Топ 10 основных причин отказа в выдаче разрешения на строительство

Прежде чем строить нежилое здание, строение или сооружение, до начала строительных работ, правообладателю земельного участка необходимо получить разрешение на строительство, которое выдается муниципальным органом города (района).

В данной статье хотим поднять вопрос, касательно основных причин отказа в выдаче разрешения на строительство.

Порядок получения разрешения на строительство регулируется положениями ст. 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации. Там же дано определение этого понятия.

Простым языком, разрешение на строительство – это документ, который подтверждает соответствие проекта, подготовленного в отношении планируемой постройки, требованиям градостроительства, а именно:

Предварительное получение разрешения на строительство касается не только вновь возводимых объектов капитального строительства, но и при реконструкции существующего здания.

В случае с реконструкцией здания процедура получения разрешения на строительство практически та же самая. За исключением дополнительной документации, которую потребуется подготовить в отношении уже существующего здания.

- отступов от границ земельного участка;

- отступов от объектов линий электропередач, газопроводов и т.д.;

- не выходит ли планируемое здание за пределы границ земельного участка;

- не проходит ли красная линия через земельный участок;

- место допустимого размещения (пятно застройки) и др.

Также позволяет избежать штрафов за незаконное строительство.

Важно! Строительство без разрешительной документации (в случае, когда объект подпадает под требование его получения) приводит к административной ответственности.

Основной пакет документов:

1. Заявление о выдаче разрешения на строительство;

2. Правоустанавливающие документы на земельный участок;

3. Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ);

4. Проектная документация;

5. Экспертиза проекта (при необходимости);

6. Согласие всех собственников (в случае если их несколько);

7. Согласования с организациями;

8. Иные документы.

Отказать заявителю в приеме представленного им пакета документов не вправе. Но есть вероятность, что в последующем, после рассмотрения содержимого - будет вынесен отказ.

Обычно муниципальные органы в обоснование отказа указывают одну из следующих причин:

- не достаточность документов, по требованию ст.51 ГрК РФ;

- несоответствие проекта требованиям градостроительства.

1. Недостаточность документов. Не приложены все необходимые копии документов к пояснительной записке (готовит архитектор), прилагается к заявлению.

2. Проектная документация устарела. Возможно за длительное время поменялись требования, градостроительный план, ПЗЗ, вид разрешенного использования земельного участка, и другие, действующие в то время, требования законодательства. А также нормативка, которая применяется при разработке проекта.

При этом проект не всегда поддается корректировке. В некоторых случаях приходится разрабатывать новый проект.

3. Земельный участок не позволяет выдачу разрешения на строительство. Не допускается выдача разрешений на строительство при отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о границах территориальных зон, в которых расположены земельные участки, на которых планируются строительство, реконструкция объектов капитального строительства. Или к примеру, границы земельного участка не уточнены (нет межевания), или право собственности надлежащим образом не оформлено в Росреестре.

4. Вид разрешенного использования земли не соответствует планируемому строительству. В этом случае объект капитального строительства не относится ни к основным, ни к вспомогательным видам разрешенного использования земельного участка. Тогда потребуется обратиться в уполномоченный орган за получением разрешения на условно разрешенный вид использования.

5. Здание выходит за пределы пятна застройки. Нарушены отступы от границ земельного участка. В ГПЗУ определены границы застройки, место допустимого размещения объекта. Предельные параметры разрешенного строительства (в том числе реконструкции) объектов устанавливаются Правилами Землепользования и застройки (ПЗЗ), в котором определены градостроительные регламенты для каждой конкретной территориальной зоны. В процессе размещения постройки были нарушены минимальные значения отступов. Для устранения причины отказа владелец может обратиться с заявлением на отклонение от предельных параметров.

6.Проект не соответствует требованиям действующего законодательства. Например, отсутствуют некоторые обязательные разделы (проект состоит из 12 разделов).

7. Высота/площадь планируемой постройки выше предельных норм. При проведении экспертизы проектной документации , требующейся в данном случае, возникли определенные трудности. К примеру, законодательством установлено требование проводить экспертизу для объекта с такими характеристиками, а положительное заключение заявителем не представлено.

8. Не представлено согласование с охранными зонами. Земельный участок под строением располагается в ограничительной зоне ЗОУИТ. Не обращались за согласованием или при обращении к собственнику охранной зоны был получен отказ.

9. Красные линии. При рассмотрении заявления о выдаче разрешения на строительство проводится проверка соответствия приложенных документов требованиям, допустимости размещения такого объекта на земельном участке, и установленным ограничениям. Если будут выявлены красные линии, в связи с установленными ограничениями в выдаче разрешения на строительство может быть отказано.

10. И внимание, существует еще одно основание для отказа , устранение которой практически невозможно: это отказ в выдаче разрешения по причине завершения строительства (реконструкции) к моменту обращения с заявлением о выдаче разрешения на строительство (реконструкцию).

Отказы в выдаче разрешения на строительство по тому основанию, что строительство фактически уже начато в отсутствие разрешения, на практике встречаются нередко.

1. Судебный порядок

В случае не согласия с отказом, владелец вправе оспорить его в судебном порядке. Для этого потребуется обратиться в суд с заявлением об оспаривании решения уполномоченного органа в течение трех (!) месяцев со дня получения отказа в выдаче разрешения на строительство.

Из судебной практики можно сказать, что редко, но все же бывают случаи, когда признают основания отказа муниципального органа незаконным, или эти основания не обоснованным.

2. Альтернативный способ.

Это еще один способ зарегистрировать право на построенное здание в Росреестре. Без получения разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию. Не во всех случаях это работает, но проверить стоит.

Узнать подробней о способе можете здесь.

Или звоните по телефону 8 960 048 30 41

#отказ в выдаче разрешения #разрешение на строительство #коммерческая недвижимость #юрист по недвижимости #право собственности #отказ в разрешении на строительство #отказ Исполкома #отказ администрации #оспорить отказ