Рынок краткосрочной аренды квартир России на рубеже 2024 и 2025 годов

Заметки на полях инсайдера.

Ключевые изменения на рынке
1. Увеличение ключевой ставки ЦБ.

2. Заградительные условия по ипотеке: большой первоначальный взнос, высокая кредитная ставка.

3. Высокая реальная инфляция, а также повышение стоимости, особенно в сфере физического труда.

К чему это уже привело

Рост цен на долгосрочную аренду на 20% и более. Семьи не могут позволить себе купить квартиру в ипотеку и снимают квартиры в долгосрок.
Рынок продажи недвижимости замедлился. Увеличился срок продажи объекта, что увеличивает издержки на продажу.
Недвижимость покупают не на кредитные деньги, а на накопления и большие единоразовые выплаты. Средний чек покупаемой недвижимости ограничен размером таких выплат.
Инфляция приводит к увеличению затратной части посуточного бизнеса: стоимость расходников и оплаты труда, например, горничных.

К чему это приводит и еще приведет в разрезе краткосрочной аренды

Отток участников рынка. Переход в долгосрочную аренду. Привлекательность краткосрочной аренды снизилась. Стандартная выручка от краткосрочной аренды была х2 к долгосрочной, на данный момент порядка х1.5. То есть реальная маржа посуточного бизнеса значительно сократилась в сравнении со сдачей в долгосрок. Учитывая относительно высокие риски и потребность в ежедневном оперативном управлении посуточным бизнесом, долгосрочная аренда на данный момент более привлекательна.
Отложенное увеличение стоимости суток аренды. На данный момент цена посуточной аренды практически не растет, так как нет превышения спроса над предложением. Зимний сезон за исключением новогодних праздников и каникул является для рынка краткосрочной аренды низким сезоном. Однако в высокий летний сезон можно ожидать повышения цен на посуточную аренду, рынок будет восстанавливать свою доходность. Этому поможет и уход объектов с рынка (переход в долгосрок). Так как спрос будет превышать предложение, то увеличение загрузки поможет арендодателям поднять цены.
Перераспределение между аватарами игроков. Традиционно рынок посуточной аренды - это рынок с огромным количеством игроков (более ста тысяч предпринимателей). БОльшая часть игроков имеют в своем управлении до 5 квартир, что по сути является микробизнесом. До последнего времени на рынок был динамичный ежегодный приток новых объектов (инвестиционные квартиры благодаря доступной ипотеке приобретали физлица и сдавали сами или передавали в управление). При этом крупные управляющие компании, работающие на рынке, традиционно не имеют решающего влияния на весь рынок. так как их совокупный объем не превышает 30% от общего количества объектов, а количество самих управляющих компании не превышает двух тысяч.
Изменения на рынке вероятно приведут к качественному изменению состава игроков. На место тех, для кого посуточная аренда была скорее хобби (сдавали квартиру, оставшуюся от бабушки), придут профессионалы. Входной порог на рынок становится выше, а из-за ценового давления извлечение прибыли требует настройки бизнес-процессов и профессионального подхода.
В ближайшее время можно ожидать ухода слабых игроков и усиление сильных, тех, кто воспринимает краткосрочную аренду как бизнес и понимает, как сделать так, чтобы за аренду платили больше и снимали именно у вас при ваших минимальных затратах. Решение гостя о краткосрочной аренде принимается быстро, часто в течение минуты, поэтому важно грамотно выстраивать маркетинг в точках контакта. Это могут позволить себе профессиональные команды. А значит нас вероятно ждет укрупнение игроков и изменение ландшафта бизнеса
Новые игроки. Профессиональные непрофессионалы. Так как рынок продажи недвижимости замедляется, а цикл сделки увеличивается, то на время продажи собственники и агенты стали сдавать квартиры в краткосрок, чтобы компенсировать издержки. Пока неясно останутся ли они на рынке и придут ли в него “в долгую” застройщики и крупные агентства недвижимости с их ресурсами и профессиональными командами, но вероятно приток новых игроков внесет изменения в ландшафт краткосрочного бизнеса.

Вероятно мы находимся на пороге качественного изменения рынка посуточной аренды. Прошло ли время первых и пришло ли время профессионалов мы увидим уже в этом сезоне. Какие советы можно дать игрокам посуточного бизнеса:

работайте над маркетингом и позиционированием,
инвестируйте в превращение новых гостей в постоянных (удержание клиентов дешевле привлечения новых)
размещайтесь на всех доступных ресурсах и площадках. Комиссионная модель позволяет сделать это без инвестиций, так как площадки берут оплату только за оплаченные бронирования.
Увеличивайте загрузку, экспериментируйте с ценами и повышайте прибыльность бизнеса!
И конечно автоматизируйте бизнес, чтобы агрегировать брони со всех площадок в одну шахматку, управлять ценами, за счет оптимизации снизить долю ФОТ в затратах , иметь доступ к статистике и принимать решения на основе данных. используйте менеджер каналов, чтобы эффективно управлять всеми площадками и бронирования в режиме “одного окна”.

Рекомендую, пожалуй, самый популярный сервис для управления краткосрочной арендой недвижимости RealtyCalendar.