Часто при регистрации объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, выявляется кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка и здания.
Такое обстоятельство может на длительное время приостановить действия по регистрации здания. Особенно это может негативно сказаться для собственников коммерческой недвижимости - значит привести к финансовым убыткам в связи с отсутствием зарегистрированного права.
Как это обычно происходит:
По результатам замеров кадастрового инженера выясняется, что здание выходит за границы земельного участка. Или границы земельного участка накладываются на соседний участок, или на муниципальную землю. При этом, фактическое местоположение здания - в пределах земельного участка и отступы от границ более-менее соблюдены, а по данным Росреестра координаты «межеванных» границ земельного участка не соответствует положению на местности.
Наложение, пересечение, смещение участков – частый случай.
Это объясняется следующим:
- межевание проводилось давно, тогда как технические возможности были ограниченными, точность определения координат уступала точности нынешних оборудований;
- межевание проводилось без выезда на место, то есть точки координат зарисовывали на бумаге без обмера.
Что делать если выявлена кадастровая ошибка?
Если смещение не затрагивает права соседей и не будет проблем с согласованием с ними, то устранить кадастровую ошибку не будет составлять труда. Поэтому необходимо в обязательном порядке согласовывать межевой план с собственниками смежных участков. Самое главное – получить их подпись (и печать -если юр. лицо) в акте согласования границ, тогда можно будет решить вопрос без суда. Акт согласования - составная часть межевого плана.
А если спор о праве?
Главное различие процедуры исправления не в типе кадастровой ошибки а в том, имеются ли споры о праве. В случае, если имеются - то могут повлечь не только судебные разбирательства, но и административные штрафы за самовольное занятие чужого участка. Штрафы составляют не менее 5000 руб. для физических лиц и не менее 100 000 руб. для организаций.
Если собственники столкнулись с кадастровой ошибкой: пересечениями, наложениями - то юридические границы в ЕГРН нужно приводить в соответствие с фактическими.
Для начала стоит попытаться решить проблему мирным путем.
Учет изменений в Росреестре.
Если ошибка в реестре - Росреестр исправит ее, при условии подтверждения наличия ошибки. Документом основанием будет являться корректный межевой план.
Причиной может являться наличие ошибки в определении местоположения границ земельного участка, допущенной при межевании земельного участка. То есть при определении границ земельного участка когда-то была допущена ошибка.
Регистратор обычно крайне осторожен в принятии решения, если видит риск спора о праве, а также сомнение в обосновании наличия ошибки.
Если мирным путем не получается - спор решается в судебном порядке.
Обратиться в суд.
Здесь важно:
1. Грамотно сформулировать требования к суду.
В практике сложилось два подхода требования к суду. И тот и другой распространен, но лишь один - верный.
– Требование к суду об исключении из государственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой;
– Требование к суду о корректировке сведений о границах и площади земельного участка в ЕГРН.
2. Правильно определить состав ответчиков и третьих лиц.
Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, рекомендуем привлечь его ответчиком, в других случаях– третьим лицом.
Если спор с частным лицом, собственником смежного участка – ответчиком будет являться он. Если затрагиваются муниципальные земли - то ответчиком будут являться органы муниципалитета.
Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.
3. Отстоять интересы и нарушенные права в суде.
В суде необходимо реестровую ошибку доказать. Для этого должны быть представлены факты, подтверждающие данное обстоятельство. В качестве таковых может быть использован не только межевой план, полученный до суда, но и заключение кадастрового инженера и схема границ участка.
Практически во всех случаях рассмотрения в суде таких споров назначается судебная землеустроительная экспертиза. Назначает его суд, по ходатайству стороны. В данном случае бремя доказывания будет лежать на истце. Вы можете подготовить землеустроительную экспертизу заранее, в досудебном порядке. Но нужно понимать, что в случае возникновения сомнения в достоверности выводов эксперта, сторона вправе заявить о назначении повторной независимой судебной экспертизы.
В судебном разбирательстве будут играть роль все факты, старые архивные данные, землеустроительные дела, а также то, чьи границы появились на местности раньше. Здесь имеет место принцип "Кто первый их в Росреестр внес, тот и прав".
Вступившее в законную силу решение суда -будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.
В том случае, когда реестровая ошибка обнаружилась после оформления купли-продажи, следует исправить, пока не предъявят такие требования муниципальные органы или соседи.
Это поможет сберечь время, деньги и нервы. Если же ситуацию исправить нельзя, то будет основанием подать иск к продавцу с требованием уменьшения цены или расторжения договора. Если купля-продажа еще на этапе планирования, собственнику следует исправить реестровую ошибку заранее, для того, чтобы не столкнуться с изложенными выше последствиями.
С чего начать?
Если у вас есть сомнения в достоверности данных ЕГРН о земельном участке, стоит провести детальный анализ с выездом кадастрового инженера.
Запишитесь на бесплатную консультацию по телефону 8 960 048 30 41.
Или закажите персональную часовую консультацию здесь.
#кадастровая ошибка #юрист по недвижимости #коммерческая недвижимость #судебный юрист #иск в суд #росреестр #кадастровый инженер #кадастровые работы #исправление ошибки