Как образуются кадастровые ошибки на земельном участке и что делать?

Часто при регистрации объектов капитального строительства, расположенных на земельном участке, выявляется кадастровая ошибка в местоположении границ земельного участка и здания.

Такое обстоятельство может на длительное время приостановить действия по регистрации здания. Особенно это может негативно сказаться для собственников коммерческой недвижимости - значит привести к финансовым убыткам в связи с отсутствием зарегистрированного права.

По результатам замеров кадастрового инженера выясняется, что здание выходит за границы земельного участка. Или границы земельного участка накладываются на соседний участок, или на муниципальную землю. При этом, фактическое местоположение здания - в пределах земельного участка и отступы от границ более-менее соблюдены, а по данным Росреестра координаты «межеванных» границ земельного участка не соответствует положению на местности.

Это объясняется следующим:

- межевание проводилось давно, тогда как технические возможности были ограниченными, точность определения координат уступала точности нынешних оборудований;

- межевание проводилось без выезда на место, то есть точки координат зарисовывали на бумаге без обмера.

Если смещение не затрагивает права соседей и не будет проблем с согласованием с ними, то устранить кадастровую ошибку не будет составлять труда. Поэтому необходимо в обязательном порядке согласовывать межевой план с собственниками смежных участков. Самое главное – получить их подпись (и печать -если юр. лицо) в акте согласования границ, тогда можно будет решить вопрос без суда. Акт согласования - составная часть межевого плана.

Главное различие процедуры исправления не в типе кадастровой ошибки а в том, имеются ли споры о праве. В случае, если имеются - то могут повлечь не только судебные разбирательства, но и административные штрафы за самовольное занятие чужого участка. Штрафы составляют не менее 5000 руб. для физических лиц и не менее 100 000 руб. для организаций.

Если собственники столкнулись с кадастровой ошибкой: пересечениями, наложениями - то юридические границы в ЕГРН нужно приводить в соответствие с фактическими.

Для начала стоит попытаться решить проблему мирным путем.

Если ошибка в реестре - Росреестр исправит ее, при условии подтверждения наличия ошибки. Документом основанием будет являться корректный межевой план.

Причиной может являться наличие ошибки в определении местоположения границ земельного участка, допущенной при межевании земельного участка. То есть при определении границ земельного участка когда-то была допущена ошибка.

Регистратор обычно крайне осторожен в принятии решения, если видит риск спора о праве, а также сомнение в обосновании наличия ошибки.

Если мирным путем не получается - спор решается в судебном порядке.

Здесь важно:

1. Грамотно сформулировать требования к суду.

В практике сложилось два подхода требования к суду. И тот и другой распространен, но лишь один - верный.

– Требование к суду об исключении из государственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой;

– Требование к суду о корректировке сведений о границах и площади земельного участка в ЕГРН.

2. Правильно определить состав ответчиков и третьих лиц.

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, рекомендуем привлечь его ответчиком, в других случаях– третьим лицом.

Если спор с частным лицом, собственником смежного участка – ответчиком будет являться он. Если затрагиваются муниципальные земли - то ответчиком будут являться органы муниципалитета.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

3. Отстоять интересы и нарушенные права в суде.

В суде необходимо реестровую ошибку доказать. Для этого должны быть представлены факты, подтверждающие данное обстоятельство. В качестве таковых может быть использован не только межевой план, полученный до суда, но и заключение кадастрового инженера и схема границ участка.

Практически во всех случаях рассмотрения в суде таких споров назначается судебная землеустроительная экспертиза. Назначает его суд, по ходатайству стороны. В данном случае бремя доказывания будет лежать на истце. Вы можете подготовить землеустроительную экспертизу заранее, в досудебном порядке. Но нужно понимать, что в случае возникновения сомнения в достоверности выводов эксперта, сторона вправе заявить о назначении повторной независимой судебной экспертизы.

В судебном разбирательстве будут играть роль все факты, старые архивные данные, землеустроительные дела, а также то, чьи границы появились на местности раньше. Здесь имеет место принцип "Кто первый их в Росреестр внес, тот и прав".

Вступившее в законную силу решение суда -будет основанием для внесения изменений в ЕГРН.

В том случае, когда реестровая ошибка обнаружилась после оформления купли-продажи, следует исправить, пока не предъявят такие требования муниципальные органы или соседи.

Это поможет сберечь время, деньги и нервы. Если же ситуацию исправить нельзя, то будет основанием подать иск к продавцу с требованием уменьшения цены или расторжения договора. Если купля-продажа еще на этапе планирования, собственнику следует исправить реестровую ошибку заранее, для того, чтобы не столкнуться с изложенными выше последствиями.

Если у вас есть сомнения в достоверности данных ЕГРН о земельном участке, стоит провести детальный анализ с выездом кадастрового инженера.

Запишитесь на бесплатную консультацию по телефону 8 960 048 30 41.

Или закажите персональную часовую консультацию здесь.

#кадастровая ошибка #юрист по недвижимости #коммерческая недвижимость #судебный юрист #иск в суд #росреестр #кадастровый инженер #кадастровые работы #исправление ошибки