных домов: перспективы развития рынка.

В прошлой статье мы рассуждали про возможные субсидии для разных категорий граждан от застройщиков многоквартирных жилых домов. Сегодня поговорим с вами про индивидуальное жилищное строительство, т.е. частные дома.

А новость у нас – серьезная!

Ни много ни мало – Государственная Дума одобрила закон об использовании эскроу-счетов при возведении частных домов на основе подрядных договоров.

Если вкратце, то схема такая же, как и у застройщиков квартир: средства блокируются на эскроу-счёте и остаются там до момента передачи жилья покупателю.

Безусловно, мотивы, стоящие за этими изменениями, являются самыми благородными.

Согласно официальным заявлениям, «банки получат надёжный залог», «взять ипотеку по госпрограмме станет проще», «сфера ИЖС станет более цивилизованной», «это сделает процесс строительства домов более понятным для граждан, застройщиков и банковского сектора» и так далее.

В итоге получается: «Надёжно, стабильно, прозрачно — всё для людей!»

Если коротко – из-за денег (банки есть банки) 🤷🏻‍♂

В последние годы мы наблюдали строительный бум многоквартирных домов. На это были объективные причины – льготная ипотека, субсидированные ставки от застройщиков, активное участие банков, счета эскроу.

Весь фокус был на квартирах. В итоге все это вылилось в ощутимое повышение цен.

То же самое для нас уготовано и в сфере строительства частных домов.

Емкость рынка ИЖС не уступает многоквартирным домам и набирает обороты.

За январь-май 2024 года доля индивидуального строительства в объеме всего нового жилья, введенного в эксплуатацию, выросла на 21% по сравнению с аналогичным периодом предыдущего года и составила 30,8 миллионов квадратных метров.

Анализируя цены на квартиры и дома, можно отметить, что стоимость одного квадратного метра квартиры в новостройке Краснодара составляет в среднем 115–140 тысяч рублей, а стоимость студий начинается от 170–200 тысяч рублей за квадратный метр.

❗ А ТЕПЕРЬ ВНИМАНИЕ ❗

Стоимость домов ИЖС площадью 80-100 м2 в пригороде Краснодара начинается от 6-6,5 млн руб. (зависит, конечно же, от места расположения, площади участка и пр. факторов). В пересчете на квадратные метры, стоимость начинается от 60-80 т.р./м2. Разница в 1,5-2 раза с квартирами!!!

И вся эта красота тоже подходит под все виды льготных ипотек, что и новостройка-многоэтажка.

Если раньше покупатель мог выбирать между покупкой 3-комнатной квартиры и домом, теперь выбор стоит между 2-комнатной квартирой 55 м2 и домом 90 м2.

Получается интересная ситуация. Мы видим существенный перекос по стоимости между домами и квартирами в 1,5-2 раза, при этом:

Банки это тоже прекрасно видят и пытаются «обуздать» волну нового «строительного бума», только уже домов, а не квартир. Тем более ничего нового и не нужно придумывать.

Опять же, если коротко - грядёт рост цен на ИЖС.

Мы уже сейчас наблюдаем рост цен земельных участков - важную составляющую итогового ценообразования домов ИЖС, хотя банки еще ничего не успели по факту сделать.

Как я говорил ранее, банки активно подминают под себя строительную отрасль. Они не просто хранят деньги застройщика и клиента на эскроу-счетах, они принимают активное участие в финансировании строительства и, как следствие, влияют и на ценообразование в строительной индустрии.

Если раньше застройщик сразу получал доступ к ипотечным деньгам и мог строить на них объект (либо сразу, либо частями - траншами), теперь строить придется без них и обращаться в банк за кредитными деньгами под проценты, а это уже – проектное финансирование.

Теперь банк — это активный участник строительного процесса. Он выставляет условия, с каким подрядчиком будет работать и каким требованиям он должен соответствовать.

Банк не просто забирает деньги застройщика на «хранение», он диктует застройщику, как ему теперь вести свою строительную деятельность. Банки уже плотно обосновались между клиентом и застройщиком.

Теперь схема взаимодействия такая: Клиент – Банк – Застройщик.

И естественно, банк в этой цепочке находится не за бесплатно. Взамен банк будет более охотно согласовывать все виды льготных ипотечных программ для застройщика, что существенно облегчит ему жизнь.

Конечно, строители домов ИЖС могут полностью строить на свои деньги без проектного финансирования и не ждать разморозки эскроу-счетов. Но далеко не у всех есть такие финансовые резервы. Стройка - процесс не быстрый, постоянно меняются вводные данные (стройматериалы, рабочая сила и пр.). В свое время даже у крупных застройщиков высотных домов не хватило денег вытянуть самостоятельно весь этот цикл. Одним словом, это сложно.

Банкиры обкатали схему проектного финансирования с застройщиками многоэтажек, поняли, что это выгодно и переключились на частные дома.

Частные дома сильно отстали по ценам от квартир такого же сегмента.

Идет ярко выраженный вектор развития ИЖС при участии банков, как ранее было и с квартирами.

Все это влечет за собой потенциальный рост цен на частные дома.

А чтобы вы выбрали для себя: дом или квартиру?