Положить деньги на депозит или купить квартиру? Отвечает эксперт

Депозит — распространенный и безопасный вариант получить дополнительный доход. Покупка недвижимости — тоже популярный способ инвестирования. Вместе с Марией Кучеренко, основателем бренда Business Svaha, разбираемся, куда лучше вложить денежные средства и как можно увеличить доходность каждого из вариантов.

Вклад — это размещение национальной или иностранной валюты в банке. Банк инвестирует денежные средства в коммерческие проекты и по окончании срока вклада возвращает изначально вложенную сумму с процентами. Процентная ставка зависит от срока вклада. Если закрыть депозит раньше срока, можно потерять проценты полностью или частично. Кроме того, существуют вклады до востребования. Снять деньги можно в любой момент, но процент по ним будет минимальным, например, 0,01%.

Стоимость квартиры можно окупить двумя основными способами: перепродать или сдавать в аренду. Жилье на первом этаже можно переоборудовать в коммерческое помещение — офис или магазин. А квартиру большой площади — разделить на студии.

Для сдачи квартиры в аренду не обязательно выплачивать полную стоимость застройщику или предыдущему владельцу. Можно взять ипотеку и ежемесячно оплачивать ее из платежей по аренде.

Депозит можно открыть, положив на счет от одного рубля.

Стоимость квартиры-студии в российском городе-миллионнике, готовой к сдаче в аренду, может составлять от 2,5 миллионов рублей. Такая квартира находится в районе, перспективном для сдачи: вблизи бизнес-центров, вузов и рынков. Точная стоимость зависит от города, района и дома.

Ипотека дает возможность снизить первоначальные вложения в квартиру. Средний первоначальный взнос по ипотеке составляет 10–30% стоимости. Для квартиры-студии из нашего примера это от 250 тысяч рублей. Итоговая сумма будет зависеть от условий банка и способности заемщика подтвердить свою платежеспособность.

Еще один способ снизить первоначальные вложения — купить квартиру у арбитражных управляющих. Они выставляют на торги имущество физических и юридических лиц, которые проходят процедуру банкротства. Цена устанавливается со скидкой до 50%.

Если вам интересны инвестиции в недвижимость, но на покупку квартиры или первоначальный взнос накоплений пока недостаточно, можно рассмотреть инвестиции с помощью инвестиционных платформ. Например, платформа ТаланИнвест специализируется на инвестициях в недвижимость. На ней встречаются застройщики, которым нужны денежные средства на проект, и инвесторы, готовые предоставить им займы. Платформа проводит мониторинг платежеспособности заемщиков, чтобы снизить риск неплатежа. Доходность инвестиций составляет до 16% годовых.

В большинстве банков можно открыть вклад без дополнительных расходов. Но во избежание неожиданностей я советую тщательно изучать условия соглашения с банком.

Сдача квартиры в аренду связана с расходами на ремонт, поиск арендаторов и на заключение договора.

Если квартира приобретается у застройщика, то он сам может предложить ремонт на выгодных условиях. Бюджетный ремонт студии площадью 30 квадратных метров «под ключ» будет стоить от 30 тысяч рублей за квадратный метр.

Арендаторы предпочитают квартиры, где есть мебель и бытовая техника. Холодильник и стиральная машинка обойдутся в 60 тысяч рублей, а двуспальная кровать — от 7 тысяч рублей.

Чтобы найти арендаторов, необходимо разместить свое объявление на агрегаторах. Одно объявление о сдаче стоит в среднем от 1000 до 1500 рублей в месяц.

Составить договор аренды поможет юрист. Его услуги стоят в среднем от 5000 до 15000 рублей. Если договор аренды или найма заключен на срок более года, его необходимо зарегистрировать в Росреестре через МФЦ или портал «Госуслуги» в течение месяца.

Физическое лицо платит налог на доход с процентов по вкладам в иностранной валюте и в национальной, если процент годовых выше 1%. Эта обязанность возникает, если проценты по вкладу превышают результат умножения максимальной ключевой ставки ЦБ за год на сумму 1 миллион рублей. Ставка налога составляет 13% и для налоговых резидентов России, и для тех, кто ими не является.

Например, если ключевая ставка не изменится с 15 сентября 2023 года, то ее максимальным значением за год будет 13%. Облагаться налогом будут доходы по вкладам, которые превышают 1 000 000 ✕ 13% = 130 тысяч рублей.

Продажа квартиры облагается налогом 13%, если с момента покупки прошло меньше пяти лет. Сдача квартиры в аренду тоже облагается налогом 13% для резидентов. Если вы находитесь в России менее 183 дней в году, ставка налога составит 30%.

Индивидуальные предприниматели могут воспользоваться патентной системой налогообложения (ПСН). Патент приобретается заранее на срок от 1 до 12 месяцев. Стоимость патента составляет 6% от суммы примерного годового дохода. Аналогичная ставка также применима к доходам индивидуальных предпринимателей с упрощенной системой налогообложения (УСН) «Доходы».

Налоговую нагрузку можно снизить, если сдавать квартиру, комнату или дом в качестве самозанятого. Доход от сдачи жилья в этом случае не должен превышать 2,4 млн рублей в год.

Депозит начинает приносить доход с момента пополнения. Иногда банки начинают начислять проценты по достижении определенной суммы, например, 5 тысяч рублей. Срок депозита может составлять от месяца до 10 и более лет.

Ставка по депозиту зависит от ключевой ставки Банка России, а она, в свою очередь, зависит от ситуации во внешней среде. До 22 февраля 2022 года средняя процентная ставка по депозитному вкладу составляла 6–8%. С февраля по апрель Банк России поднимал ключевую ставку до 20% в связи с массовым оттоком капитала из страны. Процентные ставки по депозиту в этот период доходили до 20,5%.

Сейчас ключевая ставка Банка России составляет 13% годовых. На момент написания статьи (сентябрь 2023 года), процентная ставка по срочному депозиту варьируется в пределах от 5,67% до 17,01% годовых.

Квартиру, купленную на этапе котлована, можно будет перепродать или сдать в аренду через 2–3 года. Для перепродажи чаще всего потребуется ремонт, который может длиться от пары месяцев. А готовую квартиру, которая не требует ремонта, можно сдавать в аренду сразу после приобретения.

В городах-миллионниках срок окупаемости квартиры, сдаваемой в аренду, составит до 15 лет. Например, квартира на окраине Ростова стоимостью 4 миллиона рублей сдается за 28 тысяч рублей в месяц. 4 000 000 ÷ 28 000 ÷ 12 = 11,9 лет ~ 11 лет и 11 месяцев. С учетом дополнительных расходов и инфляции срок окупаемости может достигать 12 – 13 лет. Доходность от сдачи этой квартиры в аренду составит около 7% годовых.

В Москве срок окупаемости может быть дольше. По данным платформы Домклик, однокомнатную квартиру стоимостью 11 миллионов рублей можно сдавать примерно за 48,5 тысяч рублей в месяц. Срок ее окупаемости составит около 19 лет.

Снизить срок окупаемости можно, если сдавать квартиру или комнаты посуточно. Студенты и приезжающие на заработки ищут дешевое жилье и не предъявляют высоких требований к комфорту. Койко-место можно сдавать по 6–10 тысяч рублей в месяц. Количество человек, которое можно разместить, зависит от площади квартиры.

Чаще всего инвестора беспокоят риск потерять вложения и риск снижения доходности.

Риск потери

Вклады в банках, которые входят в систему страхования вкладов (ССВ), подлежат обязательному страхованию. Это происходит автоматически, дополнительное соглашение не требуется.

Если банк-участник ССВ обанкротится или лишится лицензии, то потери его клиентам возместит Агентство по страхованию вкладов. Вклады на общую сумму до 1,4 миллиона рублей в одном банке возмещаются полностью. Если денежные средства на вкладе были получены в качестве наследства, гранта или субсидии, вкладчик может получить до 10 миллионов рублей компенсации. До наступления страхового случая денежные средства должны находиться на счете не менее трех месяцев.

Квартира подвержена рискам физического ущерба. Они могут возникнуть по вине владельца, арендаторов или соседей. Обязательному страхованию подлежат только квартиры, приобретаемые в ипотеку. Полис оформляется отдельно, после одобрения кредита, но до заключения договора займа.

Стоимость страхования квартиры начинается от 1000 рублей за год. Точная сумма зависит от возраста дома, стоимости несущих конструкций, внутренней отделки и домашнего имущества, а также от суммы страхования гражданской ответственности.

Риск снижения доходности

В соответствии со статьей 838 Гражданского кодекса, банк не может уменьшить процентную ставку по срочному вкладу.

Стоимость аренды квартиры может снизиться, так как складывается под влиянием рынка. Пандемия, спецоперация, колебания курса валют влияют на миграционные процессы. Люди массово уезжают из одних стран, регионов и городов, и недвижимость там начинает дешеветь.

Рынок недвижимости Турции, Греции, Канарских островов в последнее время менялся из-за природных катаклизмов. В России на рынок влияют государственные программы и их доступность. Выгодные условия ипотеки стимулируют спрос на недвижимость. Если после этого на рынке наступает стагнация, владельцы квартир решают продавать или сдавать их. Рост предложения на рынке аренды приводит к снижению ее стоимости.

Стоимость конкретной квартиры может упасть из-за изменений в районе или доме, где она находится. Она снижается, если рядом строят новые многоэтажные дома, закрывая красивый вид. Кроме того, в таких случаях не всегда продумывают инфраструктуру — детские сады, школы, больницы — и транспортную доступность. Со временем жители понимают, что ездить каждый день на работу и в школу трудно и долго, и цена квартир в районе снизится.

В стоимости теряют и квартиры в жилых комплексах, которые были построены некачественно, и тех, где плохо работает управляющая компания. Когда дом и придомовая территория выглядят непривлекательно, покупатели и арендаторы делают выбор в пользу других объектов.

Самому большому давлению в кризис подвержены объекты вторичной недвижимости в старом фонде, квартиры на последних этажах и переоцененные квартиры в центральных округах городов.

Возможности роста доходности

Увеличить доход по вкладу можно с помощью «магии сложных процентов». Если не выводить проценты с депозита, проценты в следующем периоде будут начисляться и на первоначальную сумму, и на полученные проценты. Этот процесс называется капитализацией.

Например, если положить на счет 100 тысяч рублей под 10%, в конце года доход составит 100 000 ✕ 10% = 10 000 рублей. А в следующем году доход будет уже (100 000 + 10 000) ✕ 10% = 11 000 рублей. При условии, что вы не обналичиваете проценты по вкладу. Усилить «магию» можно пополнением основной суммы депозита.

К росту стоимости недвижимости могут приводить те же факторы, что и к снижению. В странах и регионах, куда приезжает большое количество людей, спрос на жилье растет. Это приводит к увеличению стоимости квадратных метров и аренды.

В крупных российских городах стоимость недвижимости увеличивается, если рядом строят станцию метро или парк. Но сроки строительства, а следовательно, и роста цены, могут быть непредсказуемы.

Главное преимущество банковского вклада — низкий порог вхождения. Кроме того, вклад не требует контроля и управления. Тем не менее части инвесторов психологически важно взаимодействовать с объектом, который приносит прибыль.

Основное преимущество квартиры в том, что инвестор получает в собственность материальный объект. Однако этот актив требует больших вложений и постоянного внимания инвестора, самостоятельного или делегированного.

Банковский вклад

Покупка квартиры для перепродажи или сдачи в аренду

***
https://talaninvest.ru/
ООО «ТаланИнвест» ИНН 1841096768, ОГРН 1201800024480. Заключение с использованием инвестиционной платформы договоров, по которым привлекаются инвестиции, является высокорискованным и может привести к потере инвестиций в полном объеме.