500 человек в день — и вендинг в ЖК работает. Меньше — нет

Управляющая компания — это бизнес с низкой маржой и высокой ответственностью. Тарифы на содержание жилья ограничены, собственники следят за каждой копейкой в платёжке, а затраты растут. Дополнительный доход — это не жадность, а способ не повышать тариф и при этом содержать дом в порядке. И один из вариантов такого дохода — вендинг.

Но здесь есть проблема, которую нужно проговорить сразу. Вендинг в жилых комплексах — это не универсальное решение. Это инструмент, который работает при определённых условиях. И если этих условий нет, автомат будет стоять мёртвым грузом.

В 2020 году вендоры сделали ставку на жилые комплексы. Казалось логичным: люди сидят дома, выходить лишний раз не хочется, а тут — аппарат в подъезде. «Вкусвилл» запустил первый вендинг в жилом доме в Санкт-Петербурге, потом в Москве, тестировали молочные продукты, хлеб, готовые блюда, бакалею, детское питание, даже презервативы и антисептики по просьбам жильцов.

Прошло несколько лет. Массового распространения в этом сегменте так и не произошло. Причина проста: пользоваться аппаратом могут только жильцы подъезда, и это «очень минимизирует потенциальный трафик», как сформулировал директор по продажам «Мангазеи» Фёдор Ушаков.

Это ключевая мысль. Вендинг — это бизнес трафика. Не бизнес «удобства» и не бизнес «инноваций». Если через точку не проходит достаточное количество людей, аппарат не окупится, сколько бы красивым он ни был.

В Москве вендинг в жилых комплексах развивается в первую очередь в современных крупных проектах, где единый холл объединяет входы во все подъезды. Весь трафик проходит через одну точку. Именно там ставят микромаркеты, кофестанции в формате кофепоинта, современные форматы торговли.

В регионах таких проектов практически нет. Большинство жилых комплексов имеют раздельные входы, и трафика в каждом подъезде недостаточно для вендинга. Это не вопрос качества управления или желания. Это вопрос физики: если через подъезд проходит сто человек в день, аппарат не выйдет на окупаемость.

Поэтому в регионах вендинг сосредоточен на другом этапе — на обеспечении персонала стройки. Пока дом строится, там работают люди, которым нужно перекусить, выпить горячего, а возможно, и поесть полноценно из упакованной еды. Это работающий сегмент. А вот на этапе, когда жилой комплекс становится предложением для конечного потребителя, вендинг в регионах фактически отсутствует.

Универсального норматива нет, но практика показывает: для устойчивой работы вендинга в жилом комплексе нужно минимум 500–600 человек, проходящих через точку в день. При таких цифрах это реально работает.

Для сравнения: в международной практике для вендинга в апартаментах ориентируются на комплексы от 150 квартир, построенные после 2000 года, с управляющей компанией на месте и без существующих точек питания. Доход с одного аппарата в такой локации составляет примерно 1000–1500 долларов в месяц при чистой прибыли 500–700 долларов. Это данные по американскому рынку, но логика сопоставима.

Для микромаркета экономика другая. В российских условиях микромаркет с готовой едой и онлайн-оплатой показывает оборот около 290 тысяч рублей в месяц при чистой прибыли 70 тысяч и окупаемости около 10 месяцев. Но это в бизнес-центрах, коворкингах и медицинских учреждениях — местах с высоким трафиком и платёжеспособной аудиторией. В жилом комплексе такие цифры нужно проверять отдельно.

Есть сегмент, где вендинг в жилых пространствах более востребован. Это апартаменты — формат, где жилые помещения перемежаются офисными и услуговыми историями. Там апартаменты могут быть одновременно и жильём, и офисом, и местом оказания услуг. В таких форматах трафик выше и разнообразнее, а потребность в вендинге — больше.

Это не означает, что в классических жилых комплексах вендинг невозможен. Это означает, что к нему нужно подходить с расчётом, а не с верой в то, что «людям будет удобно».

Управляющая компания может получать доход от размещения вендингового оборудования. Это не ноу-хау — аренда общего имущества под рекламные конструкции, подвалы, чердаки и технические помещения практикуется давно. Вендинг — ещё один вариант использования общего имущества. Но для этого нужно решение общего собрания собственников, причём не менее двух третей голосов.

Это важный момент, который часто упускают. Управляющая компания не может просто так поставить автомат в холле. Нужно согласие собственников. И чтобы его получить, нужно объяснить выгоду: полученный доход пойдёт на благоустройство, ремонт, снижение тарифа — что-то осязаемое.

Если есть интерес к тому, чтобы провести эксперимент, это можно сделать. Нужно посадить за один стол застройщика с пониманием всех цифр по объекту и вендинговую компанию с пониманием цифр этого бизнеса. И искать, где и как они могут соприкоснуться.

Здесь необходимы отдельные товарные матрицы. То, что актуально как перекус на бегу, будет менее актуально в месте, где люди только что вышли из своей квартиры, где у них, скорее всего, стоит кофемашина и они наверняка уже плотно поели. Возможно, в таких местах вендинг должен вообще заменить магазин у дома.

Это требует эксперимента, а не копирования чужого опыта. Сегодня успешные эксперименты были только в Москве и только в крупных жилых комплексах. В регионах, с раздельными входами и меньшим трафиком, нужна своя модель.

Вендинг в жилом комплексе — это не «поставить автомат и получать деньги». Это бизнес с порогом входа по трафику. Москва и крупные проекты с единым холлом — да, работает. Регионы с раздельными подъездами — нет, не работает. Апартаменты со смешанным использованием — да, более востребовано. Стройплощадки — да, работающий сегмент, но это другой бизнес.

Если управляющая компания хочет попробовать, нужно садиться с вендором и считать. Без расчёта и без согласия собственников это не история про дополнительный доход. Это история про автомат, который стоит в подъезде и собирает пыль.