Мораторий на строительство в зеленой зоне на Бали должны ввести уже в октябре
Об этом сказал министр туризма Сандиаго Уно. Но поскольку многие путают это с полной остановкой девелопмента на острове, в том числе крупные иностранные СМИ, хочу рассказать об этой инициативе чуть подробнее.
Власти вместе с общественностью хотят остановить незаконное строительство на рисовых полях, которое нарушает как регулирование, так и здравый смысл. Речь идет в первую очередь о районах Чангу, Табанан и Убуд, где они по большей части находятся.
За последние 20 лет объем рисовых полей сократился на 57% — с 7 тыс. до 3 тыс. гектаров, из-за перевода зеленых зон под застройку.
▶ Почему это происходит?
1 - Девелоперам это выгодно
Пригодной земли для законного девелопмента мало, и она дорогая. Здесь же и цена дешевле, и вид на 360 градусов на рисовые поля получается.
2 - Девелоперам это сходит с рук
Пробелы в местном регулировании позволяли строительство на любой зоне с последующим изменением назначения участка под фактические нужды объекта. Все документы оформлялись на местного собственника земли, а процесс получения разрешительных лицензий запускался уже после завершения строительства.
▶ Что предлагают власти
Наложить мораторий до 10 лет на выдачу лицензий на постройки в зеленой зоне. То есть даже на построенные объекты в зеленой зоне нельзя будет получить разрешения на эксплуатацию ни у местных властей, ни у центральных.
Что, казалось бы, нормальная мировая практика — строить можно только в пригодной для строительства зоне. Но здесь, на мой взгляд, сыграла чрезмерная клиентоориентированность регулирования на Бали и неготовность к вызовам, которые возникли из-за взрывных темпов девелопмента на острове.
▶ Потенциальные последствия
Поддержка данной инициативы большинством участников рынка может изменить политику властей относительно изменения зонирования ценных районов.
Недавний пример — дальний Чангу, когда сотни гектаров зеленой зоны, включая рисовые поля, были переведены из сельскохозяйственной зоны в туристическую, что фактически уничтожило рисовые поля в этом районе.
Из актуальных районов под вопросом — Печату. Это зеленый район, включающий в себя Улувату, Бингин и Ньянг-Ньянг, который за редким исключением является сельскохозяйственной зоной, правда, без рисовых полей. И многие на Буките уже несколько лет ожидают изменения зонирования с зеленого на резидентское.
Однако наши источники в земельном департаменте сообщили, что 4 месяца назад был полностью остановлен процесс изменения назначения земельных участков с зеленой зоны на резидентскую, в том числе в районе Печату.
Это наводит на мысль о возможном моратории на изменение сельскохозяйственных зон острова в пригодные для девелопмента районы. Что в свою очередь может повлечь:
- Взрывной рост стоимости пригодной для строительства земли в районах, где ее особенно мало. В первую очередь в Улувату и его окрестностях.
- Рост арендных ставок и повышение заполняемости уже построенных объектов в пригородной зоне за счет отсутствия нового предложения.
В любом случае, эта инициатива крайне важна и своевременна. Природное разнообразие острова — одна из его основных визитных карточек, которую необходимо сохранять ради будущего туристического потенциала Бали.
Об Индонезии и инвестициях рассказываю здесь: