Сквоттеры - законный отъём недвижимости в США. Как это возможно?

Сквоттер — это тот, кто проживает на вашей территории без разрешения. Это лица, которые незаконно проникли в собственность и заселили ее без разрешения. В некоторых случаях скваттеры делают это намеренно, но во многих других случаях они ошибочно полагают, что имеют право находиться на земле из-за мошеннического договора аренды, соглашения, заключенного с предыдущим владельцем, или из-за другой неопределенной правовой зоны.

Это как украсть активы

Незыблемость права частной собственности считается одним из столпов западного общества. Однако трактовать это право могут подчас по-разному, в зависимости от настроений бюрократической элиты. Необходимо в угоду вообще непонятно кому наложить без суда и следствия арест на активы российского государства? Пожалуйста! Конфисковать зарубежную собственность российских граждан? Нет никаких проблем.

Представьте ситуацию. У вас есть дом, квартира или даже просто земельный участок в курортной местности, в горах или у теплого моря, куда вы несколько раз в год приезжаете на заслуженный отдых. Либо же у вас имеется второй дом или квартира, которые могут пустовать как инвестиция или сдаваться на сервисах аренды жилья посуточно или на долгий срок. Казалось бы, самое плохое, что с такой собственностью может случиться, это квартирные воришки или сложные соседи, могущие, например, затопить вашу недвижимость. Однако в некоторых странах существует и совершенно незнакомая в наших широтах проблема. В ваше жилье могут проникнуть захватчики (бездомные и не очень) и через некоторое время вполне легально стать его владельцами. А вы останетесь ни с чем, ну или по крайней мере будете вынуждены ввязаться в неприятные и весьма дорогие судебные тяжбы.

Страдают от таких двойных стандартов и простые граждане – испанцы, французы, американцы, британцы. В первую очередь, из-за сквоттеров (так называют людей, самовольно захватывающие пустые помещения).

История сквоттеров

В США, да уже и не только, подобных персонажей называют сквоттерами, а сам процесс самовольного заселения — сквоттингом. В определенном смысле многие современные граждане Соединенных Штатов являются сквоттерами, если подразумевать, что они заняли в том числе пустующие земли, на которых прежде жило коренное население страны. Но, строго говоря, в нынешнем понимании сквоттеры в основном забирают заброшенные или пустующие по тем или иными причинам здания, а со временем начинают предъявлять на них права, сопротивляясь выселению.

Раньше явление носило достаточно маргинальный характер, как, например, в 1980-е годы, когда группы неформальных художников захватили несколько десятков зданий в центре нью-йоркского Манхэттена, образовав там арт-коммуны. Куда большее распространение сквоттинг получил после ипотечного кризиса в США конца нулевых. Когда пузырь на американском рынке недвижимости лопнул, образовалось большое количество домов и квартир, ставших заложниками длительных судебных разбирательств или не могущих найти покупателей. На них, в свою очередь, начали претендовать граждане, пострадавшие от экономической депрессии и более не могущие позволить себе аренду жилья на прежних условиях. Случаи их самовольного заселения в пустующую недвижимость приобрели довольно массовый характер и, по мнению многих организаций по защите прав потребителей, были морально обоснованы.

Типы сквоттеров

Сквоттер — это тот, кто пытается поселиться на земле, на которую у него нет разрешения. Есть три типа скваттеров:

Приобретательная давность

Получить в свою собственность дом, квартиру, земельный участок и так далее сквоттеры могут на основании такого юридического понятия, как «приобретательная давность». В Соединенных Штатах оно носит название adverse possession, «противопоставленное (или враждебное) владение». Говоря простым языком, суть его заключается в том, что стать владельцем имущества (в данном случае недвижимости) можно не являясь его собственником, но в случае открытого и непрерывного владения им на протяжении определенного времени. В США условия применения adverse possession отличаются в зависимости от штата, но, в общем и целом, подразумевают, что сквоттер должен жить в пустующем доме открыто и общеизвестно, не имея разрешения владельца, владея недвижимостью как своей, а главное, непрерывно.

В основном разница в правоприменении от штата к штату заключается как раз в сроке этой непрерывной жизни в чужом жилье. Сейчас из-за распространения практики самовольного захвата недвижимости эти сроки имеют тенденцию к увеличению, но ранее, например, в Техасе достаточно было открыто, не прячась, демонстративно прожить в чужом доме всего три года, чтобы предыдущий владелец с большой долей вероятности потерял на него права. Сегодня средний срок непрерывной жизни в условно бесхозном доме составляет в США 10—15 лет. В течение этого времени текущий собственник вправе истребовать свое имущество назад.

В США

Тяжелее всех приходится добропорядочным американцам: там сквоттерам настоящее раздолье. Сквоттеры в Новом свете отлично знают местные законы, согласно которым их практически невозможно выгнать из захваченного помещения без решения суда.

В Америке два типа сквоттеров – те, кто самовольно вселяется в пустующее жилье, и те, кто подписал договор об аренде. В первом случае, в большинстве штатов их практически невозможно выселить без судебного решения. Например, в Калифорнии, захватчикам достаточно прожить три дня в доме или квартире, на который они положили глаз. По истечению этого срока вернувшимся из отпуска или командировки хозяевам придется нанимать адвоката и обращаться в суд. И боже упаси угрожать взломщикам, входить в «их» дом, отключать в нем свет или газ! Сквоттеры могут в темноте упасть и покалечиться, и оплачивать их лечение и страдания придется нарушителям спокойствия. Кстати, если хозяева все же подадут в суд, то в большинстве американских штатов сквоттерам положен бесплатный адвокат от одной из многочисленных организаций, борющихся с имущественным неравноправием.

Если сквоттеры занимали собственность более 5 лет, поддерживая её в жилом состоянии и платили налоги на недвижимость (я не совсем понимаю как они могут платить налоги за то, что им не принадлежит? Но, видимо, могут). В Калифорнии сквоттеру требуется только 5 лет постоянного использования или обслуживания, чтобы заявить о владении!

Если удастся выселить сквоттеров, то перед выселением они загадят все, что могут: испортят канализацию забив ее полотенцами и затопят дом и сломают все, что смогут.

Одна женщина написала, что у нее был такой случай. Заняло 45 дней, стоило около $400. Полиция предупредила ни в коем случае не отключать свет. Иначе если сквоттер упадет без света — еще и счет пришлет за медицинское обслуживание моральный ущерб.

До сих пор не верится, что такое возможно.

Нам повезло, что вернувшись из путешествия на доме на колесах, мы не обнаружили “гостей” у себя дома.

Жилье проверяла жена брата раз в неделю и соседи знали, что мы уехали. Но в следующий раз мы еще знак, камеры и умные замки поставим на всякий случай.

Посадить?

Сквоттеры могут быть арестованы только в том случае, если они совершают другое преступление, например, наносят ущерб имуществу при входе (например, разбивают окна, чтобы получить доступ) или причиняют дополнительный вред, живя там. Итак, другие способы, которыми полиция может выселить скваттеров из нежилых помещений, включают:

Также уголовным преступлением является отказ покинуть собственность или землю по приказу полиции, совета, владельца или если был издан приказ о возвращении во владение.

Почему у скваттеров есть права?

Права скваттеров в первую очередь предназначены для того, чтобы воспрепятствовать применению самосуда. Если бы землевладельцам было позволено применять насилие или угрозу насилия для изгнания скваттера, ситуация могла бы быстро обостриться и стать опасной. Кроме того, это способствовало бы созданию климата самосуда, который мог бы распространиться и на другие сферы жизни, подрывая чувство безопасности, которое люди привыкли ожидать от мест, где они живут.

У сквоттеров есть права, что в долгосрочной перспективе помогает обеспечить справедливость. Это сравнимо с правами арендаторов, которые защищают арендаторов от теневых арендодателей. Законы определяют права каждой стороны, чтобы поддерживать рынок недвижимости стабильным и вести переговоры (обычно) мирно.

Какие штаты признают права скваттеров?

Права скваттеров существуют во всех штатах, но они различаются в зависимости от того, как долго кто-то должен проживать на территории и что квалифицируется. Согласно Разделу 6, Главе 5, Разделу 200 Кодекса штата Алабама, скваттеры в Алабаме могут приобретать собственность, если они платят налоги или владеют документом в течение десяти лет. Однако на Аляске скваттер может получить документ, если он прожил на участке семь лет или платил налоги с него в течение десяти лет.

Сквоттер в Аризоне должен иметь документ и платить налоги на недвижимость в течение трех или более лет. Если земля является частью городского участка, они должны иметь документ и платить за пять лет. Если сосед строит на соседнем участке намеренно или непреднамеренно и ни один собственник не возражает, сосед наследует землю через два года. Чтобы добиться неправомерного владения в Калифорнии, необходимо платить налоги за землю только в течение пяти лет. Сквоттеры, с другой стороны, могут получить контроль над землей в Колорадо при условии, что они имеют документ, платят налоги на недвижимость в течение семи лет или проживают там в течение 18 лет.

Штаты с правами скваттеров

В следующих штатах действует закон о правах скваттеров, который требует, чтобы человек проживал на рассматриваемой земле не менее 20 лет:

В следующих штатах действует закон о правах скваттеров, который требует, чтобы человек проживал на рассматриваемой земле не более 19 лет:

Пожалуйста, имейте в виду, что права скваттеров в некоторых штатах, перечисленных выше, требуют, чтобы скваттер имел документ или уплачивал налоги во время владения, а в других нет. В некоторых местах количество лет может быть снижено, если скваттер может предоставить необходимые документы.

Неформальное решение

Поднакопившие жирка за годы эмиграции из СССР жители Брайтона, ставшие счастливыми обладателями недвижимости, сдаваемой в аренду, со сквоттерами расправляются оригинальным способом: попадая в неприятную ситуацию, они призывают на помощь Большого Джамиля.На визитной карточке род его деятельности обозначен как «специалист по выселению неплательщиков». Получив вместо добропорядочных арендаторов сквоттеров, знающие Большого Джамиля подселяют его в соседнюю квартиру, куда он въезжает со всей своей большой и дружной семьей: постоянно орущими двенадцатью детьми, курящими травку племянниками, другими близкими и дальними родственниками, обожающими громко предаваться любви под жесточайшее порно. Старенькая бабушка Большого Джамиля регулярно моет коридор какой-то липкой субстанцией, а страдающий деменцией дедушка частенько справляет нужду под соседскую дверь.Большой Джамиль очень востребован, но отказывается от работы зимой – он любит кататься на лыжах в швейцарских Альпах. А живет он в огромном особняке за пределами Большого Нью-Йорка, и свободные комнаты в нем не сдает.

Как быть?

Данная норма («приобретательная давность»), конечно, не задумывалась для защиты непонятных личностей, против вашей воли нагло занимающих вашу же жилплощадь, как в случае с хьюстонкой Линдой Джанг. Она призвана оформить юридическую смену собственника в случае, если речь действительно идет о давно «ничейном», «брошенном», «бесхозном» имуществе. Однако юридической лазейкой могут воспользоваться и сквоттеры, которым при определенных условиях вполне может повезти.

Поэтому юристы при повышенном риске возникновения такой ситуации советуют принимать превентивные меры против захватчиков. Настоящий хозяин может установить забор или камеры видеонаблюдения, попросить о помощи соседей, которые могут следить за пустующим жильем, или просто самостоятельно его регулярно проведывать, поддерживая хотя бы видимость обитаемой недвижимости. В конце концов, никто не позаботится о вашей собственности лучше вас самих.

Советы для Калифорнии:

Выселить сквоттеров по решению суда можно, но дело это хлопотное и затратное. Все дело в том, что в США этим людям положен бесплатный адвокат. А вот истец должен платить за правовую помощь из собственного кармана. Кажется, что может быть проще, чем прийти в свой дом с крепкими друзьями и выставить оккупантов. Но в США запрещено выселять сквоттеров насильно! Вы не можете не только выгнать их силой или угрожая оружием, но даже отключить им газ и свет.

В США мужчина стал сквоттером, чтобы изгнать из дома матери других сквоттеров

С подобной ситуацией столкнулся житель Калифорнии Флэш Шелтон. Семья его матери выехала на некоторое время в Неваду, а в это время в их дом заселились новые жильцы — сквоттеры. Они привезли с собой целый грузовик мебели и прочих пожитков. Конечно же, на требования убираться они отвечали отказом.

Как и любой другой добропорядочный гражданин США, Шелтон обратился в полицию. Но там ему сообщили, что правоохранители не имеют полномочий выселять сквоттеров. Копы посоветовали обратиться в суд, что было не самым хорошим вариантом. Мужчина знал, что подобные дела могут тянуться годами и на адвокатов придется потратить десятки тысяч долларов.

Поэтому Шелтон решил действовать по-своему. Он заключил с матерью договор на аренду дома, а затем заявился туда с оружием и собакой. Он выбрал момент, когда сквоттеров не было на месте. Флэш спокойно расставил по комнатам камеры наблюдения и сел ждать «новых хозяев». Когда сквоттеры заявились, вооруженный мужчина провел с ними воспитательную беседу. Он предупредил, что арендовал этот дом и что все провокации зафиксирует камера. Нарушителям права собственности ничего не оставалось, кроме как собрать вещи и убраться. Вся операция вместе с подготовкой заняла у Шелтона всего пару часов. После этого его мама смогла вернуться домой, чему была несказанно рада.

Сквоттинг в России и СССР

В отличии от США, в Советском Союзе были не столь агрессивно настроенные участники движения. Первый сквот появился в Москве, у станции метро Китай-Город и назывался Детский сад. Это было большое, двухэтажное здание, где часто оставались художники и музыканты, чтобы творить и общаться. Подобные *заведения* были в Трёхпрудном переулке и на Фурманном. Существовали они до 1990 года.

Ставьте лайки, подписывайтесь на канал, делитесь ссылками в социальных сетях. Спасибо за внимание!