Задел сделан, нужно выдержать темп
А можно узнать куда дальше выдерживать?
В настоящий момент объем непроданной недвижимости — 66% — 66 миллионов квадратных метров! Таких цифр никогда не было за историю! Спрос на недвижимость находится на низких уровнях, а дисконт к стартовым ценам составляет 10-15% по данным риелторов и экспертов сферы недвижимости! Такого тоже никогда не было. Максимальные скидки, на которые можно было рассчитывать раньше - 4-5%, если постараться.
А как так вышло?
Приведу цифры на примере московской недвижимости. В конце 2019 года средняя цена за 1 кв.м. в Москве составляла 183 тысячи.
В 2020 году для поддержки строительной отрасли в период пандемии ввели льготную ипотеку со ставкой 6,5% для всех жителей России. Соответственно, кто сидел в раздумьях "брать или не брать" тут же подорвались с места и купили квартиру в ипотеку. Рынок устоял, рабочие места сохранились, цены остались практически на месте — в сентябре 2020 года цена за метр = 188 тысяч (+2,7%).
Кто не успел — для них продлили программу и на 2021 год, увеличив ставку до 7% с середины года, но фактически ограничив на первые полгода возможность покупать квартиры в Москве, МО и СПб из-за предельной цены квартиры в 6 миллионов, таких квартир практически не найдешь. Как только осенью 2020 году стало известно о продлении программы на следующий год, цены за 3 месяца (к декабрю 2020 года) взлетели до 210 тысяч (+11,7% к сентябрю и +14,8% к началу года), и с этого момента цены пошли в дикий рост. Во втором полугодии 2021 года лимиты по суммам вернули обратно — до 12 млн в Москве, МО и СПб и до 6 млн в остальных регионах.
Вот на этом моменте нужно было остановиться и закончить льготную ипотеку.
В 2021 году цены достигли 250 тысяч за метр (+19% за год или +36,6% к началу 2020г.). На эйфории застройщики начали браться за новые и новые проекты, увеличивая темп и объемы строительства, кредитуясь всё больше и больше для создания всё большего и большего числа квартир.
За эти 2 года деньги полились рекой на рынок недвижимости, создавая добротный ручей налогов и тысячи рабочих мест, в 2022 году строительное лобби снова победило, денег захотелось еще больше, и естесно программу продлили — в феврале 2022 года (просто совпадение, связи с СВО нет) цены полетели еще, достигнув своего пика в 272 тысяч за метр (+48,6% с начала 2020 года).
Цены выросли в ПОЛТОРА раза за 3 года!
Однако, застройщики стали ощущать, что как-то людей стало заметно меньше, пустых квартир набирается уже десятки миллионов метров, а покупать уже некому — за 3 года купили квартиры даже те, кто и не собирался этого делать, а тут еще и неопределенность в виде горячей точки около российской границы, уезжающие и срочно продающие свои квартиры россияне — спрос дополнительно упал. Чтобы хоть как-то продать пустые квартиры цены начали снижаться — к концу 2022 года цена упала до 250 тысяч (-7%) до уровня конца 2021 года.
И, вот, в конце 2022 года министры и ЦБ наконец-то начали говорить о том, что льготная ипотека продлеваться не будет, хватит, и так рынок раздут донельзя.
И что вы думаете? Её снова продлили! Немного повысив льготную ставку, однако эксперты ожидают и дальнейшего снижения цен на квартиры. так как желающих купить осталось слишком мало, цены пока что слишком высокие, а квартир слишком много.
Правительство допустило раздувание ипотечного пузыря. Не такого, как Штаты в 2008 году (там другая природа пузыря была), но это не так важно, так как если резко всё отменить, мало не покажется и задеть может всех. Поэтому теперь продление программы — это вынужденная мера, чтобы постепенно сдуть этот пузырь, а не лопать его одномоментно.
Если ипотечный рынок это поезд, то и тормозить он будет долго — тормозной путь поезда в обычных условиях, который двигался со скоростью 100км/ч составляет почти 1 километр! Ипотечный рынок тоже нельзя резко остановить — приходится жать на тормоза постепенно, раз разогнали махину до такой скорости.
Вот еще немного свежей статистики от Циан (ребят, которые видят весь рынок недвижимости насквозь): выручка московских девелоперов жилья в 2022 году упала на 13% — до 1,63 трлн рублей. Продажи новостроек при этом снизились на 21% — до 134,5 тысячи ДДУ. В результате спрос вернулся на уровень пятилетней давности.
Понимаете, да? Спрос на уровне начала 2018 года, а предложение на 34% больше, чем в 2018: тогда было построено 75,7 млн кв.м. против 101,5 миллиона в 2022 году.
А причина всему — жадность.
Если выравнивать индекс цен до уровня 2018 года, учитывая спрос и количество построенных метров, то квартира, продающаяся сейчас за 10 миллионов рублей, должна стоить 7,5 миллионов, то есть, на 25% дешевле — 187 тысяч за метр в Москве — чуть больше уровня начала 2020 года. Однако, если сюда добавить инфляцию за 2019-2022 года, то мы получим 243 тысячи за метр — на 3% меньше нынешнего уровня.
До уровней меньше 200 тысяч мы вряд ли опустимся, но перегретый рынок нужно охлаждать. Темпы строительства придется сильно замедлять, что приведет к сокращениям и новому витку кризиса.
А вы как думаете, до какого уровня сможет опуститься стоимость жилья в России?
И, как обычно, если вам было интересно, подпишитесь на мой канал в Телеграме, там много полезной и интересной информации, которой нет тут.
Ваш финансовый консультант
Снижение стоимости квадрата в Москве это временное явление, так называемый технический отскок. Немного волатильности и он продолжит свой рост.
Население России резко растёт и будет расти в ближайшее время. Сотни тысяч граждан уже почти год зарабатывают существенные деньги (порой в разы превышая их прежний доход) в зоне СВО. Льготная ипотека будет продолжать жить. Государство значительную часть квартир будет выкупать для льготных категорий - количество таких граждан будет увеличиваться день ото дня. Ежегодная инфляция будет делать своё дело.
Так что через пару-тройку лет стоимость квадрата в Москве легко превысит 300тыс.руб.
Кто это лайкает? Вы серьезно считаете, что государству надо выкупать жилье в МОСКВЕ на пиках цен для беженцев? Или что ветераны СВО после самой СВО смогут обеспечивать платежи по ипотеке? Или, тем более, безработные беженцы. Кажется, вы плохо подумали.
Такими факторами можно оправдать повышение цен в регионах - как раз оттуда больше людей уходит на СВО, и там есть смысл давать социальное жилье. Но в регионах далеко не так росли цены в последние годы, и рост цен там не приведет к росту цен в мегаполисах, это разные сегменты рынка и нет прямой корреляции растут цены в Воронеже - значит в мск должен сохраниться коэффициент 3
Я не пойму: это ультратонкий троллинг или что?
Всмысле население России растёт, у нас новая демографическая яма образовывается.
Куда растет? Какой взрывной рост? За 30 лет численность населения не выросла, в последние два года падает. Плюс уехавшие и погибшие в "СВО"
Соглашусь, кроме того, любители миграции из рф, могут узнать сколько мигрантов из Украины приехало за 2022 год в рф
Неписаное бред. Строят много покупают мало. Рынок пойдет в пике. Если еще добавить сюда уехавщих и понижение спроса в целом цены упадут до уровня 2020 года стройматериалы уже ниже этой цены
Такое произойдет только если рубль уронят на 150.
Ты паря с паралельной вселенной
А стоимость объема куба превысит 90000 тыс. руб
Классическая ошибка автора - Циан и подобные в принципе не могут видеть рынок, тем более насквозь. Они видят лишь некий срез хотелок продавцов, а не цены реальных сделок по всему рынку.
Я тоже так думал, потом скачал отчёт каких-то ребят,они используют нейросетку и ручной анализ, и сравнил, реально цена как у меня в городе, плюс минус пару тысяч рублей за квадратный метр. Циан не знаю насколько точен, для столичного региона наверное информация актуальна, в остальных мне кажется нет, конкретно в моём регионе Циан не знают наверное две трети продавцов и покупателей.
Помню как лет 15 назад квадрат стоил адекватные 25 тысяч при средней зп в Москве около 40. Теперь стало наоборот - квадрат минимум в два раза выше зп.
Да лан в мск зп средняя 300 1 кв метр - 1 месяц работы, не так уж дороого
Вы в другой МСК живете. ХХ откройте
Комментарий недоступен
Все так, только 300к в день, так что всего один день работы
300к это в секунду или наносекунду?
Автор, а можешь дополнить статью данными, сколько метров жилья в России на кол-во жителей? А сколько ветхого жилья, а сколько живут в съемных квартирах/комнатах/общежитиях и семьями с Родителями?
И если все эти цифры дополнить, окажется что в России реальный дефицит жилья...
Дефицит будет при условии, что все жители ветхого жилья, арендаторы, живущие с родителями и тд быстренько найдут у себя десяток миллионов и решат купить себе квартиру.
Спрос измеряется по количеству намеревающихся приобрести товар или услугу субъектов, а не всех, кто может себе позволить что-то.
Я могу себе позволить купить Ладу гранту, деньги есть, но я не хочу этого делать. Есть деньги, но нет намерения. Спрос на ладу из-за меня не вырастет. То же и наоборот – я мечтаю (допустим) купить себе пентхаус на 250 м², но не могу себе позволить. Намерения есть, а денег нет. Спрос на пентхаусы из-за меня тоже не вырастет.
То же самое с жильем – спрос на него определяется теми, кто хочет купить и имеет прямое намерение, а не просто мечты, как в случае с жителями проблемного фонда
Проблема в том, что значительная часть этого дефицита не конвертируется в платежеспособный спрос. В России очень много людей, которым нужно жилье, но они не могут себе его позволить, даже если им дать ипотеку с отрицательной ставкой. Они не являются участниками рынка недвиги, даже потенциальными.
Это не дефицит жилья - это дефицит денег
И эти квадраты надо содержать. Бетон живой. Если не поддерживать определенную влажность, температуру, он разрушается. В 99% случаев отопление пустых квартир нельзя отключить. Не в курсе, что по поводу налогов, но скорее всего после постановки на учёт надо платить, хотя квартира ещё не реализована.
После назначения УК, думаю за пустые квартиры с них тоже берут деньги на обслуживание МОП и прочего(или нет?)
По закону, есть такое легендарное 354 постановление правительства РФ регулирующее отрасль ЖКХ, в квартирах необходимо поддерживать +12 градусов. Что делает застройщик? Правильно, раскидывает через аффилированные УК свои долги за коммунальные услуги на собственников жилья. Схем много, от перепрошивки ИПУ, до специальных настроек коллекторов, РД, при которых фактическое потребление на условные 10 млн. рублей, превращается в 25 , схемы обработаны и при поддержке региональных властей легализованы. Все в доле, всё кормятся с наших рук и нами же помыкают.
Глупость пишете.
Бетон разрушается только если его намочить, а потом заморозить и так несколько сотен раз, т.е. только на зданиях у которых нет крыши и водостоков. Если в бетон добавить нужные добавки, то даже это его не будет разрушать.
Без отопления может незначительно пострадать только финишная интерьерная отделка, где много пористых материалов типа гипс но насколько я знаю, отделку квартир делают уже перед продажей конкретному клиенту, так как нет смысла вкладываться если нет продаж.
Управляющие компании у крупных застройщиков свои или дружественные, никто там с самого себя же драть три шкуры за коммуналку за непроданные квартиры не будет.
Снижать цены на непроданные квартиры смысла застройщику нет в условиях вечно падающего рубля, проще просто не поднимать цены если спрос сократился.
Ну хоть нормальная статья: всё было предсказуемо, когда продливали льготы, но тут подъехала политика и усё.
Если замедлять темпы строительства то цены пойдут ещё выше.
Не пойдут, сейчас огромное количество новостроек стоит пустых.
Да и 250 тысяч за квадрат отдавать какому нибудь пику в мск это отдельный вид шизы.
получается легенда правдива, цены на недвижимость всегда растут
Если замедлять темпы, то экономика пойдет по п..е. Строительство это самая активная сфера экономики. Там задействованы все - от продажников стройматериалов, ремонтников, до риэлторов и рекламщиков.
Почему-то углядел тут вину льготной ипотеки в ситуации. Но на мой взгляд, проблема кроется в раздутых ценах. Т.е. высокая закредитованность ипотеками не плохо, если они создают не сильную кредитную нагрузки на население. Если прикрывать ипотеки, увеличивая недосягаемость жилья для людей, то нераспроданные квартиры за овердохрена рублей никуда все равно не денутся.
Вот очень любопытно, какая там норма прибыли у всех участников строительной цепочки? Они реально работают за гроши и высокие цены вызваны хреновой экономической ситуацией в стране, либо это просто ожиревшие скотины, которые стригут капусту без передышки?
А цены раздулись из-за чего? Из-за резко возросшего спроса. А спрос резко возрос из-за чего? Из-за снижения ипотечной ставки в 2 раза: была в среднем 12%, стала 6%
Ну как бы отчетность в открытом доступе. Скачайте да посмотрите :)Но короткий ответ: да.
Глупо ждать снижения цен метров, в стране, где деньги ничем не обеспечены и могут превратиться в тыкву за 1 день, хоть на счетах, хоть в ценных бумагах, хоть в наличке.
Недвижимость все же сложнее у человека отнять, чем просто деньги...
И то, в Госдуме обсуждают как отнимать собственность))
Ипотечную как нехуй
Думаю они в ближайшее время или может быть уже занялись этим вопросом...
С ноября продаю квартиру, уже лям скинул, не берут.
А до этого подняли на 3? :)
Новостройки которые я отслеживаю все проданы, новые дома продаются очень быстро, а цены растут на 0,5 -1% в месяц
В новой реальности не важно сколько стоит метр, а какой получается платёж по ипотеке
Комментарий недоступен
Да я про это еще год назад говорил. Квартир море но их не покупают
Кстати многие посты про рост цены похожи на рекламу. Хватай а то пороражает. Заметил эту чушь несут в интернете всякие эксперты и сферы недвижки.
Если вы про меня в частности пишете, то перечитайте статью – я наоборот говорю о том, что цены нужно снижать, а покупать сейчас не выгодно.
Если не про меня, согласен, застройщики сейчас пытаются активно впарить квартиры по высоким ценам, якобы дальше будет ещё расти
И, как обычно, если вам было интересно, подпишитесь на мой канал в Телеграме, там много полезной и интересной информации, которой нет тут.
Иди лесом, нас уже хватате телеграм каналов пиши тут
Как пелось в детском фильме "Буратино",
«Не прячьте ваши денежки по банкам и углам.
Несите ваши денежки - иначе быть беде.
И в полночь ваши денежки заройте в землю там,
И в полночь ваши денежки заройте в землю, где?»
Народ, если вы хотите купить сейчас что-то, то это самое удачное время для торга с покупателем.
Если у вас есть недвижимость и вы можете её не продавать, подождите пяток-десять лет, всё нормализуется.
Пока существует частная собственность - недвижимость всегда будет актуальна.
Если только ракеты не прилетят. (интересно, как сейчас с этим в Украине, что там происходит с рынком жилья?)
Хотя бы 190 тысяч за метр хотелось бы
Если мыслить реалиями, то сам грядущий кризис скорее связан с неспособностью обслуживания долга по ипотеке, а не с затовариванием рынка.Если в постсоветское время потребовалось около 20 лет для запуска цикла, сегодня можно прогнозировать что через 7-10 лет ситуация будет стабильнее, но только при условии адекватных действий властей.
Ипотечный кризис в США был связан с массовой выдачей необеспеченных кредитов, которые потом переупаковывались в производные финансовые инструменты с фиктивными рейтингами от ведущих рейтинговых агентств и покупались с таким огромным плечом, что падение цены базового актива всего на 4% приводило к полному списанию фантиков на балансе.
У нас - ну несколько застройщиков обанкротятся, ну ок - не держите деньги в их акциях и бондах
А у нас такие прямо обеспеченные:
"Сбербанк запустил ипотеку без первоначального взноса"
"Сбербанк снизил минимальный возраст для льготной ипотеки до 18 лет"
"Сбер поднял возраст заемщиков на момент окончания ипотеки до 75 лет"
Это я ещё молчу про практику потребкредита на первый взнос.
Ипотека теперь - это несусветная роскошь)
Интересные рассуждения...