Пешеходный трафик, выбираем место для кофейни в Москве

Данная статья будет полезна cобственникам street retail бизнеса, менеджерам по открытию в франчайзинговых сетях, инвесторам в коммерческую недвижимость и всем кто занимается подбором места для бизнеса, или если вам просто знакомы понятия: проходимость, пешеходный трафик, геомаркетинг.

Меня зовут Анатолий Серебрянский, я сооснователь сервиса анализа коммерческой недвижимости Gisbuyer. Другие статьи о проекте — можно посмотреть в моих публикациях.

Сегодня сделаем первичный отбор помещений для небольшой кофейни (15-30 кв.м) - отберем лучшие варианты аренды, соберем шорт-лист по которому можно совершить выезд на осмотр этих помещений. Будем подбирать помещение на примере текущих объявлений от 25 мая 2021 года.

Допустим что перед нами стоит задача - открыть кофейню в районе Сокол или близлежащих районах. Откроем Авито, выберем Коммерческую недвижимость, настроим фильтры по площади и типу объявлений. На карте найдем нужный нам район.

В данном районе доступно 29 объявлений. Откроем каждое и проверим удовлетворяет ли это вариант требованиям: первый этаж, первая линия, желательно отдельный вход с улицы. После отбора осталось 9 объявлений. Для удобства, подходящие объявления добавляем в “Избранное”, у нас получается такой список вариантов:

Теперь нам нужно посчитать и сравнить проходимость (пешеходный трафик) у каждого помещения, чтобы понимать, где будет больше трафика людей, которые увидят нашу кофейню проходя мимо, и могут стать клиентами. Открываем сайт Gisbuyer и по очереди вставляем каждый адрес из Авито в Gisbuyer.

Проверяем стоит ли точка в нужном месте на карте, потому что карты Авито и Google-карт (которые используются в Gisbuyer) могут отличаться для некоторых адресов. Убедившись что точка стоит в нужном месте выбираем параметры анализа - радиусы для анализа инфраструктуры и количества жителей в домах. Оба радиуса поставим - 500 метров. Нажимаем кнопку “Начать анализ”, получаем такой отчет:

Таким образом проверим адрес каждого помещения. После этого заходим в верхнем меню в вкладку “История/Сравнение” и видим список всех отчетов, которые можно сортировать по столбцу “Трафик”, либо стрелочками ранжируя отчеты. Получаем следующий список:

Используя этот список можно выезжать и осматривать лучшие помещения.Такой первичный отбор и реальное посещение места достаточны для принятия решения. Однако рекомендую вам составить сводную таблицу, в которой посчитать количество пешеходного трафика и количество жителей относительно стоимости аренды.

Разделим стоимость аренды на площадь, количество трафика и количество жильцов, чтобы получить относительные оценочные значения. И ситуация поменялась, получается что помещение по адресу Бутырская 97, хоть и выигрывает по трафику, но очень дорогое. А помещение по адресу Нижняя Масловка 5, в 4 раза дешевле по аренде, но трафика там меньше в 2 раза.

Помещение по адресу 8 Марта 15А вообще на последнем месте по трафику, и для кофейни, где покупка чаще импульсная, не подходит. Но зато там самый низкий показатель стоимости одного жильца в радиусе, и это помещение хорошо подойдет для запланированных покупок - бытовой химии, продуктов, аптеки. Показатель количества жильцов не самый большой, но самый эффективный относительно стоимости аренды. Ознакомиться с таблицей можете по ссылке.

Подводя итог: благодаря сервису Гисбайер можно быстро получить информацию для первичного отсева неподходящих вариантов аренды. И сделать это не выходя из вашего рабочего места или дома. Этим уже благополучно занимаются наши пользователи. Ведь при выборе помещения существует три правила - “Трафик, трафик и еще раз трафик!”

Видео версия отбора помещений доступна по ссылке (YouTube)