Ярослав Кобаладзе — от бога риэлтор!

Интервью c известным риэлтором Ярославом Кобаладзе, руководителем агентства недвижимости. Актуальные тренды рынка недвижимости Москвы. Что покупать и куда лучше инвестировать?

Сайт агентства: kobaladze-realty.ru

Основной принцип работы Ярослава — решение проблем клиентов. Поэтому ему доверяют управление недвижимостью, поиск и продажу объектов, проверку документов, оформление договоров, одобрение ипотеки и поиск выгодных инвестиционных проектов.

Ярослав является спикером и участником форумов по недвижимости, а также экспертом федеральных каналов: 1 Канал, ОТР, Москва 24 и СМИ: РБК, Forbes, Ведомости и других. Его статьи публикуются в Вечерней Москве и Penny Lane Realty Life.

Семнадцатилетний опыт работы в недвижимости открыл во мне суперсилу. Я знаю, что будет с рынком и когда покупателю нужно покупать, а продавцу – продавать, чтобы получить от сделки максимальную выгоду.

У меня есть некая связь с Богом. Собственно, я так и называю себя – риелтор от Бога. Моя аналитика точна на 99,9%. Вы можете зайти на мой YouTube канал и убедиться в этом лично. Все то, о чем я говорил ранее – все сбылось.

Именно поэтому, говоря о том, в чем заключаются отличия нашей компании, могу сказать, что это – связь с Богом, прямая Божья сила.

В команду мы набираем людей по принципу ЕБШ 24/7. Если человек готов трудиться, работать и развиваться, то ему с нами по пути. Если же потенциальный кандидат хочет работать «от звонка до звонка» с фиксированными выходными, то сотрудничества у нас не получится. Наши специалисты работают всегда и очень много, я – не исключение.

Все зависит от поставленных целей. На каждой должности есть свой KPI. Продукт нашей компании – это сделка, которая грамотно организована с юридической точки зрения, абсолютно безопасна для нашего клиента и выгода для всех сторон. У каждого сотрудника в сделке есть своя роль и задача. Например, нужно сделать определенное количество звонков – в этом случае мы смотрим на цифры и оцениваем статистику.

Кроме того, у нас есть своя CRM-система со встроенными нейросетями. Если менеджер делает что-то не по регламенту, ИИ оценивает эффективность и дает рекомендации о том, как повысить вероятность заключения сделки.

В первую очередь, это люди, которые ценят свое время и высокий сервис. Мы специализируемся на недвижимости бизнес-класса и выше. Однако, могу сказать, что наши клиенты – это все люди, заинтересованные в покупке недвижимости. Согласитесь, все мы мечтаем в той или иной мере улучить свои жилищные условия – купить квартиру с большим метражом или в более перспективном районе. Это же актуально и для продажи имущества – никому не хочется терять выгоду и большинство заинтересовано в том, чтобы сделка состоялась в самые короткие сроки.

На сегодняшний день мы используем разные методы привлечения. Безусловно, работает и «сарафанное радио», когда клиенты и партнеры рекомендуют нас своим знакомым, друзьям, коллегам. В маркетинг мы вкладываем значительную часть своей прибыли – до 50%. Это разные инструменты – лидогенерация, реклама на официальных площадках, картах. Всю рекламу мы очень тщательно упаковываем, благодаря чему потенциальные клиенты сразу понимают, с какими запросами мы работаем и какие задачи можем решить.

Мы не Циан и не Авито и не стремимся конкурировать с этими площадками никоим образом. Мы – бутиковое агентство недвижимости. Стратегия разрабатывается индивидуально под каждого клиента и работаем мы по принципу «сделать больше, чем тебе заплатят». Если клиент хочет инвестировать – мы поможем, если он хочет повысить свой уровень жизни через переезд – мы также сделаем все возможное в рамках его ситуации и бюджета.

Мы – доктора в сфере недвижимости. Когда клиент к нам обращается, мы закрываем его боль в любых жилищных вопросах. Сервис и качество оказания услуг для нас в приоритете. Именно поэтому мы с клиентами становимся партнерами на всю жизнь.

Во все времена всегда востребована недвижимость по рыночной цене. И не имеет значения, какая это недвижимость – дома, квартиры, коммерция или что-то еще.

Недвижимость эконом-класса, конечно, покупают чаще, чем элитные дома и квартиры. Объясняется это просто: людей, которые могут позволить себе купить недорогую квартиру гораздо больше, чем тех, кто может позволить себе элитное жилье.

Есть определенные тренды, которые задаются государственными программами и банками. Это, в первую очередь, новостройки. Государству и финансовым организациям выгодно, чтобы строилась новая недвижимость. Любой жилой комплекс – это целый большой сектор трудоустроенных людей, которые работают и платят налоги. Вторичка этого не дает. Поэтому дешевые ипотечные программы доступны только для строящего жилья.

Самый главный факт, который оказывает прямое влияние на стоимость недвижимости – это расположение. К примеру, есть две квартиры с идентичными параметрами, только одна находится в комплексе за МКАД, а вторая – у Кремля. Вот стоимость второй квартиры будет превышать стоимость первой в несколько раз.

Кроме того, на цене сказывается класс жилья (эконом, бизнес, элитная), наличие или отсутствие ремонта. Этажность – тоже немаловажный аспект. Понятно, что цена квартир на первых этажах всегда будет ниже. Неочевидный фактор – порядок в документах и готовность собственника указать полную стоимость в договоре.

Здесь вопрос о том, с какой точки зрения вы рассматриваете покупку: как инвестицию или это ваше первое жилье. К слову, чаще всего вопросом о целесообразности покупки в текущий момент задаются люди, у которых еще нет своего жилья.

В ситуации с первой квартирой, могу сказать только одно: какая вам разница сколько недвижимость стоит прямо сейчас? Вы же решаете, в первую очередь, свой внутренний психологический вопрос. Из человека, который постоянно сидит на чемоданах и платит деньги чужому дяде или и вовсе – живет с родителями, вы становитесь собственником СВОЕЙ квартиры. Когда нужно было покупать квартиру? Да еще вчера! Какую? Любую, на которую хватает денег. Не хватает – добавляй, бери ипотеку. Своя недвижимость для женщины – это гнездо, а для мужчины – замок. Первая базовая потребность любого человека – собственное жилье, а потом уже все остальное.

На данный момент тренд на ближайшие несколько лет будет наблюдаться в загородном секторе. Это связано с тем, что появились льготные банковские продукты и сегодня можно построить дом в ипотеку по ставке 5-8%. При этом максимальная сумма кредита для Москвы и области составляет 30 млн. рублей. Для многих есть реальная возможность переехать в свой дом недалеко от работы, в экологически чистое место.

Рынок ИЖС обращает на себя внимание подрядчиков, банков и покупателей. Отсутствие стандартов и высокие ставки до недавнего времени сильно тормозили это направление.

У нас есть ряд подрядчиков, которые аккредитованы в наших банках-партнёрах. Мы можем нашим клиентам выбрать дом, под их запросы и помочь с ипотекой. Для инвесторов мы можем предложить так же вход в такие проекты от 500000 руб. с доходностью 25-40% годовых. Так же в данном направлении есть поселки, где можно передать в управление свой дом, его будут сдавать, а вы будете гасить ипотеку и получать пассивный доход.

Если говорить о покупке квартиры в Москве, то у нас также есть очень интересные варианты, которые позволяют получить ощутимую прибыль от вложений. В первую очередь, конечно же, стоит рассматривать строящиеся жилые комплексы: «Аквилон Signal», ЖК «Октябрьская 98». На них распространяются очень выгодные ипотечные программы, сами новостройки очень красивые и благоустроенные. Сдаваться будут точно также, как и квартиры в дорогих ЖК в этом районе.

Под перепродажу можно рассмотреть Cityzen. Но в этом случае очень важно постоянно мониторить ситуацию. Так как у больших надёжных застройщиков период низких цен в ЖК очень короткий.

Из актуальных проектов в Level Group, в среднем по Москве, цены ниже, чем у других застройщиков. Хотя строят неплохо. У них есть очень хорошие объекты: Level Южнопортовая, Level Причальный и другие.

Есть, конечно. Например, комплекс Nice Loft предлагает реально хорошие акции на свои апартаменты. Действует ипотека. Застройщик хороший, но пока на год задерживают сдачу. В итоге построят, но сейчас привлекают внимание к себе хорошими акциями, как могут. АК «Легендарный Квартал» у м. Ботанический сад тоже был долгостроем, сейчас расколдовали.

Что касается развивающихся территорий, то рекомендую рассмотреть Печатники, Южнопортовый, Покровское-Стрешнево. Они развиваются достаточно стремительными темпами. Соответственно, недвижимость тут будет только дорожать.

Выгодно инвестировать в любую недвижимость, самое главное, чтобы ее стоимость соответствовала рыночной. Находясь в поиске реально классного объекта для инвестиций, первое, что должен сделать человек – перестать рассматривать его «для себя». Многие, выбирая, например, квартиру под сдачу, думают, как они лично ощущали бы себя в конкретном жилье – устраивал бы их этаж, вид из окон, ремонт. Это в корне неправильный подход.

Думать нужно другими категориями: доходностью, точкой входа и выхода, в целом определить стратегию (сдача в аренду, перепродажа и другие). У нас есть разные кейсы. Например, распространены ситуации, когда клиент покупает квартиру в ипотеку, сдает ее и платежи от арендаторов полностью покрывают ежемесячные платежи по кредиту. Даже сверху еще остается.

В любом случае, независимо от выбранной стратегии, мы готовы помочь нашим клиентам. На сделку, в среднем, у нас уходит 2 недели. С момента получения звонка до подписания договора купли-продажи. Даже если вы еще пока не определились с тем, какой именно способ инвестирования для вас наиболее предпочтителен, мы готовы помочь – все объясним, разъясним и найдем лучшее решение с максимальной доходностью.

Да, у нас есть готовые стратегии. Естественно, тренды меняются. Наши стратегии определены правилами игры. То есть, на сегодняшний день правила устанавливают банки, застройщики и государство. Мы получаем свои деньги за экспертность – сбор, анализ, актуализацию информации. Соответственно, мы отчетливо понимаем, как будет меняться рынок и можем легко прогнозировать ситуацию.

Бывают, кстати, очень интересные ситуации, когда к нам приходит клиент с запросом на поиск недвижимости для инвестирования. Мы находим самый выгодный объект, который клиенту настолько нравится, что он вместо того, чтобы перепродать квартиру и получить прибыль 150-300%, оставляет ее себе.

Сегодня, квартира – это не просто «квадратные метры». Это – образ жизни. Поэтому все больше людей смотрит в сторону районов, которые полностью застраиваются новостройками. Ближе к центру не так много локаций, которые могут себе это позволить. Раменки – могут. Хорошо развивается Южный порт и прилегающие к нему районы. Развивается вся набережная Москвы-реки, на протяжении всего ее тела строятся прекрасные жилые комплексы и, по большому счету, ее всю можно рассматривать. За исключением нескольких ЖК.

Интересный район – территория бывшего аэропорта Тушино (СЗАО). Здесь появился новый район, похожий на тот, что в свое время появился на Ходынском поле. Здесь нельзя не отметить такие ЖК как Primavera, Alia, которые будут снабжены свой инфраструктурой – набережная, гольф-поля, много детских образовательных учреждений.

Многие жители Москвы по-прежнему выбирают ЮЗАО, в частности Академический район – старейшие университеты, лучшие школы, историческое социальное благополучие. Здесь также есть новые жилые комплексы, которые хорошо подходят для инвестирования или постоянного проживания.

Опять же, понимание термина «лучший» у каждого свое. Поэтому все нужно рассматривать в индивидуальном порядке.

Коттеджных поселков в Москве очень много. Здесь важно понимать, что именно скрывается под фразой «самые лучшие». Сюда можно включить такие факторы как близость к Москве, уровень развития инфраструктуры и еще огромное количество других параметров. Для каждого «лучший» определяется в индивидуальном порядке.

Если рассматривать поселки с точки зрения быстрой продажи в перспективе, то лучше рассматривать предложения в 20 минутах от МКАД с готовой социальной инфраструктурой – магазины, парки. Не стоит рассматривать поселки, построенные в 90-х или начале 2000-х годов с их пошлой архитектурой. Лучшее решение – современные поселки с минималистичным дизайном.

Здесь нужно считать. В одном случае это действительно будет финансовым рабством, в другом – с помощью ипотеки можно получить прибыль до 300% годовых. Все зависит от того, как именно вы будете использовать свою недвижимость. Можно рассмотреть на примере покупки последнего айфона в кредит. Если для вас он является просто средством связи, то для вас кредит нецелесообразен. Другое дело, если вы зарабатываете с его помощью – в этом случае кредит позволит вам приумножить свей капитал в несколько раз. С недвижимостью дела обстоят аналогичным образом.

Если у вас не хватает знаний по теме инвестирования и ипотечного кредитования, то лучше обращаться к экспертам, которые помогут во всем разобраться. Только тогда ипотека для вас станет реально очень выгодным финансовым инструментом.

Мы работаем официально. На рынке наша компания 4 года. Наши партнеры – это застройщики и банки, вознаграждение от которых мы получаем по договору. У нас есть большое количество партнерских сертификатов. Главная цель для нас – получение максимальной прибыли от сотрудничества. Если по какой-либо причине условный застройщик для нас перестает быть интересным, то мы прекращаем отношения.

Ровно по такому же принципу застройщики выбирают себе партнеров среди агентств недвижимости, а банки – среди кредитных посреднических организаций. То есть мы друг другу выгодны, мы – три слона, на которых держится мир.

Многие наши клиенты становятся нашими друзьями и наоборот – друзья становятся клиентами. Я люблю устраивать мероприятия развивающего характера. К примеру, не так давно мы ходили на экскурсию по городу с самым крутым экскурсоводом России Георгием Макеевым. Ежегодно в сентябре – рисуем картины вместе. Также я многих своих друзей-клиентов пригласил на День Рождения, и мы пошли попарились в бане под живую музыку и скрипку.

Мои ценности продолжаются в моем образе жизни, я несу их в массы. Они транслируются через то, чем я занимаюсь. Я вовлекаю в то, что мне интересно и разделяют эти ценности ровно те же люди, кому это интересно. Мы за семью, мы за здоровый образ жизни, мы за развитие.

Если говорить о том, каким я вижу наше развитие, то это 3 новых мощных департамента – новостройки, кредитование, вторичная недвижимость. В каждом из департаментов подразумевается использование только инновационных технологий, которые позволят повысить качество оказания услуг. Развитие сильной компании, которая оставит след в истории нашей страны.

В будущем, конечно, это разработка новых финансовых инструментов инвестирования – строительство, девелопмент. Инфраструктура для этого у нас готова и в настоящее время мы занимается ее наладкой. И вот в эту инфраструктуру мы будем готовы принимать новых людей. Сейчас у нас нет актуальных вакансий по одной простой причине: они нам не нужны. Сейчас самая горящая задача – это маркетинг, доработка системы контроля выполнения поставленных задач. Говоря простыми словами, мы сейчас порядок наводим. А вот к концу года у нас должна быть готовая инфраструктура, на которую мы будем наращивать объем людей, которые разделяют наши ценности.

Почитать: лучшие риэлторы Москвы

Есть вопросы по покупке или продаже недвижимости в Москве? Пишите Ярославу Кобаладзе!

Сайт агентства: kobaladze-realty.ru

#риелтор #риелтормосква #элитнаянедвижимость #инвестиции #инвестициивнедвижимость #москва #новостройки #риэлтор #риэлторы #риэлторымосквы